注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：宅基地使用權(quán)及地役權(quán)

第四節(jié) 用益物權(quán)（3）

　　四、宅基地使用權(quán)

　?。ㄒ唬┱厥褂脵?quán)的概念及特征

　　宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

　　宅基地使用權(quán)的特征：
　　（1）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，即農(nóng)民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權(quán)；
　?。?）該權(quán)利是農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權(quán)利；
　?。?）該權(quán)利可以繼承。

　?。ǘ┱厥褂脵?quán)的設(shè)立及變動(dòng)

　　宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

　　五、地役權(quán)

　?。ㄒ唬┑匾蹤?quán)概述

　　地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中，享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役地。可見(jiàn)，地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)，是為需役地便利而設(shè)立的，使供役地負(fù)一定負(fù)擔(dān)，對(duì)于供役地的權(quán)利人來(lái)說(shuō)，這些負(fù)擔(dān)的內(nèi)容和范圍非常廣泛，包括允許他人通行于自己的土地、對(duì)自己行使土地的權(quán)利進(jìn)行某種限制、放棄部分使用的權(quán)利、容忍他人對(duì)自己的土地實(shí)施某種程度上的損害等。

　　地役權(quán)具有以下特征：

　　1.具有從屬性和不可分性。一般的用益物權(quán)雖然由所有權(quán)派生而來(lái)，但其一經(jīng)設(shè)定就具有獨(dú)立性，不依附于其他權(quán)利而存在，但地役權(quán)則不同，它是為特定需役地的便利而設(shè)定的，與需役地不可分離。
　?。?）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
　?。?）地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
　?。?）地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
　?。?）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
　?。?）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

　　2.地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。

　　3.地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　?。ǘ┑匾蹤?quán)的設(shè)定

　　設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　?。ㄈ┑匾蹤?quán)的效力

　　供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。

　　地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。

　?。ㄋ模┑匾蹤?quán)的消滅

　　地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
　?。?）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

　　已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

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