關(guān)注北京房價，你會發(fā)現(xiàn)從整個九十年代到現(xiàn)在，房價一直處于上升階段，尤其是從2003年底到現(xiàn)在，價格更是瘋狂上揚。國家出臺了很多宏觀調(diào)控政策，包括信貸政策，土地政策，運用市場手段和行政手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，但為什么收效不是很顯著呢？原因在哪里呢？

　　一、房地產(chǎn)市場價格上漲原因分析。

　　從上圖中我們可以看到北京商品房歷年來的走勢，基本態(tài)勢是處于上漲態(tài)勢。從80年代末初到94年再到97年，是我國經(jīng)濟過熱，通貨膨脹的幾年，固定資產(chǎn)投資持續(xù)走高，國家出臺一系列貨幣政策緊縮信貸和貨幣供給，經(jīng)濟發(fā)展在97年成功實現(xiàn)軟著陸，溫度降下來了，房地產(chǎn)市場依然降溫不很明顯，一直支撐著房價的上揚，原因是什么？

　　筆者認為，整體宏觀經(jīng)濟的過熱是推動房價走高的重要原因，這從2003年底到2005年底的經(jīng)濟局部過熱的房價上揚可以得到證明。宏觀經(jīng)濟的過熱引起房地產(chǎn)行業(yè)及上下游行業(yè)的成本上升，成為支撐房價的罪魁禍首。也許大家會問，但在97年到2003年間，經(jīng)濟處于持續(xù)低迷的狀態(tài)，房價為什么還會上揚呢？筆者認為除了房地產(chǎn)市場長期增長的自然因素外，重要原因有四：一是北京市場對房產(chǎn)存在剛性需求；二是房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)不合理，供求局部失衡；三是房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟啟動引擎的作用；四是國外資本對房地產(chǎn)市場投機因素。

　　首先北京市場對房產(chǎn)的剛性需求旺盛。據(jù)資料顯示，在新增住房需求中，80%是居民自用住房。這部分需求是剛性需求，不會因為宏觀調(diào)控的實施而會產(chǎn)生重大的變化，即使有短暫的變化，也會馬上反彈。比如2005年出臺的新的關(guān)于二手房交易的稅收政策，旨在防止房地產(chǎn)市場投機，現(xiàn)在看來收效甚微，延緩的需求疊加更支撐了房價。今年春展開幕當天共成交527套，成交金額3.7億元，而去年同樣是春展第一天，只成交了170套，金額1.05億元，在房價方面，2006年1－2月，北京商品住宅預售交易平均價格6776元，同比上漲997元，漲幅為17.3％。

　　其次是房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)不合理，局部供需失衡。

　　在上圖中我們看到，商品房及住宅的供應是逐漸增加的，但在總體房地產(chǎn)投資中所占比例卻是減少的，2004年后，這種減少已經(jīng)體現(xiàn)在總量上和比例上的雙重減少。根據(jù)北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰提供的北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2004年北京市商品房全部新增供應上市套數(shù)29萬套左右，而2005年的新增供應上市套數(shù)在22萬套左右。與持續(xù)增加的房地產(chǎn)剛性需求相比，供需產(chǎn)生了很大的矛盾。

　　再次是房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟啟動引擎的作用。長久以來我國的經(jīng)濟增長是投資拉動型的增長，而不是消費拉動型的經(jīng)濟增長，這樣的經(jīng)濟增長模式很容易形成經(jīng)濟過熱，通貨膨脹的隱患。80年代末，支撐經(jīng)濟走向過熱的是全國范圍內(nèi)持續(xù)的投資開發(fā)區(qū)，一直到97年，固定資產(chǎn)投資依然在比較高位運行。97年到2003年，經(jīng)濟啟動仍然靠投資在拉動，尤其是固定資產(chǎn)投資，到2003年下半年，固定資產(chǎn)投資月增長突破40%，形成經(jīng)濟局部過熱。

　　最后是國外資本對房地產(chǎn)市場投機因素。我國94年改革人民幣匯率之后，人民幣一直處于緩慢的升值狀態(tài)。97年亞洲金融危機，人民幣堅挺不貶值，增加了對外資的吸引力。有資料表明，流入我國的外資，絕大部分是采取直接投資的形式，其中相當?shù)牟糠诌M入了房地產(chǎn)市場，再加上黑市交易等非法渠道進入我國的國外游資，據(jù)央行保守估計規(guī)模不下幾千億。由于房地產(chǎn)市場流動性大，變現(xiàn)速度快，歷來是游資投機的主要市場。國外游資的持續(xù)進入也成為房價上升的支撐因素。

　　二、面對持續(xù)走高的房價，政府有什么政策應對呢？

　　3月5日，溫家寶總理強調(diào)要著力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。

　　此前，《建設部2006年工作要點》中說，將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。而國家發(fā)改委則在2月22日公布了《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點》。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應、調(diào)控房價上漲過快外，還要“通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控”。包括國土資源部公布的2006年工作重點也強調(diào)要加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用住房和廉租房的土地供應。

　　土地宏觀調(diào)控是國土資源部門根據(jù)國家的整體工作部署，采用調(diào)節(jié)供應總量，結(jié)構(gòu)，類型，時間的方式調(diào)節(jié)供求的相互平衡，調(diào)控經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。在2003年底到2006年上半年，國家調(diào)控經(jīng)濟局部過熱，采取信貸政策和土地政策相結(jié)合，市場化手段和行政化手段相配合，較有成效的穩(wěn)定了房價。至于現(xiàn)在房價的持續(xù)上揚仿佛證實宏觀調(diào)控的失敗，筆者認為，之所以房價沒有停留在合理的水平，重要的原因是政策在執(zhí)行的環(huán)節(jié)出了問題，地方政府和中央政府在政策上存在博弈，地方政府對國家宏觀調(diào)控政策貫徹力度不夠。

　　從理論上講，運用土地政策進行宏觀調(diào)控，是從源頭上對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，如果貫徹徹底，房價能夠停留在比較合理的水平上在可以接受的范圍內(nèi)波動。筆者認為，實行土地政策能夠保證經(jīng)濟適用房，商品房及普通住宅的合理供應，另外在開發(fā)時間上進行施工單位的招投標，從而保證按時按量完工。

　　當然配合土地政策，一些防止房地產(chǎn)市場投機的政策，包括監(jiān)管措施和稅收政策等，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同樓盤的信貸政策，首先保證普通住宅的信貸監(jiān)管政策等相應政策，一定要配套進行，只要貫徹有力，筆者認為，房價是可以控制的。