近日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深圳市政府發(fā)出了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》中出臺(tái)了10項(xiàng)新政，以調(diào)控暴漲的樓價(jià)。

深圳房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，房產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)黎明？（圖：人民網(wǎng)）

　　《通知》要求，自6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

　　解讀：這項(xiàng)細(xì)則的規(guī)定基本上按照九部委意見(jiàn)的規(guī)定進(jìn)行，70%的規(guī)定沒(méi)有變化，各個(gè)城市應(yīng)該考慮本地區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求狀況，制定適合本地區(qū)的比例，有上下浮動(dòng)的范圍，這也是九部委意見(jiàn)比較欠缺的地方。而且針對(duì)不同的地段，比例也應(yīng)該有浮動(dòng)的空間，注重商品房的搭配。總之多樣化的細(xì)則比較有可行性，但浮動(dòng)空間不宜過(guò)大。

　　比例制定后，關(guān)鍵是要貫徹落實(shí)，政府要真正以民為本，保證普通商品房真正惠及大眾，對(duì)于可能出現(xiàn)的國(guó)家機(jī)關(guān)，事業(yè)單位等違規(guī)“團(tuán)購(gòu)”的行為，嚴(yán)格審查條件，鼓勵(lì)群眾舉報(bào)，對(duì)于出現(xiàn)的違法行為，嚴(yán)厲查處，維護(hù)政府的形象。

　　《通知》要求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　解讀：營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度還是有效果的，對(duì)于一些短線投資者和正常交易者的影響比較大，對(duì)于長(zhǎng)線投資者和投機(jī)者的影響相對(duì)較小。我們看到，九部委稅收新政實(shí)施后，房市出現(xiàn)了一定的冷清局面，房源下降較大，有價(jià)無(wú)市的情況比較普遍，說(shuō)明短線投資者和普通交易者占據(jù)多數(shù)，購(gòu)房者大多處于觀望狀態(tài)。說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控具有一定的影響，但是從價(jià)格的基本不動(dòng)或者稅收通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅更多的作用是增加了市場(chǎng)的不確定性，真正降低房?jī)r(jià)的功效在目前房產(chǎn)供求形勢(shì)下作用不明顯。

　　另外，對(duì)于出現(xiàn)的房產(chǎn)“明贈(zèng)暗售”，“明租實(shí)賣(mài)”的避稅行為要認(rèn)真檢查，出臺(tái)新的政策堵住漏洞，比如在契稅方面的改革，調(diào)控力度要基本上和營(yíng)業(yè)稅的力度相當(dāng)，消除避稅的空間。

　　《通知》要求，為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　解讀：這個(gè)政策也是基本上按照九部委意見(jiàn)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于某些房地產(chǎn)商擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要嚴(yán)厲查處，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)商自有資金的約束限制其取得信貸囤積土地的行為，應(yīng)該是比較有效的。房地產(chǎn)商資金80%左右來(lái)自于銀行貸款，信貸的約束條件嚴(yán)格化可以有效的降低房地產(chǎn)商信貸需求，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚。

　　《通知》要求，從6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首期付款比例不得低于30％。對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　解讀：深圳操作細(xì)則關(guān)于信貸首付的規(guī)定也回避了很多難題，雖然人性化不足，但是操作性還是很好的。以前各大銀行陸續(xù)出臺(tái)了很多關(guān)于信貸首付的規(guī)定，基本上按照購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)增多信貸首付累進(jìn)的原則，這樣可以加大對(duì)房產(chǎn)投資和投機(jī)行為的打擊力度。但由于我國(guó)現(xiàn)在個(gè)人信用信息不完整，房產(chǎn)交易部門(mén)和主管部門(mén)以及銀行稅收部門(mén)缺乏很好的溝通和工作機(jī)制上的相互協(xié)調(diào)，在判定個(gè)人擁有幾套住房上存在很大的操作性困難，那么原本累進(jìn)性的首付制度就發(fā)揮不了應(yīng)有的作用，那么政策好效果卻差，這樣民眾的意見(jiàn)會(huì)更大。所以人性化不足的政策在現(xiàn)在各方面不健全的情況下反而更具有操作性。

　　《通知》要求，今后3年至5年內(nèi)，適度增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和公共租賃住房（含廉租住房）的用地供應(yīng)不低于年度居住用地供應(yīng)總量的70％；停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。此外，市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局將制定相關(guān)規(guī)則，明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目以招標(biāo)方式出讓；招標(biāo)方案根據(jù)住宅套型、價(jià)格、工期、質(zhì)量保證等因素綜合評(píng)定。

　　《通知》要求，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　解讀：土地的有效利用是也是很重要的方面，長(zhǎng)久來(lái)看，加強(qiáng)存量土地的有效利用是實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地利用可持續(xù)發(fā)展的重要的方面，也可以一定程度上緩解地方政府從土地?cái)控?cái)?shù)臎_動(dòng)。我國(guó)現(xiàn)在土地利用很重要的問(wèn)題是土地閑置現(xiàn)象普遍，開(kāi)發(fā)商惡意囤積土地，炒高高地價(jià)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，當(dāng)然地價(jià)和房?jī)r(jià)的傳遞渠道通暢的情況下，地價(jià)的上漲必定會(huì)通過(guò)房?jī)r(jià)的上漲表現(xiàn)出來(lái)。房?jī)r(jià)升高，會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商參與到囤積土地的行列中來(lái)，地價(jià)的虛增在所難免，應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)惡性循環(huán)，地方政府短期化的土地行為起了推波助瀾的作用，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)積聚金融風(fēng)險(xiǎn)，地方政府也絕對(duì)脫不了干系。

　　在我國(guó)目前的情況下，中央政府可以選擇的存量土地管理方式只能是行政化的調(diào)控模式。由于我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)保有階段的稅收還不健全，土地閑置的問(wèn)題一直得不到很好的解決。另一個(gè)重要的問(wèn)題是，在我國(guó)目前的財(cái)政體制下，地方政府和中央政府存在很大程度的博弈，中央政府花大力氣出臺(tái)的政策，到地方執(zhí)行的時(shí)候往往缺乏應(yīng)有的效力，形成了“雷聲大雨點(diǎn)小”的現(xiàn)象，嚴(yán)重的影響了政府在公眾中的形象。盡管如此，筆者認(rèn)為，行政化的手段依然是我們現(xiàn)在可以利用的相對(duì)有效的手段。

　　《通知》要求深圳的各區(qū)政府、市規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)等部門(mén)，加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，促進(jìn)住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化，每年將全市土地出讓凈收益的10％用于公共租賃住房建設(shè)，充分發(fā)揮政策性住房在平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)中的積極作用。同時(shí)，加快落實(shí)年度經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方案，經(jīng)濟(jì)適用房自合同簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　解讀：租房市場(chǎng)了售房市場(chǎng)是相互補(bǔ)充的市場(chǎng)，理論上講售房市場(chǎng)比租房市場(chǎng)的替代性更大一些。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作如果在兩個(gè)市場(chǎng)同時(shí)展開(kāi)的話，效果是比較明顯的。通過(guò)加強(qiáng)租房市場(chǎng)的建設(shè)，能夠吸收部分購(gòu)房需求，在壓低租房市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)，能夠給房?jī)r(jià)高企的售房市場(chǎng)增加穩(wěn)定的因素。廉租房建設(shè)一程度上屬于公共事業(yè)，需要政府進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼和支持，增加開(kāi)發(fā)商的積極性。通過(guò)保證資金的來(lái)源，可以約束地方政府土地行為，增加政府公共事業(yè)的責(zé)任感。

　　《通知》還要求市國(guó)土、房產(chǎn)、工商等部門(mén)嚴(yán)厲打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷(xiāo)售、哄抬房?jī)r(jià)的企業(yè)，對(duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)給予處罰，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的法律責(zé)任。

　　解讀：房產(chǎn)商不僅在土地開(kāi)發(fā)階段存在不正當(dāng)行為，而且在房產(chǎn)租售的階段玩盡花招，通過(guò)捂盤(pán)和分期推出的方式，制造市場(chǎng)的恐慌，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，從中漁利，這是一種嚴(yán)重的擾亂市場(chǎng)的行為，只看到眼前利益，不注重遠(yuǎn)期市場(chǎng)的承受力。房?jī)r(jià)的虛高容易受到國(guó)外游資和投機(jī)資本的攻擊，金融風(fēng)險(xiǎn)的積聚難以避免，未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)有崩潰的危險(xiǎn)，無(wú)形之中也增加了國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)的工作壓力，尤其在我國(guó)目前比較敏感的時(shí)期，各方面重要的改革同時(shí)進(jìn)行，需要一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，所以加大開(kāi)發(fā)商擾亂市場(chǎng)行為的打擊力度是很必要的，也很迫切。

　　深圳的操作細(xì)則比較受人關(guān)注的地方在公共租房的資金來(lái)源的規(guī)定，可以給市場(chǎng)一個(gè)很好的預(yù)期，在未來(lái)三年內(nèi)，政策的效果就會(huì)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的支撐。其他方面的工作還有待加強(qiáng)，九部委意見(jiàn)還要不斷的進(jìn)行完善，具體的改革工作也要圍繞意見(jiàn)的需要進(jìn)行，只有條件具備了，更有效的政策才能夠盡快出臺(tái)，房?jī)r(jià)才能夠真正穩(wěn)定下來(lái)。