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第八章 土地增值稅法
本章在單選、多選、判斷題占3分左右,計(jì)算題和綜合題近兩年每年都有,且難度有所上升。
一、征稅范圍
有關(guān)事項(xiàng) |
是否屬于征稅范圍 |
1.出售 |
征。包括三種情況:(1)出售國(guó)有土地使用權(quán);(2)取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售;(3)存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。 |
2.繼承、贈(zèng)予 |
繼承不征(無(wú)收入)。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,不征;非公益性贈(zèng)予,征。 |
3.出租 |
不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)。 |
4.房地產(chǎn)抵押 |
抵押期不征;抵押期滿(mǎn)償還債務(wù)本息不征;抵押期滿(mǎn),不能償還債務(wù),而以房地產(chǎn)抵債,征。 |
5.房地產(chǎn)交換 |
單位之間換房,有收入,征;個(gè)人之間互換自住房,不征。 |
6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) |
房地產(chǎn)(房地產(chǎn)企業(yè)除外)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè),不征;將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?SPAN lang=EN-US> |
7.合作建房 |
建成后自用,不征;建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?SPAN lang=EN-US> |
8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) |
暫免。 |
9.代建房 |
不征(無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移)。 |
10.房地產(chǎn)重新評(píng)估 |
不征(無(wú)收入)。 |
二、土地稅值額的確定
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括:
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;
②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用,即銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
?。?)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)
這里的利息注意三點(diǎn):
?、俨荒艹^(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。
?、诓话酉?、罰息。所得稅前可扣除。
?、蹖?shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用,與土地增值稅計(jì)算無(wú)關(guān),均按5%比例扣除。與所得稅計(jì)算有關(guān)。
?。?)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的:
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi),實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用與土地增值稅計(jì)算無(wú)關(guān),均按10%比例扣除。與所得稅計(jì)算有關(guān)。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):內(nèi)資扣"兩稅一費(fèi)"(營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加),外資扣"一稅"(營(yíng)業(yè)稅)
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):內(nèi)資扣"三稅一費(fèi)" (營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加),外資扣"兩稅"(營(yíng)業(yè)稅、印花稅)。
5 .財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除:
加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢?/p>
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算
1.稅率
2.土地增值額確定
3.稅額計(jì)算步驟
4.房地產(chǎn)企業(yè)清算
?。?)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)
?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
?。?)土地增值稅的扣除項(xiàng)目
?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
②在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
四、優(yōu)惠
1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
20%是起征點(diǎn),19.99%都不納稅,21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
2.國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠
3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠
個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下:
?。?)居住滿(mǎn)5年或5年以上的,免征;
?。?)居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的,減半征稅;
(3)居住未滿(mǎn)3年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
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