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第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
知識(shí)點(diǎn)十五、在建工程評(píng)估
一、在建工程的含義與特點(diǎn)
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在建工程的在評(píng)估時(shí)尚未完工或雖然已經(jīng)完工,但尚未竣工驗(yàn)收、交付使用的建立項(xiàng)目。
?。ǘ┰诮üこ痰奶攸c(diǎn)
1.在建工程情況復(fù)雜
2.在建工程之間可比性比較差
3.在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度
4.建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大
5.在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響
二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析
三、在建工程評(píng)估的主要方法
?。ㄒ唬┬蜗筮M(jìn)度法(掌握)
1.思路
選擇足夠的可比銷售資料,根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。
2.計(jì)算公式:
在建工程價(jià)值
= 建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×( 1 -折扣率) (5-32)
其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。
工程形象進(jìn)度百分比
=(實(shí)際完成建筑工程量 + 實(shí)際完成安裝工程量)/總工程量× 100% (5-33)
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1.思路
按在建工程客觀投入的成本評(píng)估,即以開(kāi)發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和,再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估在建工程的價(jià)值的方法。
2.公式:
在建工程價(jià)值
?。酵恋厝〉觅M(fèi)用 + 專業(yè)費(fèi)用 + 建造建筑物費(fèi)用 + 正常利稅 (5-34)
?。ㄈ┘僭O(shè)開(kāi)發(fā)法
1.思路
與房地產(chǎn)評(píng)估假設(shè)開(kāi)發(fā)法道理是相同的,就是房地產(chǎn)建成之后,如果賣了,就有售樓價(jià),售樓價(jià)把后面的都減去,剩下的就是地價(jià)。
2.公式:
在建工程價(jià)值
?。椒康禺a(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅) ( 5-33 )
四、在建工程評(píng)估方法的選擇
1.整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程
——可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估
2.對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程
——采用成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。
3.屬于停建的在建工程,要查明停建的原因,確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的
——要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整
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