企業(yè)或個人不動產(chǎn)被拆遷涉及兩種，一種是政策性拆遷，一種是商業(yè)拆遷，主要是拆遷主導(dǎo)方不同，對應(yīng)稅收政策也不同。

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院2011年第590號令）規(guī)定：有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

一、被拆遷方（企業(yè)）

1、增值稅：

財稅〔2016〕36號附件3：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免增值稅。

財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號第3條：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補(bǔ)償費的行為，屬財稅〔2016〕36號第一條第（三十七）項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

因此，被拆遷方收到補(bǔ)償款免增值稅。

2、土地增值稅：

《土地增值稅暫行條例》第8條：因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條：條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”

因此，被拆遷方收到補(bǔ)償款免土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：（政策性搬遷）

國家稅務(wù)總局公告2012年第40號：

企業(yè)政策性搬遷，指由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)搬遷收入，扣除搬遷支出后余額，為企業(yè)搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅。

企業(yè)搬遷收入扣除搬遷支出后為負(fù)數(shù)的，應(yīng)為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進(jìn)行稅務(wù)處理：（1）在搬遷完成年度，一次性作為損失進(jìn)行扣除。（2）自搬遷完成年度起分3個年度，均勻在稅前扣除。上述方法由企業(yè)自行選擇，但一經(jīng)選定，不得改變。

4、契稅：

《契稅法》第7條：省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

5、印花稅：

《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第5條：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，公司取得拆遷安置的房產(chǎn)，應(yīng)繳納印花稅。

二、被拆遷方（個人）

1、增值稅：

財稅〔2016〕36號附件3：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免增值稅。

財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號第3條：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補(bǔ)償費的行為，屬財稅〔2016〕36號第一條第（三十七）項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

因此，被拆遷方收到補(bǔ)償款免增值稅。

2、個人所得稅：

國稅函[1998]428號：按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

財稅〔2005〕45號：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

3、契稅：

財稅〔2012〕82號：市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?；購房成交價格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

國稅函〔2005〕903號：按照財稅〔2005〕45號精神，城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對象，應(yīng)為被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。

三、房地產(chǎn)企業(yè)

1、增值稅：

財稅〔2016〕140號：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

財稅〔2016〕36號：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)。有償，指取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。

于老師提示：房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)支付拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。

2、土地增值稅：

國稅函〔2010〕220號：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置房屋屬自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定計算，計入本項目拆遷補(bǔ)償費；異地安置房屋屬購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。

3、企業(yè)所得稅：

國稅發(fā)〔2009〕31號：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

4、相關(guān)稅種計稅依據(jù)

財稅〔2016〕43號：

營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)：

計征契稅的成交價格不含增值稅。

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅價格或收入不含增值稅。

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