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案例分析 | 新租賃準則下出租人對經(jīng)營租賃的財稅處理
現(xiàn)在租賃市場十分火熱，出租的財稅處理也就成為備受關(guān)注的點，接下來我們就來學(xué)習(xí)一下，新租賃準則下出租人對經(jīng)營租賃的財稅處理。
經(jīng)營租賃，對于出租人來講，新舊《租賃準則》變化不大，二者對比如表-1：
【案例分析】
某房地產(chǎn)公司與甲公司，在2018年12月31日簽署了一份寫字樓的租賃合同。合同約定：租賃期限5年，從2019年1月1日起；每年租金100萬元（不含稅，含稅105萬），租金按年支付，租金每年12月31日前支付。租賃期滿，甲公司需恢復(fù)租賃場地原貌。
某房地產(chǎn)公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介費用3萬元，房屋中介公司提供了普通發(fā)票。
某房地產(chǎn)公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00萬元。
該房地產(chǎn)公司是一般納稅人，出租的寫字樓屬于自己開發(fā)的老項目，對外出租適用簡易計稅。假定出租的寫字樓每年度應(yīng)計提折舊30萬元（符合稅法規(guī)定）。
問題：房地產(chǎn)公司2019年度的財稅處理（適用新租賃準則）
解析：
1.會計處理
（1）2019年1月支付初始直接費用
根據(jù)新準則規(guī)定，出租人因出租而發(fā)生的初始直接費用，在發(fā)生時應(yīng)先予以資本化，然后在租賃期間合理分攤。
借：長期待攤費用 3.00萬元
貸：銀行存款 3.00萬元
（2）2019年12月收到租金，確認收入：
借：銀行存款 105.00萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 100.00萬元
應(yīng)交稅費—簡易計稅 5萬元
2020年以及以后租賃期間收到各年租金時也做上面相同分錄，不再贅述。
（3）初始直接費用的分攤
假定該房地產(chǎn)公司對租金收入采取直線法確認，則初始直接費用也應(yīng)采用直線法。
每年應(yīng)分攤的金額=3萬元/5=0.6萬元
借：其他業(yè)務(wù)成本 0.6萬元
貸：長期待攤費用 0.6萬元
（4）租賃物折舊
出租的房屋屬于固定資產(chǎn)，出租期間并不改變其原來的折舊政策，房屋折舊屬于房屋出租取得租金收入的成本。
借：其他業(yè)務(wù)成本 30萬元
貸：累計折舊 30萬元
（5）出租房屋繳納房產(chǎn)稅
租賃期間的年度內(nèi)房產(chǎn)稅，按照租金收入的12%計算繳納，每年應(yīng)交房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元。
2019年收到租金后：
借：稅金及附加 12.00萬元
貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 12.00萬元
2.稅務(wù)處理及稅會差異分析
（1）初始直接費用
出租房屋支付的中介費等初始直接費用3萬元，會計處理是把其進行了資本化處理，只是分攤了一部分計入2019年度損益，而稅務(wù)方面是可以稅前扣除的，因此2019年度需要進行納稅調(diào)整，調(diào)減應(yīng)納稅所得額。以后租賃期間會計處理分攤的初始直接費用，稅務(wù)處理已經(jīng)在租賃開始的2019年度進行了稅前扣除，需要進行納稅調(diào)整，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
（2）租金收入
該案例的租金收入，稅務(wù)處理與會計處理是一致的，沒有稅會差異。
（3）折舊
租賃期間計提的折舊金額，都可以在稅前扣除，無稅會差異，不需要進行納稅調(diào)整。
（4）房產(chǎn)稅
租賃期間依照租金計算繳納的房產(chǎn)稅，都可以在稅前扣除，無稅會差異，不需要進行納稅調(diào)整。
文章來源：中國會計視野-彭懷文
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