當下，社會的發(fā)展給我們的經(jīng)濟帶來了無限的可能，房子也越來越成為人們生活和投資的熱門領域。隨著社會的大勢所趨，大量學習會計的人士逐步投入到房地產(chǎn)的領域。作為房地產(chǎn)企業(yè)會計的入行小白，我們應該掌握哪些專業(yè)知識呢？一起來看一下吧！

一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點及財稅要點

1.房地產(chǎn)企業(yè)是做什么的?                                                                                                        

（1）房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。                                                                                                                     

房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。                                                                                      

地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別就是有無權屬關系。

（2）房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、運營、管理、服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

（4）地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的“熟地”的活動。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點

（1）投資金額大； （2）開發(fā)周期長； （3）回收期長； （4）風險高。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的財稅要點 

（1）成本核算及管控； （2）資金平衡及籌集； （3）稅收處理及籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務術語

1.房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資質 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部令第77號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四這四個資質等級。

2.新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，在資質審批部門的網(wǎng)站或平臺提出申請備案事項，提交營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、專業(yè)技術人員資格證書和勞動合同的電子材料。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當 在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》?！稌憾ㄙY質證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營 情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取 《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期 不得延長。申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。

一級資質應具備的條件： 

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

（2）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此 相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

（3）連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；

（4）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆?地產(chǎn)開發(fā)投資額； 

（5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格 證書的專職會計人員不少于4人； 

（6）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 

（8）未發(fā)生過重大工程質量事故。

四級資質應具備的條件： 

（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

（2）已竣工的建筑工程質量合格率達100％； 

（3）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 

（4）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應 專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

（5）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 制度； 

（6）未發(fā)生過重大工程質量事故。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特色科目

1.開發(fā)成本科目的核算范圍及應用 本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所 發(fā)生的各項費用，可類比為工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目。

（1）開發(fā)成本按用途可分為四類：

a.土地開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的 各項直接費用和開發(fā)間接費用。

b.房屋開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、周轉 房、出租房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

c.配套設施開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、能有償轉讓的大配套 設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生 的各項費用支出。

d.代建工程成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的 除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項費用支出。

（2）企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑 安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。 

企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑 安裝工程費、配套設施費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本 核算對象的成本項目中）；應由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產(chǎn)品成本。

（3）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款 -應付工程款”科目。 

假定支付施工企業(yè)天海項目房屋開發(fā)的工程款，會計分錄如下： 

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-建筑安裝工程費（或項目輔 助核算） 應交稅費-應交增值稅（進項稅額）（假定適用一般計稅方法） 

貸：銀行存款/應付賬款/合同負債

2.開發(fā)間接費用科目的核算范圍及應用 本科目核算企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用， 包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周 轉房攤銷以及不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等，可類比于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”科目。

（1）企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借記本科目，貸記“應付工資” 、“應付福利費”、“累計折舊” 、“周轉房”等科目。 本科目應按企業(yè)內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬。 假定結轉工程部人員工資，會計分錄如下：

借：開發(fā)間接費用-工程部-工資薪酬（或部門輔助核算） 

貸：應付職工薪酬

（2）開發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關 的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目，本科目期末應 無余額。 假定結轉天海項目應分配開發(fā)間接費用，會計分錄如下：

借：開發(fā)成本-天海項目-開發(fā)間接費用（或項目輔助核算） 

貸：開發(fā)間接費用-工資薪酬、福利費、辦公用品、交通費等

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