中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，早已引起了海內(nèi)外廣泛的關(guān)注�？墒情L(zhǎng)期以來(lái)，如何采用更加理性的宏觀調(diào)控手段，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的勢(shì)頭，學(xué)術(shù)界一直存在爭(zhēng)論。開征房地產(chǎn)稅無(wú)疑是學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)之一。但是，房地產(chǎn)稅與其他現(xiàn)行的稅收種類之間存在著密切的聯(lián)系，開征房地產(chǎn)稅不僅僅是增加一個(gè)新的稅種，它還涉及原有稅種的整合問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)稅開征還存在著許多懸而未決的問(wèn)題。
關(guān)涉中央地方稅權(quán)劃分
在我國(guó)，涉及房地產(chǎn)方面的稅收種類大體上有6個(gè)：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。有些學(xué)者認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅將意味著減少土地出讓費(fèi)，或者至少將一次性繳納的土地出讓金，改為按年征收的房地產(chǎn)稅。這顯然是一種誤導(dǎo)公眾的意見。從法律性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，土地出讓金是土地所有者出讓土地所取得的“對(duì)價(jià)”，與國(guó)家征稅是兩個(gè)截然不同的概念。但是，在沒(méi)有征收房地產(chǎn)稅之前，國(guó)家在出讓土地獲取的財(cái)政收入中，確實(shí)隱含了一部分具有稅收性質(zhì)的價(jià)款。這種所有者與管理者不分，從而導(dǎo)致稅收與國(guó)家其他國(guó)庫(kù)收入混淆在一起的做法，在其他領(lǐng)域也有所表現(xiàn)。不過(guò)，國(guó)家征收房地產(chǎn)稅之后，土地出讓金會(huì)不會(huì)因此而減少，的確是我們需要關(guān)注的一大問(wèn)題。
按照現(xiàn)行的土地管理法，國(guó)有土地出讓采用拍賣或者其他的方式，由政府按照市場(chǎng)需求有序進(jìn)行。但在現(xiàn)實(shí)生活中，土地的出讓幾乎成了有些地方政府財(cái)政的主要來(lái)源。政府機(jī)關(guān)或者政府支持的國(guó)有企業(yè)、部分民營(yíng)企業(yè)通過(guò)運(yùn)作土地，抬高了商品房的價(jià)格，部分官員因此而取得了政績(jī)。如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅，那么，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)商的積極性。然而，在土地分級(jí)管理的體制下，個(gè)別地方政府會(huì)不會(huì)通過(guò)賤賣土地，繼續(xù)刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)升溫？中央政府的稅收政策會(huì)不會(huì)導(dǎo)致一些地方政府加大土地炒作的力度，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈？這是我們需要關(guān)注的首要問(wèn)題。
從世界各國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅一般要占到地方政府財(cái)政收入的71%.而在我國(guó)，由于房地產(chǎn)稅比重偏低，中央政府和地方政府不可能從房地產(chǎn)稅中獲得更多的收益。據(jù)測(cè)算，目前房地產(chǎn)稅收在整個(gè)稅收收入中，中央政府占2.36%，在地方政府財(cái)政收入中，房地產(chǎn)稅收占8.12%.如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅，那么勢(shì)必在中央與地方之間重新進(jìn)行稅收權(quán)力的劃分。如果不能夠充分考慮到地方政府的財(cái)政需求，那么，開征房地產(chǎn)稅有可能會(huì)遇到來(lái)自地方政府的阻力。在上世紀(jì)的90年代，中央政府與地方政府之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利的劃分以“分稅制”為開端，形成了大體穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)分配體制。如果開征房地產(chǎn)稅，那么，必然會(huì)在一定程度上影響這種業(yè)已形成的較為穩(wěn)定的中央與地方政府之間的財(cái)產(chǎn)分配體制。特別是在一些地方依靠房地產(chǎn)增加GDP的大背景下，由財(cái)政部或國(guó)家稅務(wù)總局作出開征房地產(chǎn)稅的決定，是否能夠在整個(gè)社會(huì)形成共識(shí)，值得決策部門認(rèn)真思考。
消費(fèi)者心理承受是個(gè)問(wèn)題
開征房地產(chǎn)稅不僅僅是國(guó)家財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也不僅僅是中央政府與地方政府之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重新劃分，開征房地產(chǎn)稅還涉及開發(fā)商與承包商、開發(fā)商與消費(fèi)者、開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)之間利益的再分配問(wèn)題。
從法律上來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)買了商品房之后，應(yīng)當(dāng)履行類似于繳納消費(fèi)稅之類的法律義務(wù)�？墒窃谖覀儑�(guó)家，人們對(duì)生產(chǎn)性的稅賦比較認(rèn)同，而對(duì)消費(fèi)稅缺乏廣泛的共識(shí)。如果在開征房地產(chǎn)稅后，要求消費(fèi)者必須按年繳納房地產(chǎn)稅，那么，首先會(huì)引起部分消費(fèi)者心理上的不適應(yīng)。在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，辛苦一輩子，購(gòu)買了自己的住房，自己完全享有產(chǎn)權(quán)，政府不應(yīng)該再征收房地產(chǎn)稅。如果在購(gòu)買了房地產(chǎn)之后，仍然要履行繳納房地產(chǎn)稅的義務(wù)，那么，消費(fèi)者是否愿意配合？
過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)證明，如果政府機(jī)關(guān)工作人員面臨龐大的消費(fèi)個(gè)體，沒(méi)有找出切實(shí)可行的談判方法，說(shuō)服每個(gè)個(gè)體自覺(jué)履行法定的義務(wù)，那么，制定的相關(guān)法律很有可能會(huì)落空。房地產(chǎn)稅的征收恰恰要面對(duì)分散的個(gè)體，而且還要建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，在公民尚未認(rèn)同房地產(chǎn)稅的情況下，政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)不得不慎重考慮將要為此付出的巨大的成本開支。
在房地產(chǎn)消費(fèi)者不認(rèn)同房地產(chǎn)稅的情況下，國(guó)家稅務(wù)部門有能力保證房地產(chǎn)稅依法征收嗎？稅改能否遏制開發(fā)商暴利？
房地產(chǎn)開發(fā)商是當(dāng)今中國(guó)暴利階層。中央政府出臺(tái)的種種措施，針對(duì)性是比較明顯的。但是令人遺憾的是，開發(fā)商總是能夠通過(guò)各種途徑規(guī)避國(guó)家的現(xiàn)行政策，繼續(xù)獲取暴利。當(dāng)國(guó)家規(guī)定開發(fā)商必須繳納足夠的土地出讓金才能獲得銀行開發(fā)貸款時(shí)，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都采用了“墊付資金進(jìn)場(chǎng)”的做法，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)承包商。雖然建設(shè)部等有關(guān)部門三令五申，不允許承包商墊付資金進(jìn)場(chǎng)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明的情況下，幾乎所有的房地產(chǎn)承包商都采用了這樣一種違規(guī)競(jìng)爭(zhēng)手法。最后，最高人民法院不得不通過(guò)司法解釋和司法批復(fù)，要求各地司法機(jī)關(guān)保護(hù)承包商的權(quán)益。開發(fā)商這種公然轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的做法，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不但沒(méi)有得到制止，反而有愈演愈烈之勢(shì)。那么，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題而設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商另辟蹊徑，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而最終難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)呢？
事實(shí)上，在有些地方，開發(fā)商已經(jīng)開始利用稅收改革利空消息炒作。工薪階層中的一些人士由于不了解房地產(chǎn)稅的性質(zhì)，在開發(fā)商的鼓動(dòng)之下，也參與了房地產(chǎn)炒作。這是不太正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。開征房地產(chǎn)稅將會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭，但是，如果開發(fā)商仍然能夠從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取暴利，那么就意味著承包商、消費(fèi)者乃至政府的利益受到了損害。在開發(fā)商的利益沒(méi)有受損，但政府、消費(fèi)者、承包商的利益沒(méi)有得到保護(hù)的情況下，開征房地產(chǎn)稅的目的就沒(méi)有達(dá)到，至少開征房地產(chǎn)稅沒(méi)有從根本上保護(hù)大多數(shù)人的利益。
開征房地產(chǎn)稅能夠從根本上遏制房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利嗎？
利益協(xié)調(diào)的法律困境
在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)鏈條中，房地產(chǎn)承包商和原材料供應(yīng)商處于下游。當(dāng)前的問(wèn)題在于，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分不但沒(méi)有提高效率，反而導(dǎo)致了利潤(rùn)的相對(duì)集中。原材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)施工單位（承包商）在承接了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之后，為了減少風(fēng)險(xiǎn)，在獲取部分管理費(fèi)用之后，紛紛將承包工程分包或者轉(zhuǎn)包給個(gè)體戶或者農(nóng)村建筑隊(duì)。雖然合同法和其他的法律規(guī)定中對(duì)這類民事行為都有明確的規(guī)定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，由于工程承包之后分包或者轉(zhuǎn)包行為非常普遍，房地產(chǎn)開發(fā)的幾乎所有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都落到了施工單位和施工單位的雇員身上。這也就是為什么在中國(guó)出現(xiàn)了帶有普遍性的拖欠民工工資現(xiàn)象。
從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，開發(fā)商與承包商雇用的民工之間沒(méi)有法律關(guān)系，但由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)被扭曲，所以，最高人民法院通過(guò)司法解釋要求開發(fā)商承擔(dān)部分房地產(chǎn)承包商拖欠民工工資的責(zé)任。這種法律之外的制度安排雖然可以解一時(shí)之需，但是從根本上來(lái)說(shuō)，處于下游的承包商和原材料供應(yīng)商的合法權(quán)利仍然難以得到有效的保護(hù)。房地產(chǎn)稅是在明確房地產(chǎn)所有權(quán)基礎(chǔ)上逐年征收的不動(dòng)產(chǎn)稅。在國(guó)家的稅收權(quán)與承包商的債權(quán)之間發(fā)生矛盾時(shí)，司法機(jī)關(guān)將如何處理呢？換句話說(shuō)，開征房地產(chǎn)稅強(qiáng)化了房地產(chǎn)消費(fèi)者的所有權(quán)意識(shí)，而這樣一來(lái)，《合同法》上所規(guī)定承包商的優(yōu)先權(quán)（《合同法》第286條）就有可能落空。司法機(jī)關(guān)和立法機(jī)關(guān)如何處理公權(quán)與私權(quán)之間的矛盾與沖突呢？
總之，開征房地產(chǎn)稅是必要之舉。但是，決策機(jī)關(guān)必須考慮到房地產(chǎn)稅與其他稅種的關(guān)系，必須考慮到中央政府與地方政府之間的稅收分配關(guān)系，必須考慮到消費(fèi)者的承受能力，必須考慮到開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，同時(shí)還必須注意到承包商和原材料供應(yīng)商民事權(quán)利的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。如果上述問(wèn)題沒(méi)有得到很好的解決，那么，房地產(chǎn)稅效果如何，還有待觀望。期望決策部門在加強(qiáng)宣傳的同時(shí)，應(yīng)該提升房地產(chǎn)稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會(huì)各界的意見，并且及時(shí)出臺(tái)其他稅收改革配套措施，保證房地產(chǎn)稅不會(huì)走形。
作者為中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授
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