2013注稅《稅法二》：申報和繳納

　　一、申報納稅程序

　　納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

　　納稅人因經常發(fā)生轉讓房地產行為而難以在每次轉讓后申報的，可按月或稅務機關規(guī)定期限繳納。

　　二、納稅時間和繳納方法

　　1.一次性交割付清價款，辦理過戶登記手續(xù)前數日內一次性繳納全部稅款。

　　2.分期收款方式轉讓，合同規(guī)定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數日內繳納。

　　3.項目全部竣工結算前轉讓的，預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

　　三、納稅地點

　　土地增值稅由房地產所在地的稅務機關負責征收。即房地產的坐落地。

　　五、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

　　（三）土地增值稅的清算受理：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)）

　?。?）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?。?）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　?。?）直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（在納稅人收到清算通知之日起90天內辦理清算手續(xù)）

　?。?）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　?。?）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。?）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　?。?）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算時間及提供資料：

　?。?）土地增值稅清算表及其附表。

　?。?）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

　　（3）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　?。?）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r相關問題的處理：

　　1.土地增值稅清算時收入的確認

　　已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　2.質量保證金的扣除

　　房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金。質量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　4.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　5.契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　6.拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：

　?。?）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定），同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　?。?）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　8.預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

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　　3.非直接銷售和自用房地產的收入確定

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　?、谟芍鞴芏悇諜C關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　（2）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　5.其他隱藏的需要注意的幾點：

　?。?）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　（2）與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

　?、俳ǔ珊螽a權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　?、诮ǔ珊鬅o償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

　　③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　④銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　（六）土地增值稅的核定征收

　　土地清算過程中，房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按核定征收率不低于5％對房地產項目進行清算。

　　（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　?。?）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　?。?）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

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　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。