隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)也成為居民一個(gè)新的投資渠道,商品房交易日趨活躍。適度的房地產(chǎn)投資有益于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,但隨著市場(chǎng)的不斷升溫,房地產(chǎn)投機(jī)與炒作現(xiàn)象也在一些地方有所抬頭,且有愈演愈烈之勢(shì)。
與正常的投資行為不同,房地產(chǎn)投機(jī)是以短期牟利為目標(biāo)。帶錢入市,買房不為居住,而是在暴漲的“驚險(xiǎn)一躍”后套現(xiàn)出局。綜合起來,房地產(chǎn)投機(jī)集中表現(xiàn)在:
1.在部分城市,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開盤銷售時(shí)出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象,一些購(gòu)房者根本不看房型、不看價(jià)格、不看結(jié)構(gòu)、不看朝向,不假思索地一次購(gòu)買幾套、十幾套、甚至幾個(gè)單元!
2.在沿海一帶,某些樓盤還正在建設(shè),尚未交付購(gòu)房者,但該樓盤已有房產(chǎn)在二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn),并且房?jī)r(jià)上漲一成以上。
3.統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),某市2002年高檔住宅銷售對(duì)象中,境外和外省市人士的買房比例占了53.6%,且其購(gòu)房者大多是以投資為目的的!
4.部分開發(fā)商在項(xiàng)目達(dá)到銷售條件前,私下搞所謂“認(rèn)購(gòu)證”、“ 內(nèi)部排號(hào)”、“收預(yù)購(gòu)押金”等變相預(yù)售,炒作樓花,攪亂市場(chǎng)!
種種房地產(chǎn)投機(jī)行為,哄抬了房?jī)r(jià)和地價(jià),誤導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)投資,影響了經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行,任其發(fā)展,后果相當(dāng)嚴(yán)重。
l.虛增需求。出于對(duì)樓價(jià)會(huì)繼續(xù)走高的預(yù)期,投機(jī)者批量購(gòu)入商品房。樓市就會(huì)因持續(xù)的購(gòu)房熱潮而不斷升溫。只要投機(jī)者覺得炒作有錢可賺,就不斷會(huì)有資金進(jìn)入,最終將房?jī)r(jià)推向高峰。表面上商品房不斷地被賣出去,造成需求旺盛及房?jī)r(jià)上漲的假象;但事實(shí)上,商品房的最終消費(fèi)者并沒有增加,增加的只是中間環(huán)節(jié)和空置率,造成房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展偏離市場(chǎng)需求。
2.哄抬房?jī)r(jià),加大最終購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)投機(jī)者對(duì)新樓盤搶先下手,并往往出手就買整個(gè)單元。他們不以居住為目的,而是待價(jià)而沽,增值后再高價(jià)拋出牟利。這一行為,造成一些確實(shí)想改善居住條件的購(gòu)房者買不到一手商品房,不得不轉(zhuǎn)向二手房交易市場(chǎng),從投機(jī)者手中高價(jià)購(gòu)入,客觀上對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。
3.沖擊樓市。房地產(chǎn)投機(jī)的危害不僅在于哄抬了房?jī)r(jià),更在于一旦樓市行情轉(zhuǎn)跌,投機(jī)者見勢(shì)不妙就會(huì)不顧一切地殺價(jià)撤離,這將嚴(yán)重沖擊樓市,打擊整個(gè)市場(chǎng)的信心!
4.激起房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)投機(jī)行為的存在,造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從表面上看購(gòu)銷兩旺,物業(yè)的空置率很低!傲己谩钡氖袌(chǎng)前景會(huì)誘使開發(fā)商加大投入,容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,不利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展!
5.影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。樓價(jià)被房地產(chǎn)投機(jī)者人為地炒高后,最終消費(fèi)者為購(gòu)房而付出的資金更多,會(huì)影響他們?cè)谄渌矫娴南M(fèi),進(jìn)而對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展造成影響。而且一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,樓價(jià)下跌,炒家賠錢,開發(fā)商虧損,會(huì)給就業(yè)和消費(fèi)市場(chǎng)帶來更大的壓力,進(jìn)而影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行!
稅收是經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)器。它可以有效地減緩房?jī)r(jià)上漲、控制房地產(chǎn)泡沫。完善稅收政策,強(qiáng)化稅收征管則是遏制房地產(chǎn)投機(jī),確保房地產(chǎn)業(yè)正常、良性發(fā)展的強(qiáng)有力的手段!
1.稅收優(yōu)惠要先征后退。目前,我國(guó)許多地方為改善居民的居住條件,降低購(gòu)房成本,實(shí)行了降低契稅等稅收優(yōu)惠政策。這些規(guī)定在優(yōu)惠了普通購(gòu)房者的同時(shí),也給房地產(chǎn)投機(jī)的頻繁交易以可乘之機(jī)。因此,建議實(shí)行先征后退的稅收優(yōu)惠,短期持有商品房不能享受稅收優(yōu)惠!
2.借鑒國(guó)外成熟做法,在購(gòu)房后一定時(shí)期內(nèi)(如一年)轉(zhuǎn)讓,則追征一定比例的利得稅,使房地產(chǎn)投機(jī)無利可圖!
3.規(guī)范期房轉(zhuǎn)讓行為。只要購(gòu)買商品房,簽訂了預(yù)售或銷售合同,無論是否辦理兩證,各種再轉(zhuǎn)讓行為都要征收相關(guān)稅費(fèi),以此控制轉(zhuǎn)讓行為!
4.強(qiáng)化所得稅的征管力度。稅務(wù)部門要與房地產(chǎn)管理部門配合,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的監(jiān)控,掌握相關(guān)房地產(chǎn)投機(jī)利得,對(duì)個(gè)人應(yīng)審查其個(gè)人所得稅的繳納情況;對(duì)于企業(yè)投機(jī)行為,要審查其營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的繳納情況!
5.源頭控制,規(guī)范土地交易行為。通過征收空地閑置稅,提高囤積土地成本,同時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收力度,限制“空手道”的土地投機(jī)交易。
用稅收政策遏制房地產(chǎn)投機(jī)
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