2013注評(píng)《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十四、路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（掌握）

　　一、路線價(jià)法的含義和理論依據(jù)

　?。ㄒ唬┞肪€價(jià)法的含義

　　路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　?。ǘ┞肪€價(jià)法的理論依據(jù)

　　1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì)遞減。

　　2.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，因此路線價(jià)的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。

　　路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看做比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行的各種修正可視為因素修正。

　　二、路線價(jià)法的計(jì)算公式

　　

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式計(jì)算：

　　

　　三、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

　　適宜同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。

　　四、路線價(jià)估價(jià)法的程序

　?。ㄒ唬┞肪€價(jià)區(qū)段劃分

　　1.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

　　2.路線價(jià)區(qū)段一般為帶狀地段

　　3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長(zhǎng)度成為路線段長(zhǎng)度。路線價(jià)區(qū)段一般以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。

　　4.對(duì)同一路線價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)，附設(shè)于該路線段上。

　　（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

　　1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離

　　2.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積

　?。ㄈ┞肪€價(jià)的評(píng)估

　　方法一：市場(chǎng)法等基本評(píng)估方法，各國(guó)通用

　　方法二：評(píng)分方式

　?。ㄋ模┥疃劝俜致时淼闹谱?

　　深度百分率是地價(jià)隨著臨街深度長(zhǎng)短變化的比例。

　?。ㄎ澹┯?jì)算宗地價(jià)值

　　依據(jù)路線價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算公式，計(jì)算得到宗地價(jià)值。

　　五、深度百分率表

　?。ㄒ唬┩恋氐膯挝幻娣e價(jià)格

　　現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米的長(zhǎng)方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項(xiàng)宗地的總價(jià)格為mnA元。

　　

　　圖：5-1土地價(jià)值與地塊臨街距離關(guān)系

　　對(duì)圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n個(gè)細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價(jià)格為a1，a2，……an-1，an，因?yàn)榈貕K愈接近道路，利用價(jià)值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價(jià)不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價(jià)值與地塊臨街距離關(guān)系曲線，由此土地總價(jià)值為：

　　mnA=ma 1+ma2+……+man-1+man

　　從而：

　　A=（a 1+a2+……+an-1+an）/n

　　注意：每片土地的總價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)寬度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的單位面積價(jià)格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價(jià)格。即該深度下：ai[元/（寬度）米。該地塊深度]，該價(jià)格的描述條件包含該地塊的深度。

　?。ǘ﹩为?dú)深度百分率

　　1.定義

　　如將確定路線價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn)，大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價(jià)格占路線價(jià)的百分率，即為單獨(dú)深度百分率。

　　注意：這里的單獨(dú)深度百分比實(shí)質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個(gè)小的地塊的深度不同，則該地塊的價(jià)格不同，深度越深（舉例道路越遠(yuǎn)），則價(jià)格越低。單獨(dú)深度百分率為40%，表示該深度的價(jià)格占標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格的40%，即如果標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格是100[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米。100米標(biāo)準(zhǔn)深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：100[元/100米標(biāo)準(zhǔn)深度].則該深度的價(jià)格是40[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米。該地塊深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨(dú)深度百分率為40%

　　2.制作深度百分率表，需要考慮以下幾個(gè)方面：

　?。?）確定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　（2）確定級(jí)距

　?。?）確定單獨(dú)深度百分率

　?。?）根據(jù)需要采用累計(jì)或者平均深度百分率

　　3.深度百分率分三種：

　　第一種：?jiǎn)为?dú)深度百分率。

　　如：第一段叫A1，第一個(gè)25英尺，單獨(dú)深度百分率，40%.第二段叫 A2，25英尺，30%.第三段A3，20%.第四段A4，10%.第五段A5，9%，第六段A6，8%.是呈遞減的。

　　第二種：累計(jì)深度百分率。

　　第一段 A1 單獨(dú)深度百分率是百分之四十。累計(jì)到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計(jì)深度百分率是 70% .

　　累計(jì)深度百分率=∑各段單獨(dú)深度百分率

　　第三種：平均深度百分率。

　　一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均濃度百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

　　平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　　平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度

　　六、路線價(jià)法則介紹（實(shí)質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類）

　　1.四三二一法則

　　四三二一法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英、尺的價(jià)值點(diǎn)路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補(bǔ)充。即超過100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線的9%，第二個(gè)25英尺為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%.

　　2.蘇慕斯法則

　　100英尺深的土地價(jià)值，前50英尺的價(jià)值占宗地價(jià)值的72.5%，后50英尺的價(jià)值占宗地價(jià)值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價(jià)值僅僅為15%

　　3.霍夫曼法則（04年單項(xiàng)選擇題）

　　深度100英尺的宗地，最初的25英尺價(jià)值占全宗地價(jià)值的37.5%，最初的50英尺價(jià)值占全宗地價(jià)值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

　　4.哈柏法則

　　宗地價(jià)值與其深度的平方根成正比。