2013注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：基準(zhǔn)地價(jià)修正法的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點(diǎn)十三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　提示：基準(zhǔn)地價(jià)修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價(jià)格采用的是基準(zhǔn)地價(jià)。

　　一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)定義

　　按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

　　2.標(biāo)定地價(jià)（宗地地價(jià)）

　　市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　二、基準(zhǔn)地價(jià)測算的基本思路【基準(zhǔn)地價(jià)修正法基本思路】

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)的確定

　　2.利用基準(zhǔn)地價(jià)，評估標(biāo)定地價(jià)

　　標(biāo)定地價(jià)評估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。

　　在基準(zhǔn)地價(jià)評估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價(jià)的需要。

　　三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格；

　　2.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格

　　這個(gè)區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價(jià)和路段價(jià)，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　3.基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的；

　　4.基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格

　　5.基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)；

　　6.基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　（二）基準(zhǔn)地價(jià)的作用

　　1.政府公告作用

　　2.政府參與土地有償使用收益分配的

　　3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)

　　4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

　　5.進(jìn)一步評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)

　　6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

　　四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路-市場法的原理和思路

　　基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)考慮到它和二級市場評估的市場公允價(jià)，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價(jià)。

　　五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍

　　1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)

　　2.可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評估

　　3.一般在宗地地價(jià)評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

　　六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序

　　被估宗地地價(jià)

　　= 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)