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成本費(fèi)用的歸集與分配一直都是財(cái)務(wù)人員的一大難題,房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用就更復(fù)雜了,涉及到土地使用費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等等,那房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用你知道應(yīng)該怎么歸集嗎?一起來(lái)看看吧。
一、歸集開(kāi)發(fā)成本。
6類(lèi)成本科目:
①土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi);土地使用費(fèi)屬于本項(xiàng),土地使用稅不屬于本項(xiàng);
②前期工程費(fèi);
③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);
④建安工程費(fèi);
⑤公共配套設(shè)施費(fèi);
⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
3類(lèi)成本項(xiàng)目:
①實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本;
②4類(lèi)預(yù)提費(fèi)用,包括合同金額不超10%的金額,按照預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用,應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地 開(kāi)發(fā)成本;
③待攤費(fèi)用,如:前期已經(jīng)完工的配套設(shè)施,后期應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分待攤費(fèi)用要建立明細(xì)臺(tái)賬。
二、準(zhǔn)確核算直接成本和共同成本。
直接成本法,指按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例分配。
企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法計(jì)算與核算。其中,應(yīng)計(jì)入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬直接成本和能分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象。
(1)商業(yè)外墻砌大理石墻磚(玻璃幕墻),住宅外墻粉刷涂料;
(2)商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯;
(3)地下車(chē)位、地上商業(yè)精裝、住宅簡(jiǎn)裝,可以直接歸屬影響的成本
三、合理分?jǐn)偣餐杀尽?/span>
土地成本必須按占地面積法分?jǐn)?,一次性取得土地,分期開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)成本,在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后,可按土地整體預(yù)算成本分配,待全部完工后再行調(diào)整;配套設(shè)施必須按建筑面積法分?jǐn)偅?貸款利息可按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偅?其余共同成本分?jǐn)偡椒ㄓ善髽I(yè)在四種方法中自行確定。
(1)土地成本
先橫向,再縱向。先采取占地面積法分割,分割之后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
(2)建造成本
個(gè)性化成本直接歸集,可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集 (如玻璃幕墻);共同成本(如基礎(chǔ)設(shè)施)按建筑面積法分?jǐn)偂?nbsp;
(3)成本分?jǐn)偡椒ā?/strong>
1)占地面積法,指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例分配。
①一次性開(kāi)發(fā)的,按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例分配。
②分期開(kāi)發(fā)的,首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例分配,然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例分配。
2)建筑面積法,指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
①一次性開(kāi)發(fā)的,按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例分配。
②分期開(kāi)發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例分配,然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例分配。
3)直接成本法,直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的,直接歸集,不必采取建筑面積法、占地面積法等。
4)預(yù)算造價(jià)法,指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù) 算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
四、合理歸集各成本對(duì)象計(jì)稅總成本、分配過(guò)渡成本對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi)。
五、根據(jù)實(shí)測(cè)報(bào)告匯總可售面積。
六、計(jì)算單位計(jì)稅工程成本。
七、根據(jù)銷(xiāo)售部提供的銷(xiāo)售臺(tái)賬,統(tǒng)計(jì)已銷(xiāo)售面積。
八、計(jì)算稅收銷(xiāo)售成本。
九、以后年度后續(xù)成本調(diào)整。
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