趙紅梅副教授：中國真的需要開征物業(yè)稅嗎？

　　趙紅梅副教授簡介：

　　房地產(chǎn)法專家，中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)副教授，中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究所副所長，碩士生導(dǎo)師；中國土地學(xué)會法學(xué)分會副秘書長。

　　曾多次參加全國人大，國土資源部、建設(shè)部、國家海洋局等國家部委和北京市政府相關(guān)部門的房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的立法活動。

　　長期從事房地產(chǎn)法理論研究，發(fā)表有《從房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)的關(guān)系看土地使用權(quán)的年限和欺滿的法律后果》、《論土地使用權(quán)租賃》、《論解決中低收入者住房的途徑與經(jīng)濟(jì)適用房的政策選擇》等房地產(chǎn)法專業(yè)論文，并出版有個人獨(dú)著《房地產(chǎn)法論》，擔(dān)任《中國土地權(quán)利的法制建設(shè)》（國土資源部課題）副主編。

　　物業(yè)稅又稱“房地產(chǎn)稅”或“不動產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。

　　2003年10月，中共中共中央十六屆三中全會明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”隨后有關(guān)物業(yè)稅的討論就在全國揭起一波浪潮，持續(xù)經(jīng)年有余，才稍見降溫。

　　2005年國家為控制或穩(wěn)定房價，先后出臺了一系列政策。在國家出臺這些政策的同時，有關(guān)物業(yè)稅的話題再次成為民眾、專家等各方人士議論的焦點(diǎn)。帶著眾多疑問本報記者專程走訪了房地產(chǎn)法專家、中國政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)副教授趙紅梅。

　　中國缺失開征物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)、社會及法律基礎(chǔ)？

　　記者：最近，政府為抑制房價出臺了一系列政策，有些人再次呼吁要盡快出臺物業(yè)稅，您能為我們簡單介紹一下物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)、社會及法律基礎(chǔ)嗎？

　　趙紅梅：我們知道國外一些國家開征物業(yè)稅，比如美國、韓國等。而在這些國家，之所以開征物業(yè)稅，是和這些國家實(shí)施土地私有制并力爭消弭土地私有制的弊端密不可分的。在實(shí)行土地私有制的國家，經(jīng)營性土地大多為私人控制，私人因控制土地這一稀缺資源而獲取全社會的投入形成的土地溢價，導(dǎo)致社會分配的不公正。政府對這些土地因沒有所有權(quán)和控制權(quán)而無法參與實(shí)際的利益分配，于是基于主權(quán)以及公共利益的考量，政府只能通過設(shè)定稅賦包括物業(yè)稅來參與不動產(chǎn)利益分配，進(jìn)而獲取財政收入，實(shí)現(xiàn)分配的正義。我在韓國進(jìn)行學(xué)術(shù)交流時，韓國學(xué)者對我講：韓國近幾年一直倡導(dǎo)“土地公有”觀念，以減弱單純實(shí)施土地私有制的弊害。但政府在開發(fā)土地的供應(yīng)源頭上插不上手，只能通過稅收進(jìn)行利益調(diào)節(jié)。因此“土地公有”觀念是作為不動產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)而存在的。

　　記者：按照您的意思，如果征收物業(yè)稅的前提是土地私有，那么是否意味著，在實(shí)行土地公有的中國基本不存在征收物業(yè)稅的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)呢？

　　趙紅梅：是的。中國實(shí)行土地公有制，政府實(shí)際壟斷著土地初始供應(yīng)的市場。在土地一級市場，政府已經(jīng)通過收取出讓金參與了不動產(chǎn)的利益分配。如果在后續(xù)持有不動產(chǎn)的環(huán)節(jié)上繼續(xù)征收物業(yè)稅的話，那么政府對不動產(chǎn)利益的調(diào)節(jié)比例就會偏高，這樣必然會影響到房地產(chǎn)市場的活力。

　　記者：據(jù)悉，政府出臺物業(yè)稅的框架是，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對此，您有什么看法？

　　趙紅梅：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅是土地劃撥時代的產(chǎn)物，其雖名為“稅”。實(shí)為政府向經(jīng)營性無償使用劃撥土地者收取“地租”。在新增用地全面實(shí)行土地出讓使用的大背景下，這兩種稅只能用于解決歷史遺留的原經(jīng)營性劃撥用地的利益調(diào)節(jié)問題。土地增值稅的征收確實(shí)問題不少，這個稅的定位和設(shè)計確實(shí)存在問題，需要進(jìn)一步加以研究并完善，但不必要取消。最為重要的是物業(yè)稅絕不能取代土地出讓金。如果取消了土地出讓金，那么中國花了20多年時間在土地公有制前提下擬制的土地市場的根基-私人土地產(chǎn)權(quán)就沒有了。目前。在中國這樣一個轉(zhuǎn)型期，現(xiàn)有的不同稅費(fèi)有不同的功能，不可混淆，也不必要相互替代。

　　在中國設(shè)立物業(yè)稅的各種目的可能落空？

　　記者：有論者稱，國家之所以要開征物業(yè)稅，一方面，可能順應(yīng)著國家稅費(fèi)改革大趨勢，另一方面，國家還有種種其他考慮，比如增加財政收入，抑制房價，改變土地供應(yīng)方式等等，對于這些說法，您有什么意見？能為我們一一解讀下嗎？

　　趙紅梅：顯然，這些關(guān)于目的的說法都是可被質(zhì)疑的。

　　首先從增加財政收入來看。如果開征物業(yè)稅是基于增加政府財政收入的考慮的話，那么必須警惕兩點(diǎn)：其一，應(yīng)處理好政府參與調(diào)節(jié)的比例與市場活力的關(guān)系。我們知道，任何一個行業(yè)，并不是政府參與調(diào)節(jié)的比例越高越好，不動產(chǎn)市場也如此。實(shí)踐表明，政府參與調(diào)節(jié)不動產(chǎn)的比例控制在一個適當(dāng)?shù)姆�度，市場才能保持活力。若政府在不改變土地出讓制度的前提下開征物業(yè)稅，勢必加重土地持有者的負(fù)擔(dān)。其二，處理好不同屆政府之間的利益關(guān)系。在一些人的觀念中，開征物業(yè)稅夾雜著平衡不同屆政府之間利益的意圖：上屆政府通過土地出讓獲得一大筆土地出讓金，然后在任期內(nèi)將其用盡；下屆政府換任后，發(fā)現(xiàn)無法從土地市場獲得財政收入，于是希望通過征收物業(yè)稅來獲得持續(xù)的財政收入。我認(rèn)為這些都不是正當(dāng)?shù)睦碛伞?br>
　　記者：那開征物業(yè)稅在抑制房價上是否可以發(fā)揮積極的作用呢？針對如何控制房價，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎先生曾有個說法是，改革的辦法就是將現(xiàn)在買房子一次交70年出讓金的制度改成年租制，每年根據(jù)占地，房子大小交納稅金，這樣就可以使房價降低10—20%.這與征收物業(yè)稅的思路很一致。對此，您有什么看法？

　　趙紅梅：我一貫反對楊慎先生的這一觀點(diǎn)。首先，這種觀點(diǎn)的實(shí)施不利于構(gòu)建我國土地市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)-私人土地產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)出讓較好地解決了國家作為土地所有者與用地者的關(guān)系，用地者交納了出讓金，就在法律上取得了具有物權(quán)性質(zhì)的獨(dú)立的土地使用權(quán)。這是我國花了20多年時間在土地公有制前提下擬制的最好的一項(xiàng)私人土地產(chǎn)權(quán)，是我國土地市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。而物業(yè)稅也好，年租金也好，都不能很好地解決用地者取得相對獨(dú)立、完整土地產(chǎn)權(quán)的問題。而如果解決不了這個問題，就會有一個荒謬的現(xiàn)象出現(xiàn)：即發(fā)展商對土地沒有產(chǎn)權(quán)，那么他對建設(shè)完成的房屋是否有所有權(quán)呢？如果有，這個房屋所有權(quán)豈不是成了空中樓閣？發(fā)展商對土地沒有產(chǎn)權(quán)，就占有土地進(jìn)行開發(fā)，如果隨后將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，繼受房地產(chǎn)的購房者不交稅或交租，那是否意味著政府可以強(qiáng)制收回房屋所有權(quán)？這得發(fā)生多么高的收稅或收租成本！老百姓已經(jīng)買房子住進(jìn)去了，卻沒有真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，而且稅金、租金都可能調(diào)整（總的趨勢是調(diào)高），不交就有被收樓的可能。你說政府和老百姓會歡迎這樣的制度嗎？可以肯定，歡迎這一制度的人只能是發(fā)展商，因?yàn)樗�大大降低了發(fā)展商獲取土地的成本。其次，這種觀點(diǎn)的實(shí)施在一定程度上將造成我國房地產(chǎn)一級市場秩序的混亂。不收出讓金政府如何決定某塊土地出讓給誰進(jìn)行開發(fā)？土地供應(yīng)如何體現(xiàn)級差？現(xiàn)在實(shí)行土地招拍掛，一般來說價高者得。而如果改為征收物業(yè)稅或年租金，未來的稅金或租金不確定，政府如何決定把土地供應(yīng)給誰？第三，這種觀點(diǎn)的實(shí)施對抑制房價過快上漲無實(shí)際意義。我們不會天真到認(rèn)為，由于政府不向發(fā)展商收取一次性的土地使用權(quán)出讓金，發(fā)展商在向購房者售房時，售價就不會包括由土地級差效益決定的地價吧？

　　事實(shí)是：由于位于良好位置的土地具有稀缺性，而稅金或租金的征收滯后與不確定，發(fā)展商仍一定仍會通過“無形之手”最大限度地攫取土地級差效益，房價高低仍會主要由土地位置與環(huán)境決定。這時我們就會發(fā)現(xiàn)，開征物業(yè)稅或?qū)嵤┠曜庵撇粌H不能抑制房價過快的上漲，反而有可能加重購房者的負(fù)擔(dān)。

　　增加財政收入與抑制房價的出路何在？

　　記者：按照您的意思，根本沒有必要出臺物業(yè)稅？

　　趙紅梅：確實(shí)如此。我覺得政府出臺物業(yè)稅所希望達(dá)到的目的，完全可以通過改良現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓與稅費(fèi)制度實(shí)現(xiàn)。

　　記者：針對目前存在的問題，您有什么具體建議？

　　趙紅梅：針對增加財政收入問題，政府應(yīng)該完善并透明土地使用權(quán)出讓招拍掛制度，防治腐敗與權(quán)錢交易。針對平衡不同屆政府之間土地出讓利益的問題，應(yīng)建立土地使用權(quán)出讓金儲備制度，實(shí)行土地使用權(quán)出讓金征收、使用的法制化，做到�？顚Ｓ门c持續(xù)合理利用。針對抑制房價過快增長問題，稅收方面政府應(yīng)該在流轉(zhuǎn)稅環(huán)節(jié)上下工夫。顯然，房價不斷上漲的主要原因在于投機(jī)性資金充斥于房屋轉(zhuǎn)讓和出租等交易領(lǐng)域，政府可以提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅的稅率，以及新設(shè)租賃稅（配合租賃登記備案制度的完善）調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對房價上漲的抑制。而且這種方式對抑制房價上漲的效果肯定都比物業(yè)稅要明顯。