房地產(chǎn)企業(yè)可以接受增值稅專用發(fā)票嗎?

來源: 董春輝編輯： 2014/11/28 09:50:53　　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不是增值稅納稅人,但有時(shí)卻避免不了會(huì)取得一些增值稅發(fā)票,諸如門窗、電梯、中央空調(diào)、零星采購(gòu)等。甚至有的時(shí)候還收到過增值稅專用發(fā)票，那么，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得增值稅專用發(fā)票并作為成本或費(fèi)用扣除嗎？是否存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)呢？是不是必須換成普通發(fā)票才可以呢？筆者結(jié)合現(xiàn)行的稅收法規(guī)分析如下，供大家參考。

一、現(xiàn)行稅法并無禁止向非增值稅納稅人開具增值稅專用發(fā)票的強(qiáng)制性規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)可否取得增值稅專用發(fā)票并作為成本或費(fèi)用在稅前扣除，取決于對(duì)方向房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票是否合規(guī)，按照現(xiàn)行的稅收政策，不得開具增值稅專用發(fā)票的情形主要包括如下幾個(gè)方面：

（一）《增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第二十一條規(guī)定，納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購(gòu)買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：

1.向消費(fèi)者個(gè)人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的。

2.銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的。

3.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的。

（二）《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定

1．舊《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》國(guó)稅發(fā)[1993]150號(hào)[[全文失效] 第四條規(guī)定，下列情形不得開具專用發(fā)票：

（1）向消費(fèi)者銷售應(yīng)稅項(xiàng)目。

（2）銷售免稅項(xiàng)目。

（3）銷售報(bào)關(guān)出口的貨物、在境外銷售應(yīng)稅勞務(wù)。

（4）將貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目。

（5）將貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)。

（6）將貨物無償贈(zèng)送他人。

（7）提供非應(yīng)稅勞務(wù)（應(yīng)當(dāng)征收增值稅的除外）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)。

向小規(guī)模納稅人銷售應(yīng)稅項(xiàng)目，可以不開具專用發(fā)票。

2．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂〈增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕156號(hào)）第十條規(guī)定，商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費(fèi)品不得開具專用發(fā)票。

增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）需要開具專用發(fā)票的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

銷售免稅貨物不得開具專用發(fā)票，法律、法規(guī)及國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

（三）其他的規(guī)定

1．.銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

2．.2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

由此可見，銷售貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，按照舊的《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》是屬于不得開具增值稅專用發(fā)票的范圍，但新的《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》將此規(guī)定刪除了，銷售貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目已不在禁止開具增值稅專用發(fā)票之列，這樣修改應(yīng)該是為了簡(jiǎn)化管理，使納稅人更容易判斷和掌握。

根據(jù)上述分析，房地產(chǎn)企業(yè)如果取得了增值稅專用發(fā)票，只是不能去認(rèn)證和進(jìn)項(xiàng)抵扣，但是按照含稅價(jià)作為成本或費(fèi)用在稅前扣除應(yīng)該是沒有問題的，不一定非得要換成普通發(fā)票才行。那么，是不是房地產(chǎn)企業(yè)就可以隨意取得增值稅專用發(fā)票了呢？下面繼續(xù)分析：

二、房地產(chǎn)企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票會(huì)形成滯留票

由于房地產(chǎn)企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票后不會(huì)去國(guó)稅局認(rèn)證抵扣，這樣就會(huì)造成專用發(fā)票銷貨方已申報(bào)納稅，而購(gòu)貨方超過180天未認(rèn)證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，增值稅計(jì)算機(jī)稽核系統(tǒng)內(nèi)只有存根聯(lián)數(shù)據(jù)而無相對(duì)應(yīng)抵扣聯(lián)數(shù)據(jù)而形成增值稅專用發(fā)票滯留票。

滯留票問題曾一度成為稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的重點(diǎn)，因?yàn)橛行┮话慵{稅人存在滯留發(fā)票，目的是想偷漏稅，隱瞞銷售收入同時(shí)隱瞞抵扣發(fā)票，使稅負(fù)從表面上看與正常公司相符，這就造成很多該抵扣的發(fā)票不去稅局抵扣，造成發(fā)票滯留。所以，一旦發(fā)現(xiàn)滯留票，各地稅局會(huì)要求存在滯留發(fā)票的公司必須對(duì)滯留的原因加以說明，同時(shí)也會(huì)對(duì)存在疑點(diǎn)的公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。雖然房地產(chǎn)企業(yè)并不是國(guó)稅機(jī)關(guān)監(jiān)管的重點(diǎn)，但滯留票的形成仍然會(huì)給稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅管理造成混亂，增加稅務(wù)機(jī)關(guān)管理難度，還有可能招致協(xié)查，從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)企業(yè)取得專用發(fā)票并沒有什么好處。

三、房地產(chǎn)企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票一旦發(fā)生退貨會(huì)很難處理

根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》（國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào)）規(guī)定，一般納稅人取得專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓的，購(gòu)買方應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》，申請(qǐng)開具紅字專用發(fā)票。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一般納稅人填報(bào)的《申請(qǐng)單》進(jìn)行審核后，出具《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》，《通知單》應(yīng)與《申請(qǐng)單》一一對(duì)應(yīng)。銷售方憑《通知單》開具紅字專用發(fā)票，在防偽稅控系統(tǒng)中以銷項(xiàng)負(fù)數(shù)開具。紅字專用發(fā)票應(yīng)與《通知單》一一對(duì)應(yīng)?！锻ㄖ獑巍芬皇饺?lián)，第一聯(lián)由購(gòu)買方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存，第二聯(lián)由購(gòu)買方送交銷售方留存，第三聯(lián)由購(gòu)買方留存?！锻ㄖ獑巍窇?yīng)加蓋主管稅務(wù)機(jī)關(guān)印章。

根據(jù)上述規(guī)定，如果發(fā)生退貨需要購(gòu)買方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》，銷貨方才能開具紅字專用發(fā)票沖減收入，由于房地產(chǎn)企業(yè)不是增值稅一般納稅人，無法在國(guó)稅增值稅系統(tǒng)中提交《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》，基本不能按紅字操作流程處理，稅務(wù)局也不能出具紅字通知書。沒有紅字發(fā)票通知書，銷貨方不能開具紅字發(fā)票沖減收入，就有可能要求購(gòu)買方承擔(dān)無法退還的增值稅，這樣就會(huì)引發(fā)糾紛或遭受經(jīng)濟(jì)損失。

而如果開具的是普通發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第二十七條開具發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回需開紅字發(fā)票的，必須收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對(duì)方有效證明。

因此，若客戶退貨未能一起退回發(fā)票的，企業(yè)一般自行出具退貨證明或退貨協(xié)議，作為開具紅字發(fā)票的證明即可開具紅字發(fā)票。

綜上所述，不管對(duì)于銷貨方還是購(gòu)買方房地產(chǎn)企業(yè)，開具專用發(fā)票都是只有壞處沒有好處，所以不建議房地產(chǎn)企業(yè)向銷貨方索要增值稅專用發(fā)票，但如果偶爾不慎收取了個(gè)別增值稅專用發(fā)票，也不要過于緊張，能換普通發(fā)票就換，不能換的話就正常入賬即可，下次注意索取普通發(fā)票就行了。

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