聞"稅"色變　開發(fā)商運(yùn)作模式謀變

    “征收土地增值稅并不是解決房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的一個(gè)好辦法，我國(guó)目前所要解決的最主要的問(wèn)題是土地增值部分的分配問(wèn)題，如果光靠征收土地增值稅則可能會(huì)進(jìn)一步抬升房?jī)r(jià)。從世界范圍來(lái)看，征收土地增值稅只是少部分國(guó)家或地區(qū)的行為，真正要解決房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱及企業(yè)利潤(rùn)過(guò)高問(wèn)題就需要改變目前的運(yùn)作模式。”

    房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該追求房、地分開發(fā)展的模式，所謂大地產(chǎn)，小房產(chǎn)，改變現(xiàn)在土地粗放經(jīng)營(yíng)的模式。

    “區(qū)里稅務(wù)部門提醒，今年核算成本的時(shí)候，要把土地增值稅一塊算進(jìn)去�！币晃坏禺a(chǎn)商這樣告訴記者，“現(xiàn)在我正讓會(huì)計(jì)師事務(wù)所作詳細(xì)的計(jì)算�！�

    他的這番話似乎向我們暗示一直敲著“緩征”印記的土地增值稅漸漸解開封印，開始重新走入人們的視線范圍。

    “老稅”重提

    土地增值稅并不是一個(gè)新的稅種，事實(shí)上，自產(chǎn)生至今，它已經(jīng)經(jīng)歷了10年以上的歷史。

    追根溯源，土地增值稅最初出現(xiàn)是在上世紀(jì)90年代初期的廣東、廣西、海南。當(dāng)時(shí)這些地方正經(jīng)歷一次瘋狂的房地產(chǎn)炒作期，尤其是對(duì)于地皮的炒作帶來(lái)暴利的同時(shí)也造成了大量泡沫的堆積。于是，為了抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)，這些地區(qū)出臺(tái)了土地增值稅。

    此后，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院138號(hào)令），財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅。

    根據(jù)土地增值稅的征收辦法，土地增值稅按累進(jìn)制征收，土地增值不超過(guò)50%的部分按30%征收，超過(guò)50%－100%的部分按40%的稅率征收，超過(guò)100%－200%的部分按50%征收，超過(guò)200%的部分按60%征收。

    然而，就在土地增值稅開征不久，金融風(fēng)暴帶來(lái)了房地產(chǎn)的低潮，房?jī)r(jià)一落千丈。各地政府于是又開始了漫長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)扶植期，在各種減稅措施不斷的時(shí)期，稅率相當(dāng)高的土地增值稅自然“緩征”了。

    一緩就緩到了今天。今年8月，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)各地方財(cái)稅部門下發(fā)通知，要求各地應(yīng)加強(qiáng)土地增值稅管理工作，土地增值稅被再次提了出來(lái)。

    收到通知后，各個(gè)地區(qū)的大小開發(fā)商們陸續(xù)獲得消息，土地增值稅的預(yù)征工作不日展開，就像是一個(gè)信號(hào)，這個(gè)通知在房地產(chǎn)商們的心里掀起了漣漪。

    “如果確實(shí)開征土地增值稅，那么房地產(chǎn)業(yè)真的是過(guò)熱了。”上海奧林匹克花園總裁陳穗建這樣說(shuō)道。

    新的調(diào)控措施

    “這應(yīng)該是一項(xiàng)新的調(diào)控措施，對(duì)于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的干預(yù)進(jìn)一步加強(qiáng)了。”沈陽(yáng)城建銷售經(jīng)理朱先生表示。

    目前，我國(guó)部分地區(qū)已經(jīng)開始了土地增值稅的征收工作，各地征收金額并不相同。如湖北采用只對(duì)底層商鋪收稅的辦法，商鋪第一層收取銷售額的2%作為土地增值稅；蘇州土地增值稅的征收則采取分檔征收的辦法，普通住宅類收取銷售額的1%，其他如別墅及商業(yè)物業(yè)則收2%；上海的情況來(lái)看，雖然各個(gè)區(qū)縣都下發(fā)了類似通知，但真正開始征收的區(qū)縣卻很少，了解下來(lái)，似乎只有青浦區(qū)明確表示會(huì)從明年一月一號(hào)起正式開始預(yù)收1%的增值稅。這些都僅僅局限于對(duì)銷售項(xiàng)目的預(yù)征款，目前為止，還沒(méi)有哪個(gè)地區(qū)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目結(jié)束之后收取增值額30%以上的稅金。

    從表面來(lái)看，地產(chǎn)商們尤其是大型房產(chǎn)企業(yè)的老總對(duì)于恢復(fù)征收土地增值稅一事顯得非常平靜。金典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全認(rèn)為，土地增值稅實(shí)際上是為了抑制某些諸如別墅之類的高利潤(rùn)產(chǎn)品，各種類型物業(yè)的情況不同，總體上對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)沒(méi)有大的影響。廣州百嘉信集團(tuán)董事長(zhǎng)梁伯彤也表示，關(guān)于增值稅問(wèn)題，廣東目前正處于討論階段，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)而言，國(guó)家有稅收就會(huì)認(rèn)真執(zhí)行，相信不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成大的波動(dòng)。

    當(dāng)然，并不是所有人都那么氣定神閑。剛剛開發(fā)了一幢辦公樓的陶先生表示，當(dāng)初對(duì)于增值額的規(guī)定太過(guò)模糊使得大量的支出無(wú)法計(jì)入成本，增值稅的征收可能讓項(xiàng)目幾乎無(wú)利可圖。據(jù)他了解，在成本一項(xiàng)中，建筑工人的工資以及設(shè)計(jì)人員獎(jiǎng)金等都不能列入其中，而房地產(chǎn)其實(shí)也是一項(xiàng)勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，工資開銷非常龐大，加上林林總總其他開銷都不被計(jì)入成本，那么到時(shí)候土地增值稅一交，企業(yè)幾乎就賺不到錢了。如果沒(méi)有利潤(rùn)，那么到時(shí)候就沒(méi)人再愿意做房地產(chǎn)了。

    一些房產(chǎn)商甚至表示，在中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策已顯示出力度的時(shí)候，房地產(chǎn)商本身就面臨資金困境。稅務(wù)部門此時(shí)開始征收往年并未征收的土地增值稅，這無(wú)異于逼迫房產(chǎn)商破產(chǎn)，如果真的按照規(guī)定征收，他們就必須調(diào)整戰(zhàn)略，或是不拿地，或是干脆轉(zhuǎn)行。

    有關(guān)人士曾私下表示，這一稅種如真的在全國(guó)鋪開，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊，可能比銀根縮緊來(lái)得更加嚴(yán)重。

    有利于提高產(chǎn)業(yè)集中度

    雖然有房產(chǎn)商表示無(wú)法繼續(xù)生存，但全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生卻并不擔(dān)心，她認(rèn)為土地增值稅的征收在一定程度上正好有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度。

    聶梅生表示，土地增值稅說(shuō)到底還是會(huì)導(dǎo)致土地成本的提高，開征土地增值稅后，房地產(chǎn)商必然會(huì)核算自己的成本，從而重新確定房產(chǎn)的售價(jià)，不排除房產(chǎn)商再次把稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的可能性。但是土地增值稅畢竟有征收區(qū)間，地產(chǎn)商為了避稅也可能降低房?jī)r(jià)。對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，他們總是會(huì)關(guān)注自己的成本及盈利，如果盈利達(dá)不到預(yù)期或是無(wú)法承受稅收就有可能轉(zhuǎn)行。

    聶梅生認(rèn)為，土地增值稅會(huì)造成部分企業(yè)離開房地產(chǎn)領(lǐng)域是正�，F(xiàn)象，“目前房地產(chǎn)業(yè)不是企業(yè)太少而是企業(yè)太多，產(chǎn)業(yè)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠�！甭櫭飞�指出，如果房地產(chǎn)行業(yè)變得精簡(jiǎn)一點(diǎn)，留下優(yōu)質(zhì)企業(yè)從而提高產(chǎn)業(yè)集中度，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)并不是一件壞事。況且，收增值稅也不會(huì)是一刀切。從全國(guó)來(lái)看，各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不平衡，土地增值稅還是必須要分地區(qū)、分情況進(jìn)行征收。

    疑問(wèn)叢生

    隨著土地增值稅的討論在各地展開，其本身所包含的疑問(wèn)也被提了出來(lái)。

    事實(shí)上，部分地產(chǎn)商之所以反應(yīng)平靜，是因?yàn)楫?dāng)年頒布的《土地增值稅暫行條例》中最后附帶了一項(xiàng)免征土地增值稅的條款——建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的納稅人可以免去土地增值稅�！秾�(shí)施細(xì)則》規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分由各省規(guī)定。地產(chǎn)商們認(rèn)為，目前做住宅項(xiàng)目利潤(rùn)一般不超過(guò)20%，基本都屬于免征范圍內(nèi)。

    與此同時(shí)，這一項(xiàng)免稅規(guī)定也給了另一些地產(chǎn)商們相當(dāng)多的遐想，“如果我們最后統(tǒng)計(jì)出來(lái)的增值額是19.9%，那么我們還是可以享受免稅的待遇�！币晃坏禺a(chǎn)商這樣表示，“當(dāng)然，在定價(jià)方面我們也會(huì)更加策略一點(diǎn)，但相信政府對(duì)有的數(shù)據(jù)不會(huì)太過(guò)認(rèn)真�！�

    房產(chǎn)商用各種方式避稅的傳言不在少數(shù)，這位房產(chǎn)商的言語(yǔ)讓人不免產(chǎn)生疑問(wèn)，最后政府是否真的可以從超額利潤(rùn)的開發(fā)商處獲得稅收。

    此外，增值稅是否真的公平合理同樣受到了質(zhì)疑。沈陽(yáng)城建的朱先生指出，以增值額作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)可能并不合理，一些公司的技術(shù)及質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)可能就此化為烏有。以沈陽(yáng)某地區(qū)的項(xiàng)目為例，一般開發(fā)企業(yè)建造的住宅每平方米可能只能賣三千多元，而萬(wàn)科集團(tuán)在此地的項(xiàng)目由于品牌以及產(chǎn)品質(zhì)量的因素，每平方米可以賣到4500元，地價(jià)相同的情況下，后者顯然獲得了更高的利潤(rùn)額，但是，這部分利潤(rùn)是由其自身的獨(dú)有開發(fā)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)的。

    就好像高科技企業(yè)的專利一樣，理應(yīng)獲得更高的附加值，如果這部分附加利潤(rùn)無(wú)法合理獲得，似乎難顯公平。

    房地產(chǎn)運(yùn)作模式需要改變

    “不論什么行業(yè)，健康的市場(chǎng)都應(yīng)該朝著寬稅收、低稅率的方向發(fā)展�！鄙虾Ｘ�(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心印堃華教授表示。

    實(shí)際上，在大多數(shù)人的眼里，目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)不是收得太少，而是收得太多了。有專家測(cè)算，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和銷售商品房過(guò)程中所要交的稅累計(jì)起來(lái)應(yīng)該占房?jī)r(jià)的27％。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則表示，目前在房地產(chǎn)價(jià)格中僅稅收一塊就占到20％。如果把施工單位的稅也加進(jìn)去，將超過(guò)30％。

    在發(fā)達(dá)國(guó)家，地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20％，建安成本占73％，利潤(rùn)約占7％。相比之下，我國(guó)目前的比例嚴(yán)重失衡。地價(jià)及稅、費(fèi)三大項(xiàng)成本約占總成本的50％，建安成本約占總成本的35％，利潤(rùn)占15％，其中稅費(fèi)占了相當(dāng)龐大的一塊比例。

    印堃華表示，征稅并不是解決房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的一個(gè)好辦法，我國(guó)目前所要解決的最主要的問(wèn)題是土地增值部分的分配問(wèn)題，如果光靠征收土地增值稅則可能會(huì)進(jìn)一步抬升房?jī)r(jià)。從世界范圍來(lái)看，征收土地增值稅只是少部分國(guó)家或地區(qū)的行為，比如我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，產(chǎn)生的效果只有一個(gè)，就是打壓房地產(chǎn)投資，真正要解決房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱及企業(yè)利潤(rùn)過(guò)高問(wèn)題就需要改變目前的運(yùn)作模式。

    他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該追求房、地分開發(fā)展的模式，所謂大地產(chǎn)，小房產(chǎn)，改變現(xiàn)在土地粗放經(jīng)營(yíng)的模式，建議土地開發(fā)由專業(yè)公司負(fù)責(zé)，然后采取國(guó)家回購(gòu)，最后再把經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分割后的熟地統(tǒng)一拍賣，如此一來(lái)，增值額部分就由國(guó)家獲取，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可以在拿地后立即投入房產(chǎn)建造。而分割出售有利于防止房地產(chǎn)商壟斷大型土地，大中小企業(yè)之間的合理競(jìng)爭(zhēng)有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

    “事實(shí)上，只有公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)才是健康的市場(chǎng)�！庇�堃華這樣說(shuō)道。