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廣州:賣房要交20%所得稅 明年1月1日起實(shí)行

2005-12-20 9:55 羊城晚報(bào)·嚴(yán)麗梅 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)
  從明年1月1日(稅款所屬期)起,在廣州進(jìn)行個(gè)人二手買賣,稅務(wù)部門可向售房者按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”據(jù)實(shí)征收20%的個(gè)人所得稅。如果售房者能夠提供完整材料來證明轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)沒有所得的,不用交納個(gè)人所得稅。這是廣州市地稅局最新出臺的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問題的補(bǔ)充通知》(以下簡稱《通知》)中明確規(guī)定的。

  根據(jù)《通知》,稅務(wù)部門對個(gè)人二手房買賣征收個(gè)稅分兩種征收方法:一是“據(jù)實(shí)征收”,二是“核定征收”。

  實(shí)行“據(jù)實(shí)征收”的,以一次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按20%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額=(每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%.

  實(shí)行“核定征收”的,按售房收入全額計(jì)征。計(jì)算公式是:應(yīng)納稅額=個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%.

  《通知》還規(guī)定,廣州市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用的“應(yīng)稅所得率”:轉(zhuǎn)讓住房的為5%;轉(zhuǎn)讓非住房的為7.5%.

  廣州市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,如果納稅人能夠提供完整的證明材料,而計(jì)算出來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有所得的,則不用交納個(gè)人所得稅。

  據(jù)介紹,根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定,還有兩種情況可享受二手房轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠:一是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅;二是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房并在出售后一年內(nèi)重新購房,可全部或部分退回轉(zhuǎn)讓住房已繳個(gè)人所得稅。

  繳稅計(jì)算示例

  一套二手房以60萬元賣出,假設(shè)房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用合計(jì)52萬元,如售房者提供相關(guān)完整資料的,根據(jù)“據(jù)實(shí)征收”方法,要繳個(gè)稅額:(60-52)×20% =1.6萬元。如售房者不能提供相關(guān)完整資料的,按“核定征收”方法,要繳納個(gè)稅額:60×5%×20%=0.6萬元。

  但如果賣出價(jià)為60萬元,而房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用合計(jì)58萬元。則按照“據(jù)實(shí)征收”方法,要繳個(gè)稅為0.4萬元;按“核定征收”方法仍為0.6萬元。

  成本核算方法

  “房產(chǎn)原值”包括:(1)自建房:報(bào)建及建造過程發(fā)生的費(fèi)用;(2)購買商品房:購進(jìn)價(jià)格及購房支付的其他有關(guān)費(fèi)用(包括契稅、印花稅、權(quán)證綜合費(fèi)等,下同);(3)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的房產(chǎn):發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購進(jìn)價(jià)格及其他有關(guān)費(fèi)用。

  合理費(fèi)用是指,轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用。

  五項(xiàng)證明材料

  “據(jù)實(shí)征收”證明材料包括:㈠合法、有效的售房合同;㈡合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值的相關(guān)憑證;㈢支付合理費(fèi)用的相關(guān)憑證;㈣個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房的,還應(yīng)提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證;㈤主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”的審核意見。

  時(shí)間界定標(biāo)準(zhǔn)

  對個(gè)人自用房屋的起點(diǎn)時(shí)間的確定,分以下四種情況:

  一是購買商品房的,以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的時(shí)間或《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間為準(zhǔn);

  二是購買公有住房的,以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期、《購買公房繳款明細(xì)表》上注明的繳款時(shí)間或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn);

  三是自建住房的,以房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收時(shí)間或房管部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn);

  四是個(gè)人通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的房屋,以發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的自用時(shí)間為準(zhǔn)。

  如果證明文件所注明的自用起點(diǎn)時(shí)間不一致的,按照孰先的原則確定自用時(shí)間。這項(xiàng)規(guī)定充分照顧了納稅人的實(shí)際利益。

  申請退稅的房屋買賣時(shí)間確定原則為:個(gè)人重新購買住房時(shí)間是以購房合同的生效時(shí)間、第一期房款發(fā)票上注明的填發(fā)日期或房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期,按照孰先的原則來確定重新購房的時(shí)間。

  而個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房時(shí)間則以個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房繳納的個(gè)人所得稅完稅憑證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

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