北京暗推“棄二保一” 20％個稅曲線拉動一手房

　　二手房交易征收20％個稅將直接抬高二手房交易成本，進而使更多購房人轉(zhuǎn)而投向一手新房市場，最終使新建商品房從目前的低迷中擺脫出來，通過適當抑制二手房交易來確保一手房市場發(fā)展

　　近日，北京地區(qū)已經(jīng)開始對個人買賣二手房征收個人所得稅。由于新征收細則沒有出臺，此次征稅的根據(jù)依然是2003年北京地稅發(fā)布的《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）。按照該《通知》規(guī)定，個人房屋轉(zhuǎn)讓過程中的所得應該繳納20%的個人所得稅。

　　對此，一位房產(chǎn)經(jīng)紀公司的老總分析表示，二手房交易征收20％個稅將直接抬高二手房交易成本，進而使更多購房人轉(zhuǎn)而投向一手新房市場，最終使新建商品房從目前的低迷中擺脫出來，通過適當抑制二手房交易來確保一手房市場發(fā)展，即所謂的棄“二”�！耙弧辈呗浴７治鋈耸恐赋�，這個策略將讓各大中介公司遭受不小的壓力，巨大的交易成本將成為其發(fā)展道路上的“攔路虎”。棄“二”保“一”啟動

　　與北京二手房現(xiàn)狀相比，新建商品房（一手房）市場似乎面臨著更為嚴峻的復雜局面，一個不容忽視的現(xiàn)實是，隨著七部委穩(wěn)定房價政策出臺，市場觀望氣氛日益加重，新房銷售明顯放緩。一位不愿透露姓名的北京房產(chǎn)經(jīng)紀公司老總向記者分析，“低迷的市場形成了個稅政策重啟的基礎和前提。”

　　這幾乎是目前北京二手房市場頗具代表性的觀點，由于日前七部委房產(chǎn)新政策中并未對個稅有強制性要求，而各地方對于執(zhí)行個稅政策都留有較大的自主空間，北京自杭州、南京之后重拾個稅征收，更多二手市場人士寧愿相信在其背后，管理部門對整個房地產(chǎn)市場有著通盤的考量。

　　實際上，目前日漸低迷的觀望氣氛以及北京下半年面臨新房市場的放量，都給未來房市增添了變數(shù)。由于去年北京有大量項目被延期到今年下半年入市，粗略統(tǒng)計，新入市項目數(shù)量將達到200多個。

　　這些即將進入市場的樓盤還包括相當數(shù)量的大盤，包括復地集團近日一下子推出了4個計劃，以住宅為主的項目PEKINGHOUSE、復地天賦、復地元墅以及參股項目玉泉新城，總建筑面積達到140萬平方米；富力地產(chǎn)集團也表示，3個北京的項目將在7月份集中開盤；北京鵬潤房地產(chǎn)有限公司高層人士透露，除目前正在銷售的“國美第一城”外，已有兩個住宅項目進入實質(zhì)操作階段并將在近期公布。

　　這些體量不菲的大盤一旦進入市場，對不斷加劇觀望的市場無疑是個更大考驗，搜房網(wǎng)營銷中心副總經(jīng)理石軍認為，北京新房市場面臨著前所未有的壓力，并且這種情緒在開發(fā)商、營銷機構(gòu)、甚至管理者之間蔓延開來。大部分房產(chǎn)中介的普遍看法是，相比北京剛剛起步的二手房市場，一手房市場如遭不測，是更不能被接受的，因此通過個稅調(diào)節(jié)一、二手房市場關(guān)系就容易被接受了。九成單子“黃了”

　　然而，由于事出突然，北京二手房市場顯得措手不及，在海淀等先行征收個稅的地區(qū)，不少因為事先并不知情的轉(zhuǎn)讓協(xié)議因此取消，由此產(chǎn)生的糾紛有不斷上升趨勢。據(jù)大部分中介公司反映，目前所操作的單子基本都被取消，準備進行交易的買賣雙方都轉(zhuǎn)向觀望。

　　北京順馳置業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，近兩日來，取消、中止、暫停協(xié)議的業(yè)務幾乎達到了90％。北京另幾家最大的房地產(chǎn)中介，中大恒基、21世紀、美麗家園等業(yè)務同樣受到大幅影響。

　　中大恒基董事長劉益良認為，征收個稅比之前任何一項政策都要嚴厲得多，由于交易成本突然上升，目前大部分業(yè)務已經(jīng)取消，更多購房人選擇了觀望。順馳負責人表示，增加出來的交易成本顯然未在買賣雙方考慮之列，誰都不肯承擔這筆數(shù)目不小的個稅是許多交易取消的根本原因，未來售房人也不會承擔這個費用。因此，這筆費用得加入房價，無形間抬高了整個二手房價，相比之下，新建商品房的價格優(yōu)勢就會體現(xiàn)出來了。

　　而美麗家園經(jīng)紀公司副總經(jīng)理徐秉雷則表示，現(xiàn)在因為各區(qū)、縣尚未形成一致的操作細則，對未來市場影響尚待觀察。北京目前二手房主要分商品房、已購公房（包括央產(chǎn)房）、經(jīng)濟適用房、回遷房四大類，如果這些產(chǎn)品配套物業(yè)實行一刀切式的個稅征收，勢必造成新的不平衡，但對二手房市場的整體影響已經(jīng)難以避免。二手房市場或遭“滅頂”

　　事實上，早在2003年，北京就下發(fā)了《通知》，當時由于所得額不容易界定，征收難度大，很多地方基本上沒有征收個人所得稅。北京市地稅局相關(guān)人士對本報記者的解釋是，由于征收房產(chǎn)個稅是一項老政策，不存在新出臺文件的問題，目前要做得是根據(jù)原有條款加強征收管理，進一步打擊炒房。

　　一位二手房市場從業(yè)人士這樣形容，全面實施20％二手房交易個稅有可能致使稚嫩的北京二手房市場面臨“滅頂之災”。因為這一稅收政策在打擊炒房的同時，也會打擊整個房地產(chǎn)三級市場，從長期來看，北京的二手房市場將可能陷入兩個極端：或者是二手房存量長期得不到釋放，或者是在需求的帶動下二手房稅費成本被轉(zhuǎn)嫁到購房者手中，價格飆升。具體情況有待觀察。

　　順馳一位市場人士給本報記者算了一筆賬，以海淀已購公房為例，目前市場單價在6000元/平方米左右，減去地稅部門核定的統(tǒng)一買入價4000元 /平方米，每平方米繳納個稅為400元，以出售一套70平方米的主流型房子來說，個稅額為2.8萬元，占總房價的7％左右，如果加上營業(yè)稅、契稅，成本接近15％，巨大的交易成本已經(jīng)成為二手房市場發(fā)展道路上最大的“攔路虎”。

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　　2004年1月，杭州對二手房交易征收20%的個人所得稅，此后杭州樓市出現(xiàn)了一手房飛漲，二手房市場交易冷清價情形，售房人將個稅轉(zhuǎn)嫁交易成本直接導致二手房價提升，2004年9月1日起，杭州暫停辦理征收20%售房個人所得稅。

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