摘要：文章認(rèn)為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制，物業(yè)稅是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效制度，必須下決心認(rèn)真研究開(kāi)征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)稅收政策；長(zhǎng)效機(jī)制；稅制改革

　　正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置，堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

　　房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始，被確認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用，導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地；房地產(chǎn)業(yè)的“過(guò)度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇收入分配不公，造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素；高房?jī)r(jià)必然抑制居民對(duì)其他領(lǐng)域的合理消費(fèi)，不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)；地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng)，使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視，因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響；大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府，而對(duì)“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴讓地方政府既無(wú)力建設(shè)保障性住房，也無(wú)心抑制高房?jī)r(jià)，這可以說(shuō)是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此，必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位，房?jī)r(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式，必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)和局面。

　　(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長(zhǎng)效機(jī)制，努力改善稅收調(diào)控方式

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征，決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段，而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使用，相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中，稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑?、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”，而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此，雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段，但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言，現(xiàn)在的問(wèn)題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，沒(méi)有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的角度出臺(tái)的。

　　對(duì)前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

　　(一)2005年以來(lái)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

　　我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來(lái)大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：第一階段，2005至2008年上半年，其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏快等現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策；第二階段，2008年下半年至2009年底，這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響，配合國(guó)家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、惠民生的指導(dǎo)方針，為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來(lái)看，宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果，但是從稅收政策看，并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢(shì)。第三階段，2009年底至今，為遏制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，宏觀政策又開(kāi)始趨緊，相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊。

　　(二)2008年以來(lái)國(guó)家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

　　2008年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月，為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)，將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅，個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文，規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期，同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

　　2009年1月1日起，國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2011年1月27日，國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2011]12號(hào)，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅這次政策調(diào)整把個(gè)人購(gòu)買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年，體現(xiàn)了政策較以前開(kāi)始趨緊。

　　下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

　　(一)盡早全面開(kāi)征物業(yè)稅，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

　　開(kāi)征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要，同時(shí)對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房?jī)r(jià)，雖然短期內(nèi)效果尚待考察，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度，肯定對(duì)房?jī)r(jià)的合理化和避免過(guò)快增長(zhǎng)有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，包括房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過(guò)渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題逐一研究解決?？紤]到改革的難度，可以采取分步驟，由易到難的辦法進(jìn)行，可以考慮先行開(kāi)征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡(jiǎn)單易行的稅種，將來(lái)再逐步過(guò)渡到全面開(kāi)征物業(yè)稅。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的諸多問(wèn)題，稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間，有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅，50項(xiàng)費(fèi)，一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi)，這也是高房?jī)r(jià)的原因之一。

　　(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù)，大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

　　理論上，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主，但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上，從香港的情況來(lái)看，業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外，還多交了稅，可以說(shuō)政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn)，必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù)，降低租賃成本，活躍房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi)，不僅稅種多、稅負(fù)重，而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率，對(duì)普通住宅個(gè)人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅，以此來(lái)盤活空置住房，提高住房的使用效率。

　　(三)研究開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，以配合物業(yè)稅的征收

　　從世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來(lái)看，大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，這樣可以有效降低房產(chǎn)的長(zhǎng)期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國(guó)的實(shí)際，如果征收大額的遺產(chǎn)稅，在一定程度上肯定會(huì)降低富人購(gòu)置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用，從而起到影響房?jī)r(jià)的作用。

　　參考文獻(xiàn)：

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