房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)匯算清繳特殊在哪？就在這一張表！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：wangpingping 2019/03/04 13:33:57　　字體：大小

在這里網(wǎng)校給大家分析一下為什么房地產(chǎn)行業(yè)的年度企業(yè)所得稅匯算清繳要復(fù)雜，又具體復(fù)雜在哪里？

房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳之所以比普通行業(yè)難，是由于它業(yè)務(wù)的特殊性導(dǎo)致的。1994年，內(nèi)地引入了商品房預(yù)售制度，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。也就是說從1994年開始法律允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋，這相當(dāng)于為房地產(chǎn)企業(yè)多增加了一條融資渠道。房企的收入來自預(yù)售方式和現(xiàn)房銷售方式兩種，銷售未完工產(chǎn)品按照《預(yù)售合同》、銷售已完工產(chǎn)品按照《銷售合同》來計算收入。

而對于預(yù)售業(yè)務(wù)，是存在稅會差異的。會計處理上，收到商品房預(yù)售款，不做收入處理，而是放在預(yù)收賬款里。而在稅務(wù)處理上，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以，在年度匯算清繳時要有一個稅會差異的納稅調(diào)整。

那么體現(xiàn)在匯算清繳37賬表的填報上，房地產(chǎn)企業(yè)就多了《A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》第22-29行內(nèi)容的填寫。

A105010 視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表
行次	項目	稅收金額	納稅調(diào)整金額
行次	項目	1	2
1	一、視同銷售（營業(yè)）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）	0	0
10	……	0	0
11	二、視同銷售（營業(yè)）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）	0	0
20	……	0	0
21	三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（22-26）	0	0
22	（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（24-25）	0	0
23	1.銷售未完工產(chǎn)品的收入	0	*
24	2.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額	0	0
25	3.實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅	0	0
26	（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（28-29）	0	0
27	1.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入	0	*
28	2.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額	0	0
29	3.轉(zhuǎn)回實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅	0	0