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現(xiàn)在租賃市場十分火熱,出租的財(cái)稅處理也就成為備受關(guān)注的點(diǎn),接下來我們就來學(xué)習(xí)一下,新租賃準(zhǔn)則下出租人對經(jīng)營租賃的財(cái)稅處理。
經(jīng)營租賃,對于出租人來講,新舊《租賃準(zhǔn)則》變化不大,二者對比如表-1:
【案例分析】
某房地產(chǎn)公司與甲公司,在2018年12月31日簽署了一份寫字樓的租賃合同。合同約定:租賃期限5年,從2019年1月1日起;每年租金100萬元(不含稅,含稅105萬),租金按年支付,租金每年12月31日前支付。租賃期滿,甲公司需恢復(fù)租賃場地原貌。
某房地產(chǎn)公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介費(fèi)用3萬元,房屋中介公司提供了普通發(fā)票。
某房地產(chǎn)公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00萬元。
該房地產(chǎn)公司是一般納稅人,出租的寫字樓屬于自己開發(fā)的老項(xiàng)目,對外出租適用簡易計(jì)稅。假定出租的寫字樓每年度應(yīng)計(jì)提折舊30萬元(符合稅法規(guī)定)。
問題:房地產(chǎn)公司2019年度的財(cái)稅處理(適用新租賃準(zhǔn)則)
解析:
1.會計(jì)處理
(1)2019年1月支付初始直接費(fèi)用
根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定,出租人因出租而發(fā)生的初始直接費(fèi)用,在發(fā)生時應(yīng)先予以資本化,然后在租賃期間合理分?jǐn)?/span>。
借:長期待攤費(fèi)用 3.00萬元
貸:銀行存款 3.00萬元
(2)2019年12月收到租金,確認(rèn)收入:
借:銀行存款 105.00萬元
貸:主營業(yè)務(wù)收入 100.00萬元
應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅 5萬元
2020年以及以后租賃期間收到各年租金時也做上面相同分錄,不再贅述。
(3)初始直接費(fèi)用的分?jǐn)?/strong>
假定該房地產(chǎn)公司對租金收入采取直線法確認(rèn),則初始直接費(fèi)用也應(yīng)采用直線法。
每年應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~=3萬元/5=0.6萬元
借:其他業(yè)務(wù)成本 0.6萬元
貸:長期待攤費(fèi)用 0.6萬元
(4)租賃物折舊
出租的房屋屬于固定資產(chǎn),出租期間并不改變其原來的折舊政策,房屋折舊屬于房屋出租取得租金收入的成本。
借:其他業(yè)務(wù)成本 30萬元
貸:累計(jì)折舊 30萬元
(5)出租房屋繳納房產(chǎn)稅
租賃期間的年度內(nèi)房產(chǎn)稅,按照租金收入的12%計(jì)算繳納,每年應(yīng)交房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元。
2019年收到租金后:
借:稅金及附加 12.00萬元
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 12.00萬元
2.稅務(wù)處理及稅會差異分析
(1)初始直接費(fèi)用
出租房屋支付的中介費(fèi)等初始直接費(fèi)用3萬元,會計(jì)處理是把其進(jìn)行了資本化處理,只是分?jǐn)偭艘徊糠钟?jì)入2019年度損益,而稅務(wù)方面是可以稅前扣除的,因此2019年度需要進(jìn)行納稅調(diào)整,調(diào)減應(yīng)納稅所得額。以后租賃期間會計(jì)處理分?jǐn)偟某跏贾苯淤M(fèi)用,稅務(wù)處理已經(jīng)在租賃開始的2019年度進(jìn)行了稅前扣除,需要進(jìn)行納稅調(diào)整,調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
(2)租金收入
該案例的租金收入,稅務(wù)處理與會計(jì)處理是一致的,沒有稅會差異。
(3)折舊
租賃期間計(jì)提的折舊金額,都可以在稅前扣除,無稅會差異,不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。
(4)房產(chǎn)稅
租賃期間依照租金計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅,都可以在稅前扣除,無稅會差異,不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。
文章來源:中國會計(jì)視野-彭懷文
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