2013注稅《稅法二》：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

　　土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額＝應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目。

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實(shí)物收入、③其他收入。

　　1.實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；

　　2.無(wú)形資產(chǎn)收入：專(zhuān)門(mén)評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；

　　3.外國(guó)貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算。

　　二、扣除項(xiàng)目及其金額（要兩看：看主體、看標(biāo)的，扣除項(xiàng)目有差異）

　?。ㄒ唬┬陆ǚ康禺a(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：

　　出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金；

　　以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；

　　以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。

　　2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）

　　是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

　?、偻恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

　　②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

　?、劢ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　?、芑A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　?、莨才涮自O(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　?、揲_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

　　3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）：銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。

　　①利息支出據(jù)實(shí)扣，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額；

　　②其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；

　　公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)

　　（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　　公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)

　　注意：

　?、倮⒌纳细》劝磭?guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

　?、诔^(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、廴渴褂米杂匈Y金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

　?、芊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。（P249）

　　⑤土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（P249）

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　注意：

　　在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：

　?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（可扣二稅一費(fèi)）

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。（可扣三稅一費(fèi)）

　　對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

　　只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，用公式表示： 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

　　注意：

　　1.對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉试S扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。

　　2.納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　　（1）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

　?。?）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　?。ǘ┡f房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：

　?。?）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率（成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊）

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（評(píng)估費(fèi)可以扣除）

　　取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

　?。?）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

　　三、評(píng)估價(jià)格的相關(guān)規(guī)定

　　納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：

　　（一）出售舊房及建筑物的；

　　（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

　　市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估公式：

　　評(píng)估價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正

　　（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

　　（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。（按照評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)）