杭州停征房產(chǎn)交易個(gè)稅前后

    整整8個(gè)月。杭州市政府出臺(tái)的20%房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅政策，這一“全國(guó)迄今地方政府最為嚴(yán)厲、也是惟一出臺(tái)的房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段”，被政策制定部門(mén)宣告停止實(shí)施。

    理由很簡(jiǎn)單：出臺(tái)這一政策的初衷，是為了遏制房產(chǎn)投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)，保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。然而政策出臺(tái)后竟然事與愿違，那些房產(chǎn)賣(mài)家很自然地把應(yīng)由他們承擔(dān)的稅金轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上，雖然杭州今年5月的房產(chǎn)交易會(huì)上成交量及成交金額急劇下降，但杭州的房?jī)r(jià)仍然在漲。

    在這8個(gè)月里，吃苦頭最多的是600多家中介公司，平均每周都會(huì)有兩家左右的中介公司歇業(yè)，累計(jì)約有90家；而購(gòu)房者并沒(méi)有因此嘗到甜頭，因?yàn)榭傮w來(lái)講，杭州樓市仍然嚴(yán)重供不應(yīng)求，大量的需求缺口使得二手市場(chǎng)的投資者們有恃無(wú)恐，不但不急著出貨，而且把稅收部分累加到房?jī)r(jià)里面，甚至干脆就轉(zhuǎn)賣(mài)為租；而二手房成交量下跌但價(jià)格依然堅(jiān)挺的怪現(xiàn)象，對(duì)杭州一級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)沒(méi)有形成什么影響，開(kāi)發(fā)商的日子過(guò)得波瀾不驚。

    如今，這一政策取消不足一個(gè)月，記者得到的消息是，二手房掛牌量急劇放大，價(jià)格微降，成交量也明顯增加。杭州市政府出臺(tái)的這一政策，從表面上看除了多了一個(gè)多億的稅收外，市場(chǎng)似乎又回到了8個(gè)月前的老路上。

    然而，任何事情的結(jié)果都并非只是一種原因?qū)е碌�，�?jiǎn)單的線性思維分析方式導(dǎo)致人們對(duì)很多情況的判斷有失公允。戴德梁行杭州分公司董事總經(jīng)理賴曉峰認(rèn)為，20%的房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅政策是杭州政府在特定時(shí)期出臺(tái)的一個(gè)調(diào)整政策，它對(duì)樓市信心的影響遠(yuǎn)甚于表面的房?jī)r(jià)漲跌，如今其目的達(dá)到，自然會(huì)退出舞臺(tái)。而杭州新湖美麗洲置業(yè)有限公司策劃銷(xiāo)售部經(jīng)理?xiàng)畹卵蟊硎�，價(jià)格的大起大落對(duì)任何市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是不正常的，此次調(diào)控政策最大的意義，是讓市場(chǎng)真正趨于平穩(wěn)和理性。

    市場(chǎng)需求平穩(wěn)理性

    “實(shí)際上即使沒(méi)有征收20%的房產(chǎn)交易個(gè)稅政策，杭州的房?jī)r(jià)仍然會(huì)漲�！睏畹卵笳f(shuō)，在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的背景下，加上杭州市本身作為上海后花園的優(yōu)勢(shì)地位，目前它的房?jī)r(jià)水平并沒(méi)有高得離譜，而從真正影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)供需關(guān)系來(lái)看，杭州房產(chǎn)需求仍有大約850萬(wàn)平方米的市場(chǎng)缺口，而每年只有差不多4500畝的土地供應(yīng)量，供不應(yīng)求必然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

    “從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，今年上半年上海的房?jī)r(jià)的增幅達(dá)到了10%至20%；而炒房風(fēng)更烈的杭州，房?jī)r(jià)的增幅卻只有4%至5%，這說(shuō)明政府的宏觀調(diào)控政策見(jiàn)效果了”，賴曉峰認(rèn)為，分析這一政策必須要從政府當(dāng)初的意圖來(lái)考慮，即遏制市場(chǎng)的投機(jī)成份，保障市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。“這一目的看來(lái)達(dá)到了，去年房交會(huì)的成交額是20多億，而今年5月房交會(huì)的成交額只有7億多，說(shuō)明更多的人在持幣觀望，他們購(gòu)房更理性化了，而這對(duì)房產(chǎn)投資者尤其是投機(jī)者不是好消息。購(gòu)房者已經(jīng)看到這一政策傳遞的信息，政府正在積極地利用調(diào)控政策平抑房?jī)r(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再大漲了，可能會(huì)維持現(xiàn)在水平甚至?xí)�下降”，他說(shuō)。

    同樣的心態(tài)在杭州房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上也有所表現(xiàn)。據(jù)了解，即使是去年，杭州的房地產(chǎn)還完全是賣(mài)方市場(chǎng)，多是期房交易。而今年以來(lái)風(fēng)向有所轉(zhuǎn)變，有些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)半年仍有一半的空房，有的樓盤(pán)在業(yè)主入住后仍然有不少空置。

    “以前杭州房?jī)r(jià)變化可以用‘飛漲’來(lái)形容，但那種一夜之間傾銷(xiāo)殆盡的好日子不會(huì)再有了�！睏畹卵笸嘎�，某樓盤(pán)去年開(kāi)盤(pán)火爆，開(kāi)發(fā)商便留下一半的房子等待房?jī)r(jià)上漲，結(jié)果今年的銷(xiāo)售狀況大不如前，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有明顯上漲，而且營(yíng)銷(xiāo)成本和銷(xiāo)售壓力都增加了很多，追悔莫及。

    從房產(chǎn)交易個(gè)稅暫停征收以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然賣(mài)方掛牌尤其是二手新房掛牌的積極性很高，而且房?jī)r(jià)也有微降，但買(mǎi)方對(duì)該政策的反應(yīng)卻比以往平靜得多，觀望的氣氛仍然很濃。

    投機(jī)開(kāi)發(fā)窮途末路

    實(shí)際上，導(dǎo)致杭州房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的關(guān)鍵性因素并非炒房族，他們對(duì)杭州樓市的影響是形式大于內(nèi)容。戴德梁行杭州分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，杭州出售的樓盤(pán)被用于投資的也僅占20%至30%；據(jù)說(shuō)政府方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更低。楊德洋認(rèn)為，雖然杭州的房子大約七成左右是被外地買(mǎi)去的，但絕大多數(shù)是自住而非投資。

    業(yè)內(nèi)人士分析，杭州這一短期遏制政策，實(shí)際上是給整個(gè)需求市場(chǎng)下了一味鎮(zhèn)靜劑，它的影響也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了二手房市場(chǎng)的范疇而波及到整個(gè)市場(chǎng)，從而給杭州開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的房產(chǎn)商、尤其是房地產(chǎn)投機(jī)商敲了一記警鐘。

    國(guó)家土地和金融政策以及建材價(jià)格上漲的市場(chǎng)因素，使開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的成本提高，風(fēng)險(xiǎn)增加。以前因?yàn)樾星榛鸨�，能夠迅速回籠資金，因此開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)激進(jìn)甚至是盲目入市，憑借資金流轉(zhuǎn)速度打短平快。而現(xiàn)在需求市場(chǎng)的相對(duì)平靜，則開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)。比較典型的例子是，某開(kāi)發(fā)商在杭州一口氣拿下了四塊地，但因?yàn)槠诜夸N(xiāo)售不利，而又融資無(wú)門(mén)，致使資金鏈斷裂，最后被迫將其中三塊地吐了出來(lái)。

    賴曉峰建議，從銀行貸款難度增加和銷(xiāo)售回款的速度放緩來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該采取謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)的態(tài)度。而楊德洋也表示，從需求市場(chǎng)的趨于理性化來(lái)看，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)理性化一些，不但要謹(jǐn)慎投資，而且要將更多的精力投放在產(chǎn)品本身，最大程度地提高樓盤(pán)的性價(jià)比，才能最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。