物業(yè)稅能否成為房價的砝碼
自從國家稅務(wù)總局局長一句“將征收物業(yè)稅”的話一出口，就刺激了地產(chǎn)的神經(jīng)，于是物業(yè)稅的問題自然而然就和房價牽扯到一起，有的發(fā)展商已經(jīng)放言，物業(yè)稅的征收將使房價降低25%左右。李明認為，物業(yè)稅的征收會對房價產(chǎn)生一定的影響，但不是房價降低的主要砝碼。他說，就目前地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀而言，有關(guān)物業(yè)稅的討論還是建立在技術(shù)層面，首先物業(yè)稅的出臺就需要一段時間，其次物業(yè)稅的實施是一個系統(tǒng)工程。李明認為，物業(yè)稅的征收是國家的財務(wù)手段，是依法治理地產(chǎn)市場的經(jīng)濟手段，只有國家的經(jīng)濟能力達到一定程度，物業(yè)稅的征收才能體現(xiàn)它的真正意義，而房價在這個時候才會真正的合理。
李明說，由于與國家整體政策有關(guān)，目前的市場系統(tǒng)是一個不暢通的系統(tǒng)，因此貨幣起決定意義的市場行為沒有得到完全的體現(xiàn)。如果現(xiàn)在只是單純地提出物業(yè)稅的概念，沒有實際意義，因為國家目前對土地、稅收、法律、物權(quán)界定等等沒有完善的政策體系，因此物業(yè)稅真正實施的概念還需要3年的時間。
對于物業(yè)稅的意義，李明是持肯定意見的，如果真正實施物業(yè)稅，那么對于發(fā)展商來說，就降低了土地成本，相關(guān)政策還會使得土地交易透明化；對于消費者來說，就會降低購買住宅的“門檻”，合理稅負，促進國民經(jīng)濟的增長。
物業(yè)稅加快資本運作
對于目前的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，大多數(shù)公司僅僅是項目公司，而真正意義的地產(chǎn)大鱷鳳毛麟角。那么，未來房地產(chǎn)公司的形態(tài)是什么樣的呢？從2002年以來，中遠在李明的帶領(lǐng)下就致力于公司未來發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向，即資本運作，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出中遠的發(fā)展后勁。李明說，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)站在頂級是什么樣的，應(yīng)該是房地產(chǎn)投資機構(gòu)，這個機構(gòu)是集開發(fā)能力、物業(yè)整合能力、經(jīng)營能力為一體的機構(gòu)。
李明說，從全國的房地產(chǎn)發(fā)展來看，3年前幾乎沒有資產(chǎn)和銷售過百億的企業(yè)，而現(xiàn)在出現(xiàn)了，據(jù)統(tǒng)計，全國過百億企業(yè)已經(jīng)有50多家左右，這說明我國的地產(chǎn)行業(yè)在逐漸壯大。是什么原因讓房地產(chǎn)企業(yè)在很短的時間里壯大的呢？那就是資本的力量。眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，因此資本與這個行業(yè)的緊密聯(lián)系就是穩(wěn)固的合作伙伴。他認為，以往房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)是這樣分配的，創(chuàng)意和營銷占40%、土地成本占30%、自身的管理占20%，其它因素占了10%，因此中遠在地產(chǎn)開發(fā)的前期口號就是“公司一切為了銷售”，然而現(xiàn)在隨著消費者消費意識的逐漸增強，發(fā)展商也開始逐步自律，因此10%在降低，30%的優(yōu)勢幾乎趨于0，創(chuàng)意和營銷的革命化也在減少，于是企業(yè)的自身管理比例逐漸上升。李明說，從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，隨著這個行業(yè)的社會化分工的逐步細分，從原來的投資和開發(fā)為一體的社會結(jié)構(gòu)逐漸分離，而同時又通過資本市場將開發(fā)和投資相結(jié)合，這是一個自然的和科學(xué)的市場規(guī)律。
