成都房地產(chǎn)開發(fā)商的神經(jīng)又繃緊了。
8月5日,國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》,要求重視和加強(qiáng)土地增值稅的征收工作。此前的4月17日,四川省地稅局曾下發(fā)《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)及土地轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)行為稅管理的意見》。根據(jù)這份文件的要求,成都不少開發(fā)商將補(bǔ)繳自1994年以來10年的土地增值稅。
“8.31大限”已過,增加了拿地成本的開發(fā)商,現(xiàn)在看來還要還舊賬。
爭議
“征收土地增值稅是從1994年開始的,當(dāng)時是為了抑制海南、北海土地炒賣過熱的現(xiàn)象”,成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(簡稱“市房協(xié)”)發(fā)展研究部主任孫宏志說,“在1994年、1995年時,成都市就此問題討論過一次,但政府出于對房地產(chǎn)業(yè)和房改的支持,后來就沒有征。加上政策本身不穩(wěn)定,在中途擴(kuò)大過一次土地增值稅免征范圍,隨后又將優(yōu)惠政策延期”。
但從今年4月以來,按照四川省地稅局的要求,成都各區(qū)地稅部門開始加強(qiáng)土地增值稅征收力度。開發(fā)商對此反響強(qiáng)烈,并多次在相關(guān)政府主管部門和市房協(xié)的組織下,同稅務(wù)部門進(jìn)行座談商議,雙方就征稅時機(jī)、征稅標(biāo)準(zhǔn)和征收方式展開了激烈的辯論。
在7月7日的一次座談會上,成都中房公司的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,在土地拍賣時,開發(fā)商已經(jīng)繳納了相關(guān)稅款,而一級市場的拍賣是以政府為主體,不應(yīng)讓開發(fā)商繳此稅款。再說,在開發(fā)過程中,開發(fā)商只是對產(chǎn)品進(jìn)行組合,其中的相關(guān)產(chǎn)品已繳納過增值稅。因此,可以說不存在土地增值稅,至少不是純粹的土地增值稅!按送猓_發(fā)商已有房產(chǎn)稅,再繳土地增值稅就很難了”。
“土地增值稅是個老稅種,并不是現(xiàn)在才開始征收的,所以不存在時機(jī)問題,只能說原來收得不好”。成都市地稅局行為財產(chǎn)處處長趙宏這樣認(rèn)為。
同時,趙宏分析,增值稅是對土地轉(zhuǎn)讓的增值額進(jìn)行收取,主要為了規(guī)范市場,調(diào)節(jié)土地級差出臺的這個政策!霸鲋刀嗟亩嗾鳎俚纳僬,對開發(fā)商的影響應(yīng)該不會很大”。
但開發(fā)商普遍認(rèn)為這筆支出令他們難以承受。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額,為增值額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。其中,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。按此計算,如果一個公司的一個房地產(chǎn)項目銷售金額是1億元,總成本是8000萬,利潤是2000萬,其收入未超過扣除項目金額的50%,土地增值稅就是2000×30%×33%所得稅=198萬元。如果這家公司在過去開發(fā)的項目很多,或者單個項目很大,這將是一個很大的數(shù)目。
密謀
由于建造普通住宅,可以免征土地增值稅。因此,稅務(wù)部門把普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)定為套房面積不超過125平方米,遭到了開發(fā)商的普遍質(zhì)疑。
據(jù)市房協(xié)的一位人士透露,對于普通住宅的認(rèn)定成都一直沒有明確的標(biāo)準(zhǔn),這次稅務(wù)部門把標(biāo)準(zhǔn)定為125平方米,依據(jù)的是四川省委辦公廳199658號文件,但8年前的標(biāo)準(zhǔn)很難適用于今天。
此外,開發(fā)商認(rèn)為追繳1994年1月1日之后結(jié)算的所有開發(fā)項目的土地增值稅,這種追老賬的做法讓一切都得重來。
他們提出,如果要補(bǔ)繳土地增值稅,將涉及到十年來企業(yè)已繳所得稅的重新核算和退補(bǔ)處理問題;補(bǔ)繳涉及企業(yè)調(diào)賬、企業(yè)已分紅利潤的處理,在股份制公司和上市公司尤為突出;對于已改制企業(yè),補(bǔ)繳將涉及到相關(guān)稅款的補(bǔ)繳主體問題;已轉(zhuǎn)行、更名、注銷的企業(yè)該如何補(bǔ)繳土地增值稅等一系列復(fù)雜問題。
但“追繳令”就在眼前,以往是競爭關(guān)系的各家開發(fā)商也不得不“團(tuán)結(jié)”起來。7月底,成都10余家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人就曾秘密在錦江賓館碰頭,共商對策。
據(jù)一位與會者反映,當(dāng)天也有中海、萬科這樣的大房產(chǎn)商參加,但與其他成都本土企業(yè)主要負(fù)責(zé)人出場相反,他們派出參會的人員職務(wù)較低。這表明,追繳土地增值稅受到?jīng)_擊最大的是成都的本土開發(fā)商。
在幾次“碰頭會”上,開發(fā)商提出幾條建議。首先,就是暫緩征收土地增值稅,如果實在難以緩征,則建議不補(bǔ)繳;其次,調(diào)整土地增值稅免征對象和免征條件,如將免征條款中的“不超過125平方米的普通住宅”除掉,擴(kuò)展為所有增值額未超過扣除項目金額20%的開發(fā)項目。
開發(fā)商之間達(dá)成共識后,開始在政府部門間積極斡旋。
據(jù)記者了解,調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的報告,已由市房協(xié)遞交到四川省建設(shè)廳。至于開發(fā)商的其他建議將在市長辦公會上作出決定,并且這些建議被通過的可能性很大。
影響
在四川省地稅局的通知中,提出對土地增值稅進(jìn)行“預(yù)征”,即“先預(yù)繳、后清算”的征管辦法。預(yù)征比例由各地在1%~2.5%范圍內(nèi)酌情確定,按納稅人在該項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。
孫宏志認(rèn)為,房地產(chǎn)項目周期較長,一般要兩年左右才能完成一個中小規(guī)模的項目,絕大多數(shù)項目利潤率都低于20%,這本就屬于免征對象,F(xiàn)在強(qiáng)制預(yù)征,預(yù)繳稅款將占用企業(yè)本已非常有限的流動資金,在目前銀行對房地產(chǎn)貸款緊縮的情況下,會進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的狀況。
“征收土地增值稅的初衷是防范房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險,而不是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身。對開發(fā)商來說,這是筆突然增加的支出,資金一直吃緊的開發(fā)商很可能把費用轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。這對平抑已經(jīng)明顯上漲的成都房價是不利的”孫宏志說。
土地增值稅追繳令下 成都眾開發(fā)商舊賬纏身
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