無論是企業(yè)還是個(gè)人，都會(huì)涉及到土地增值稅，可是你知道嗎？這12項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)，免征土地增值稅！下面就一起看看吧。

一、建造出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格l.2倍以下。

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征“土地增值稅”。

二、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

征用是國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國有土地使用權(quán)收回是指當(dāng)出現(xiàn)某種法律事實(shí)時(shí)，原批準(zhǔn)用地的人民政府土地行政主管部門經(jīng)批準(zhǔn)后依法收回用地單位或者個(gè)人使用的國有土地使用權(quán)。

因此，納稅人出現(xiàn)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，所取得的補(bǔ)償收入，免征“土地增值稅”。

三、合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

四、房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

繼承是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。

贈(zèng)與是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

因此，房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)所有人以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”。

五、個(gè)人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)?a href="http://galtzs.cn/kuaijishiwu/" target="_blank" title="稅務(wù)" class="hotLink" >稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征“土地增值稅”。

房屋所有權(quán)互換是當(dāng)交換房屋的行為發(fā)生后，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時(shí)雙方的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了更換；

房屋使用權(quán)交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權(quán)，交換后只是使用權(quán)發(fā)生了互換，產(chǎn)權(quán)仍歸原房主所有。

因此，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，當(dāng)需要進(jìn)行所有權(quán)互換時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征“土地增值稅”。

六、個(gè)人銷售住房，免征“土地增值稅”。

普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2－6層(含6層)的樓房；高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。由于各地對多層和高層的定義不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情確定。

非普通住宅即普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以外的住宅。

因此，對于個(gè)人而言，銷售的住房，無論是普通住宅還是非普通住宅，都免征“土地增值稅”。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

八、轉(zhuǎn)讓舊房增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征“土地增值稅”。

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征“土地增值稅”。

九、對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。

按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

十、投資主體存續(xù)的企業(yè)合并，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，暫不征“土地增值稅”。

按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。

十一、投資主體存續(xù)的企業(yè)分立，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，暫不征“土地增值稅”。

按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征“土地增值稅”。

十二、企業(yè)改制重組時(shí)，發(fā)生房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，暫不征土地增值稅。

企業(yè)改制重組分為“整體改制”與“部分改制”。

整體改制是指以企業(yè)全部資產(chǎn)為基礎(chǔ)，通過資產(chǎn)重組，整體改建為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的、規(guī)范的企業(yè)。當(dāng)前，大部分企業(yè)采取整體改制的方式，特別適合中、小型企業(yè)改制原企業(yè)經(jīng)營業(yè)績存續(xù)，其字號、商譽(yù)、商標(biāo)等無形資產(chǎn)得以承繼，企業(yè)原有的架構(gòu)得以完整保存，有利于企業(yè)的穩(wěn)定，新股東的加入和機(jī)制的轉(zhuǎn)變，又增強(qiáng)了企業(yè)的活力，有利于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

部分改制是企業(yè)以部分資產(chǎn)進(jìn)行重組，通過吸收其他股東的投資或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)設(shè)立新的企業(yè)，原企業(yè)繼續(xù)保留。部分改制比較適合于大型企業(yè)的改制，尤其是設(shè)立股份有限公司時(shí)多采用部分改制的方式。嚴(yán)格來講，部分改制登記不是變更登記，而是設(shè)立登記。

因此，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

政策依據(jù)

1.《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）

2.財(cái)政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）

3.國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）

4.財(cái)政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）

5.《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）

6.財(cái)政部 稅務(wù)總局《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號）

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