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2013注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí):各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2012/11/02 08:51:52 字體:

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

  知識(shí)點(diǎn)十三、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法

 ?。ㄒ唬┲刂贸杀竟浪?

  單項(xiàng)資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法:

  1.重置核算法。

 ?。?)概念:

  利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目,逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

 ?。?)分類

  根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為:購(gòu)買型和自建型

  購(gòu)買型以購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本

  自建型以自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本

 ?。?)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益

  如果是建造,建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤(rùn),不過(guò)該收益應(yīng)該以開(kāi)發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

  (4)重置核算法考慮了價(jià)格因素,費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

 ?。?)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是合理的。

  耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。

  采用成本法評(píng)估資產(chǎn),首先要確定這些耗費(fèi)是必須的,而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。

  注釋:也就是說(shuō),按照社會(huì)或行業(yè)平均水平來(lái)確定有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi),評(píng)估時(shí),應(yīng)該去掉無(wú)效耗費(fèi)

  2.價(jià)格指數(shù)法(這里的原理和市場(chǎng)法中的直接比較法中的“價(jià)格指數(shù)法36頁(yè)”一樣,大家可以兩邊比較著看)。

 ?。?)特點(diǎn):

  利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù),將資產(chǎn)歷史成本(賬面成本)調(diào)整為重置成本

 ?。?)計(jì)算公式為:

  

  或: 資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本 ×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))

  式中,價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算獲得

   

  或者:價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)或者環(huán)比物價(jià)變動(dòng)知識(shí)計(jì)算獲得

  資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本 ×x

  其中x =(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)……(1+an)×100%

 ?。?img height="25" alt="" width="129" src="http://image.chinaacc.com/upload/html/2012/11/2/zhangy274920121128561915331.jpg" />

  式中, n=1,2,3 …… n

  x為價(jià)格指數(shù);

  an為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

 ?。?+an)=為第n年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)

 ?。?)注意:

  ①資產(chǎn)歷史成本要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社會(huì)平均的、合理成本的要求。

  ②資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日(或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日)的物價(jià)指數(shù),而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。(越是分類具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確)。

 ?、垡豁?xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn),采用價(jià)格指數(shù)法的重置成本往往會(huì)偏高。

  ④物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素,因而確定的是復(fù)原重置成本。

 ?。?)物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別:

 ?、傥飪r(jià)指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素,因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價(jià)格因素,也(可以)考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

  ②物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

 ?、垡话闱闆r下,價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比,核算的結(jié)果可能有誤差,其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。

 ?。?)物價(jià)指數(shù)法和重置核算法相同點(diǎn):

  都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此,都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異。

  3.功能價(jià)值類比法(與市場(chǎng)法中的直接比較法中的“功能價(jià)值類比法,完全一樣)

  (1)特點(diǎn):尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例關(guān)系或者指數(shù)關(guān)系,據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

  (2)生產(chǎn)能力比例法

  運(yùn)用的前提條件和假設(shè):資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系,生產(chǎn)能力越大,成本越高,而且是成正比例變化。

  計(jì)算公式為:

   

  所以:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×

  ③例題:參見(jiàn)教材35、59頁(yè)

 ?。?)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

 ?、龠\(yùn)用的前提條件和假設(shè):

  資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化,而不是等比例變化。

 ?、谟?jì)算公式:

   

  推導(dǎo)可得:

  所以:被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×

  公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó),這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4~1.2間。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。

 ?、劾}:參見(jiàn)教材36頁(yè)

  上述三種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法,應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象和可以搜集到的資料確定。這些方法中,對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時(shí)都能用,有的則不然,應(yīng)用時(shí)必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件,否則將得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

  同時(shí)應(yīng)該注意以上3類方法都是適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本的計(jì)算

  4.統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本

  這種方法運(yùn)用的步驟是:

 ?。?)在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別

 ?。?)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn),應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。

  (3)依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),其計(jì)算公式為:

  K=R‘/R

  式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);

  R‘——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;

  R ——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

 ?。?)根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,計(jì)算公式為:

  被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

  例題參見(jiàn)教材60頁(yè)。

 ?。ǘ?shí)體性貶值估算

  1.觀察法

 ?。?)特點(diǎn):是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定,并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素,將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響,判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率,從而估算實(shí)體性貶值。

 ?。?)計(jì)算公式為:

  資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)

 ?。街刂贸杀?times;實(shí)體性貶值率

  2.使用年限法

 ?。?)原理:認(rèn)為資產(chǎn)的貶值和其實(shí)際使用年限成正比例

 ?。?)名義已使用年限與實(shí)際已使用年限:

 ?、倜x已使用年限:

  指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限(也就是按照公歷的會(huì)計(jì)年度確定的會(huì)計(jì)上的實(shí)際年限)。名義已使用年限可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

 ?、趯?shí)際已使用年限:

  指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。

  實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

 ?、圪Y產(chǎn)利用率計(jì)算公式為:

   

  當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí),表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng);當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí),表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí),表示開(kāi)工不足,資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

 ?。?)計(jì)算公式為:

  

 ?。剑ㄖ刂贸杀?預(yù)計(jì)殘值)*(實(shí)際已經(jīng)使用年限/總使用年限)

  =(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)* 實(shí)體性貶值率

  式中:

 ?、兕A(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中,通常只考慮數(shù)額較大的殘值,如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。

 ?、诳偸褂媚晗拗傅氖菍?shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

  計(jì)算公式為:

  總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

  實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

  ③顯然殘值是沒(méi)有貶值的,所以式中扣除了預(yù)計(jì)殘值

 ?、苌锌墒褂媚晗奘歉鶕?jù)資產(chǎn)的有形損耗因素,預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

  (4)舉例:某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于1994年10月30日,根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí),由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求,企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備,每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí),自1999年初恢復(fù)正常使用,現(xiàn)以2000年10月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日,則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。

  資產(chǎn)利用率為:

   

  由此可以確定該資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為:

  6×117%=7.02(年)

  實(shí)際評(píng)估過(guò)程中,由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差,再加上資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性,資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài),諸如資產(chǎn)開(kāi)工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。

  3.修復(fù)費(fèi)用法

  利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。

  如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)顟B(tài),可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

 ?。ㄈ┕δ苄再H值估算

  1.分類:功能性貶值可以分為兩類,超額投資成本(一次性功能性貶值)和營(yíng)運(yùn)性功能貶值。

  2.超額投資成本(功能性貶值1)

 ?。?)含義:指被評(píng)估資產(chǎn)與當(dāng)前新資產(chǎn)建造成本相比,因建造技術(shù)、工藝、材料和設(shè)計(jì)上的差別而導(dǎo)致的貶值。它是由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價(jià)格降低而引起的原有資產(chǎn)價(jià)值的貶值。事實(shí)上,它是超額投資成本引起的功能性貶值。

 ?。?)計(jì)算:功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行,即超額投資成本可視同為功能性貶值,計(jì)算公式為:

  功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本 (2-39)

  注意:

  如果評(píng)估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本,則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

  3.營(yíng)運(yùn)性功能貶值

 ?。?)含義:

  被評(píng)估資產(chǎn)與全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)相比,由于資產(chǎn)的效用,生產(chǎn)加工能力,工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低;

  (2)通常,功能性貶值的估算可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本獲得,具體計(jì)算步驟如下:

 ?、賹⒈辉u(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較確定超額運(yùn)營(yíng)成本。

 ?、诖_定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

  由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的,企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降,所得稅額降低,使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際支付額。因此,凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。

  凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本(1-所得稅稅率)——收益額(A、Rt)

 ?、酃烙?jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。(年限:n)

  ④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值),計(jì)算公式為:

   

  (四)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

  1.間接計(jì)算法——生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值

  資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際生產(chǎn)量÷設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)X

  資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值=資產(chǎn)的重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率

  2.直接計(jì)算法——生產(chǎn)要素提價(jià),產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值。

  計(jì)算方法和由于超額營(yíng)運(yùn)成本引起的功能性貶值的計(jì)算方法一樣。

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