根據(jù)《通知》，稅務(wù)部門對個人二手房買賣征收個稅分兩種征收方法：一是“據(jù)實征收”，二是“核定征收”。
實行“據(jù)實征收”的，以一次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額減除房產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計算應(yīng)納稅額。計算公式為：應(yīng)納稅額=（每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理費用）×20%.
實行“核定征收”的，按售房收入全額計征。計算公式是：應(yīng)納稅額＝個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%.
《通知》還規(guī)定，廣州市個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用的“應(yīng)稅所得率”：轉(zhuǎn)讓住房的為5%；轉(zhuǎn)讓非住房的為7.5%.
廣州市地稅局有關(guān)負責人表示，如果納稅人能夠提供完整的證明材料，而計算出來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有所得的，則不用交納個人所得稅。
據(jù)介紹，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，還有兩種情況可享受二手房轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠：一是個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅；二是個人轉(zhuǎn)讓自有住房并在出售后一年內(nèi)重新購房，可全部或部分退回轉(zhuǎn)讓住房已繳個人所得稅。
繳稅計算示例
一套二手房以60萬元賣出，假設(shè)房產(chǎn)原值和合理費用合計52萬元，如售房者提供相關(guān)完整資料的，根據(jù)“據(jù)實征收”方法，要繳個稅額：（60－52）×20% ＝1.6萬元。如售房者不能提供相關(guān)完整資料的，按“核定征收”方法，要繳納個稅額：60×5%×20%＝0.6萬元。
但如果賣出價為60萬元，而房產(chǎn)原值和合理費用合計58萬元。則按照“據(jù)實征收”方法，要繳個稅為0.4萬元；按“核定征收”方法仍為0.6萬元。
成本核算方法
“房產(chǎn)原值”包括：（1）自建房：報建及建造過程發(fā)生的費用；（2）購買商品房：購進價格及購房支付的其他有關(guān)費用（包括契稅、印花稅、權(quán)證綜合費等，下同）；（3）受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的房產(chǎn)：發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購進價格及其他有關(guān)費用。
合理費用是指，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用。
五項證明材料
“據(jù)實征收”證明材料包括：㈠合法、有效的售房合同；㈡合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值的相關(guān)憑證；㈢支付合理費用的相關(guān)憑證；㈣個人轉(zhuǎn)讓已購公有住房的，還應(yīng)提供所有扣除項目相關(guān)資料憑證；㈤主管地稅征收機關(guān)出具按“據(jù)實征收”的審核意見。
時間界定標準
對個人自用房屋的起點時間的確定，分以下四種情況：
一是購買商品房的，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的時間或《商品房買賣合同》約定的交樓時間為準；
二是購買公有住房的，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期、《購買公房繳款明細表》上注明的繳款時間或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間為準；
三是自建住房的，以房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗收時間或房管部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間為準；
四是個人通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的房屋，以發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的自用時間為準。
如果證明文件所注明的自用起點時間不一致的，按照孰先的原則確定自用時間。這項規(guī)定充分照顧了納稅人的實際利益。
申請退稅的房屋買賣時間確定原則為：個人重新購買住房時間是以購房合同的生效時間、第一期房款發(fā)票上注明的填發(fā)日期或房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期，按照孰先的原則來確定重新購房的時間。
而個人轉(zhuǎn)讓自有住房時間則以個人轉(zhuǎn)讓自有住房繳納的個人所得稅完稅憑證上注明的時間為準。
