實(shí)時(shí)新聞:財(cái)會(huì)資訊財(cái)經(jīng)資訊財(cái)稅資訊審計(jì)資訊考試動(dòng)態(tài):初級(jí)職稱中級(jí)職稱注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)稅務(wù)師

各地動(dòng)態(tài):北京上海浙江江蘇天津江西安徽福建廣東廣西遼寧吉林山東內(nèi)蒙古山西更多

首頁>會(huì)計(jì)資訊>財(cái)稅資訊> 正文

利潤巨人納稅侏儒 地產(chǎn)企業(yè)逃稅招數(shù)曝光

2005-9-22 15:5  【 】【打印】【我要糾錯(cuò)
  屬于“十大暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)企業(yè),到底是因?yàn)楹畏N原因在納稅榜上忝陪末座呢?雖然有地產(chǎn)巨頭出面列出條條理由,但記者上周從北京市地方稅務(wù)局了解到,從2003年至2005年上半年,北京地稅調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)有問題率高達(dá)66%,查處的涉案金額在1000萬元以上的房地產(chǎn)企業(yè)就多達(dá)24家。地稅機(jī)關(guān)還特意曝光了房產(chǎn)企業(yè)的逃稅招數(shù),有些招數(shù)直接損害購房人的利益。

  1 商業(yè)房算成公攤面積讓普通業(yè)主買單

  你家買的房子周圍有與樓相連的兩層餐廳嗎?如果有就要當(dāng)心了,這有可能被不法開發(fā)商當(dāng)成公攤面積,讓你為他買單。

  2003年4月1日,北京某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開始銷售“某家園”項(xiàng)目的A、B、C三棟住宅樓。稅務(wù)稽查人員在審核該公司提供的《建設(shè)工程許可證》時(shí),意外地發(fā)現(xiàn)了一項(xiàng)規(guī)劃面積達(dá)6300平方米的“裙房”!叭狗俊笔鞘裁?是不是有什么貓膩?稅務(wù)稽查人員于是到“某家園”小區(qū)內(nèi)對(duì)“裙房”進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

  稽查人員觀察發(fā)現(xiàn),“裙房”是與“某家園”C座相連的一棟2層小樓,還有地下室。其中的1900平方米是為業(yè)主提供餐飲、游泳等休閑娛樂服務(wù)的會(huì)所。綜合測量分析后,稽查人員確定會(huì)所沒有作為公共建筑面積進(jìn)行公攤,但會(huì)所的所有權(quán)及經(jīng)營使用權(quán)均屬于開發(fā)商,因此開發(fā)商存在未申報(bào)繳納城市房地產(chǎn)稅的違法事實(shí)。于是稅務(wù)部門責(zé)令該公司補(bǔ)繳城市房地產(chǎn)稅24萬元,加收滯納金4萬元。

  這家房地產(chǎn)開發(fā)商還算是“老實(shí)”的。稅務(wù)人員通過對(duì)一系列房地產(chǎn)公司涉稅案件的檢查發(fā)現(xiàn),目前不法房地產(chǎn)商的普遍做法,是將會(huì)所的開發(fā)建設(shè)成本添加到售房價(jià)格中,轉(zhuǎn)嫁給購房者。開發(fā)商不僅自己逃稅不說,還將自己賺錢應(yīng)付的成本費(fèi)加到無辜的買房人頭上,讓買房人替自己買單。

  值得一提的是,購房者維護(hù)自己的合法權(quán)益,不讓不法開發(fā)商坑害是有法可依的。北京市國土房屋管理局根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》,出臺(tái)了《關(guān)于商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》!锻ㄖ访鞔_規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能將自己無償提供給一些經(jīng)營單位的投資轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上,公攤費(fèi)用不能計(jì)在房價(jià)內(nèi)。針對(duì)有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意增大商品房公用建筑面積分?jǐn)偟膯栴},新規(guī)定也明確:“會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營性住房,居委會(huì)、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)!?br>
  2 收取銀行巨額按揭款隱秘不交各種稅費(fèi)

  目前,按揭貸款買房的市民越來越多,消費(fèi)者對(duì)這一分期付款的買房方式并不陌生。但是,誰會(huì)想到,自己通過按揭貸款向銀行借的錢,竟然會(huì)由于支付方式的隱秘而成為不法開發(fā)商欠稅的“巧妙”手段。

  北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司想換個(gè)地方開公司,于是向地稅部門提出了跨區(qū)轉(zhuǎn)戶申請(qǐng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)接受申請(qǐng)后,在對(duì)其進(jìn)行納稅清算的時(shí)候,突然發(fā)現(xiàn)有一筆高達(dá)2.5億元的銷售收入未算在營業(yè)收入內(nèi)繳稅。涉稅疑點(diǎn)暴露后,稅務(wù)機(jī)關(guān)迅速對(duì)其整個(gè)經(jīng)營期間的繳稅情況實(shí)施納稅檢查。

  稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查發(fā)現(xiàn),該公司在銷售某小區(qū)商品房時(shí),收取了銀行高達(dá)2.5億元的按揭款,卻沒有按照稅法的規(guī)定,將這筆巨額營業(yè)收入申報(bào)繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。于是責(zé)令其補(bǔ)繳營業(yè)稅1262萬元,補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅88萬元,以及教育費(fèi)附加38萬元。

  那么這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是如何“瞞天過!钡哪兀慷悇(wù)人員介紹,通過按揭貸款買的房屋,按揭部分的購房款消費(fèi)者從未見過,銀行直接就把錢給了開發(fā)商。漏洞就在這里。銀行直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的錢,一般都是以銀行賬號(hào)劃撥的方式完成,這等于在支付形式上為開發(fā)商取得消費(fèi)者的購房款、實(shí)現(xiàn)售房收入的實(shí)質(zhì)性行為做了掩蓋,讓不法房地產(chǎn)開發(fā)商趁機(jī)鉆了空子。

  還有比這更“高明”的假按揭逃稅。稅務(wù)人員透露,個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)闃潜P賣不動(dòng),資金虧空,就拿員工甚至是農(nóng)民工的身份證明制造假按揭申請(qǐng)材料,從銀行騙取巨額購房款后逃之夭夭。不僅坑了銀行,而且更逃掉了該繳的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

  3 涉稅違法千萬元以上處罰將加重5倍

  記者昨天從市地稅局獲悉,本市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)欠逃稅進(jìn)行重點(diǎn)打擊,對(duì)涉案金額1000萬元以上案件的處罰力度正在日益加大,加收滯罰率已經(jīng)由2003年的5.1%,上升到目前的26.3%,提高了21個(gè)百分點(diǎn),處罰力度加重了5倍。

  與此同時(shí),在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重大涉稅違法案件的查處過程中,加收滯罰率也由2003年的4.6%,上升到了目前的18%,提高了近14個(gè)百分點(diǎn)。

  隨著處罰力度的加大,本市房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為也更加規(guī)范。北京地稅在2003年至2005年上半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的檢查情況顯示,目前,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查問題率已由過去的77%降到了41%,下降了36個(gè)百分點(diǎn),減少了將近一半。

  但是,房地產(chǎn)行業(yè)作為以定金、分期付款或按揭付款等方式取得主要收入的行業(yè),出現(xiàn)拿到消費(fèi)者交的定金和售房款后卻不及時(shí)申報(bào)納稅的情況,仍然是目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的最普遍、最主要的涉稅問題。

  地產(chǎn)商為何落榜納稅300強(qiáng)

  政府官員回應(yīng)地產(chǎn)巨頭本報(bào)訊(記者黃玉迎)國家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司和中國稅務(wù)雜志社聯(lián)合推出的2004年度“中國納稅百強(qiáng)排行榜”剛出爐的熱乎勁兒還沒退,就有房地產(chǎn)行業(yè)的“大腕”出來駁斥統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有問題,有的甚至將矛頭直指中國稅制,列出了房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的“六宗罪”。國家稅務(wù)總局和國務(wù)院研究室有關(guān)官員在接受本報(bào)記者采訪時(shí)都表示,排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數(shù)據(jù)是真實(shí)準(zhǔn)確的,是稅務(wù)部門實(shí)際入庫的全部稅款。

  關(guān)于統(tǒng)計(jì)有漏洞

  SOHO中國董事長潘石屹稱,這次國家稅務(wù)總局公布的數(shù)據(jù)漏掉了其旗下的紅石公司的企業(yè)所得稅。

  對(duì)此,國家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司司長舒啟明明確表示,排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數(shù)據(jù)均為獨(dú)立納稅企業(yè)在其稅務(wù)登記所轄地區(qū)實(shí)際入庫的全部稅款。發(fā)布“納稅百強(qiáng)榜”的中國稅務(wù)雜志的有關(guān)人士也表示,納稅數(shù)據(jù)是從下至上由市級(jí)、省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)一級(jí)一級(jí)報(bào)上來的,在準(zhǔn)確性方面根本不用懷疑。

  關(guān)于統(tǒng)計(jì)不全面

  潘石屹稱,排行榜納稅的統(tǒng)計(jì)是按公司而不是“集團(tuán)”計(jì)算其納稅額,而房地產(chǎn)公司都是由很多項(xiàng)目公司組成的,因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不公。舒啟明解釋,排行榜所列納稅企業(yè)及納稅數(shù)據(jù)均為獨(dú)立納稅企業(yè)屬地繳納的稅款。所有企業(yè)都是一樣。比如像摩托羅拉這樣具有股份集團(tuán)性質(zhì)的企業(yè),也一樣只能統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)匾患依U納的稅款。不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè),所有榜上有名的各行業(yè)企業(yè)集團(tuán)都不能進(jìn)行納稅資料的合并統(tǒng)計(jì)。

  關(guān)于房企貢獻(xiàn)

  華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說,房地產(chǎn)不能位居納稅排行榜的前列,問題出在稅制上。稅收300強(qiáng)中沒有房地產(chǎn)企業(yè)并不表示房地產(chǎn)企業(yè)不納稅。不能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的正常納稅情況,也不能反映房地產(chǎn)企業(yè)所做出的社會(huì)貢獻(xiàn)。國務(wù)院研究室宏觀經(jīng)濟(jì)司副司長叢明對(duì)此表示,運(yùn)用不同的統(tǒng)計(jì)方法劃分,得出的結(jié)果當(dāng)然不同。這是一個(gè)企業(yè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的問題。我國的房地產(chǎn)稅收增長很快,大的房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)入納稅排行前300強(qiáng),并不等于它對(duì)稅收所做的大的貢獻(xiàn)被抹殺了。劃分方法可以有不同角度,但對(duì)納稅本身來說是客觀的,不會(huì)因?yàn)閯澐址椒ǖ牟煌鴾p少。

  地稅局為房產(chǎn)業(yè)定制“測謊儀”

  本報(bào)訊(記者黃玉迎) 市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人昨天透露,地稅部門正在探索建立房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估模型,只要輸入房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù),就能“八九不離十”地當(dāng)場測出企業(yè)是否存在納稅異常。

  房地產(chǎn)行業(yè)是北京地稅稅收的重點(diǎn)稅源對(duì)象,北京地稅去年的稅收收入為692億元,其中房地產(chǎn)業(yè)繳納稅收129億元,占稅收總收入的 18.64%.房地產(chǎn)行業(yè)的重要性讓地稅部門下大力氣專門為其定制了迅速發(fā)現(xiàn)問題的“測謊儀”-房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,只要輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價(jià)格、銷售率等基本信息,評(píng)估模型就能科學(xué)地分析測算各項(xiàng)指標(biāo)是否合格,初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。

  同時(shí),地稅部門還將專查偷漏稅的地稅稽查“升級(jí)”,由過去的所級(jí)執(zhí)法一躍成為高層次的局級(jí)執(zhí)法。今年底,承擔(dān)涉嫌偷、逃、騙、抗稅案件查處的地稅區(qū)縣局、分局專業(yè)稽查將在北京出現(xiàn)。