清算審核是每個財務(wù)人員應(yīng)該懂得和必備的知識，不然事到臨頭就會手忙腳亂費時費力。今天網(wǎng)校就給大家講解下關(guān)于收入總額的清算審核是如何做，怎么確定的，快來看下吧~

一、審核直接銷售收入。

根據(jù)“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶，結(jié)合銷售合同（包括房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、銷售發(fā)票、房產(chǎn)銷售明細表及其他有關(guān)資料，核實房地產(chǎn)銷售面積、單價、銷售額，看有無少計收入或價格明顯偏低情況。銷售合同所載面積與有關(guān)部門實測面積不一致發(fā)生補、退房款的，應(yīng)進一步核實收入調(diào)整情況

審核預(yù)收款和相關(guān)經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，同時審核向購買方收取房價款是否包含代收費用。

各省    收入總額審核  

在審核收入時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)分戶表及其他有關(guān)資料：

1.重點審核銷售明細表，房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，核實計稅收入；

2.對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，發(fā)生補、退房款收入調(diào)整情況審核；

3.對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人非貨幣性資產(chǎn)等情況。

二、審核代收費用

1、認定

納稅人按縣級以上人民政府規(guī)定在售房時代收各項費用，區(qū)分不同情形處理：

（1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入計稅。實際支付代收費用，計算扣除項目金額時，可予扣除，但不許作加計扣除基數(shù)。

（2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，計算增值額時不許扣除代收費用。（國稅發(fā)【2007】132號第25條）

2、審核

縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)企業(yè)售房時代收各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)情形。

三、審核視同銷售收入    （國稅發(fā)【2006】187號第3條）

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人非貨幣性資產(chǎn)等，在其所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，按下列順序和方法確認收入：

①按本企業(yè)同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產(chǎn)平均價確定；

②參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)市場價或評估價確定。

注意：

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳土地增值稅，稅款清算時不列收入，不扣相應(yīng)成本和費用。

四、審核拆遷補償行為

（一）相關(guān)政策：國家層面

國稅函【2010】220號第6條：房地產(chǎn)企業(yè)用建的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。按國稅發(fā)【2006】187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)付回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶付房地產(chǎn)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價格按貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收價款后，計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開發(fā)票；按貨幣補償方式計算補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

（一）相關(guān)政策：地方層面

穗地稅函【2008】342號：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門要求拆遷改造，以房產(chǎn)補償給被拆遷方的，對補償面積相等部分，以該房產(chǎn)建筑安裝成本價作房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入；對補償面積超過拆遷面積部分，根據(jù)“187號文”第三條第一項規(guī)定，按下列方法和順序確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)企業(yè)補償給被拆遷方房產(chǎn)成本為該房產(chǎn)建筑安裝成本，上述補償給被拆遷方的房產(chǎn)成本，計算土地增值稅扣除項目時，允許加計扣除。

總結(jié)：

安置用房視同銷售處理，確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷補償費。

房地產(chǎn)企業(yè)付回遷戶補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶付房地產(chǎn)企業(yè)補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

開發(fā)企業(yè)采取異地安置以實際支出計入拆遷補償費。

貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

案例1：某企業(yè)安置拆遷戶5,000平米，市價8,000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8,000萬元，總可售面積80,000平米。假設(shè)稅金及附加3,400萬元。

實際收入：75,000×8,000=60,000萬元，視同銷售收入4,000萬元，拆遷補償費4,000萬元。

會計處理

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費    4000

   貸：其他應(yīng)付款—應(yīng)付拆遷補償費        4000

交付時，

借：其他應(yīng)付款—應(yīng)付拆遷補償費     4,000

   貸：商品銷售收入                         3,809.52（4000÷1.05）

          應(yīng)交稅費—簡易計稅                190.48

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：商品銷售成本

   貸：開發(fā)產(chǎn)品

案例2：某房地產(chǎn)公司當(dāng)期一項目銷售額40,000萬元，允許扣除的土地成本10,000萬元,拆遷補償費1,000萬元。

銷售額=(40,000—11,000)÷(1+9%)=26,605.50（萬元）

銷項稅額= 26,605.50 ×9%=2,394.50 （萬元）

 開發(fā)票：40,000÷（1+9%）=36,697.25 （萬元）

                    36,697.25 ×9%= 3,302.75 （萬元）

 合計                                          40,000.00 （萬元）

 分析： 3,302.75— 2,394.50=908.25（萬元）

    11,000÷（1+9%）×9%=908.25（萬元）

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償支出     11,000

    貸：銀行存款                                          11,000

按允許抵扣的稅額時

    借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）                  908.25

       貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償支出（開發(fā)產(chǎn)品）  908.25

土地征用及拆遷補償費成本=11,000—908.25=10,091.75  （萬元）

（二）實務(wù)應(yīng)用 ：

動遷補償分三種情況：

第一種：貨幣動遷，只涉及成本，不涉及收入。

第二種：以本項目產(chǎn)品安置回遷戶，如合同中約定房屋價款的，按合同約定產(chǎn)品價款確認收入。收到補價沖減成本，支付補價增加成本。如：動遷80平米，安置100平米，合同約定價款100萬元，開發(fā)企業(yè)收到動遷戶補價20萬元。則開發(fā)企業(yè)確認收入100萬元，成本80萬元（100—20）。如動遷80平米，安置70平米，合同約定價款70萬元，開發(fā)企業(yè)另支付回遷戶10萬元。則開發(fā)企業(yè)收入確認70萬元，成本確認80萬元（70+10）。

第三種：以本項目產(chǎn)品安置回遷戶，如合同中沒約定房屋價款的。

1、增加面積安置。按收到增加面積價款與還面積所對應(yīng)的同期同類公允價值之和確認收入。

如動遷80平米，安置100平米，動遷合同未約定價款。開發(fā)企業(yè)收入確認為動遷80平米對應(yīng)公允價加上增加20平米公允價之和，成本為動遷80平米公允價。

2、減少面積安置。按實際安置面積對應(yīng)同期同類公允價確認收入，支付差價計入開發(fā)成本。

如動遷80平米，安置70平米，動遷合同未約定價款，支付補價10萬元。則開發(fā)企業(yè)收入確認為安置70平米對應(yīng)同類同期公允價，成本為安置70平米公允價加支付補價10萬元。

根據(jù)審核結(jié)果，填附表二： 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細申報表。

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