物業(yè)稅不會(huì)使買房易養(yǎng)房難

　　物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的影響，絕不是通過(guò)簡(jiǎn)單的換算或計(jì)算公式來(lái)得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費(fèi)者節(jié)約、理性消費(fèi)，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)界投機(jī)行為。這才是“物業(yè)稅”最重要的功能。

　　家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國(guó)將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。一席間，各種說(shuō)法層出不窮：有人樂(lè)觀地預(yù)計(jì)，開征物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)降四成；也有人擔(dān)心開征物業(yè)稅后，房屋可能買得起住不起。針對(duì)這種種傳言，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專家劉桓說(shuō)，房?jī)r(jià)會(huì)降，但不會(huì)出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難。

　　讓我們先來(lái)看看“房?jī)r(jià)降四成”是怎么算出來(lái)的？地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納 1/70，于是，70-1/70＝98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本下降50%×98.57%＝49.29%.再除去其他因素的10%，還有39%的降價(jià)幅度。這個(gè)振奮人心的消息估計(jì)會(huì)讓許多老百姓怦然心動(dòng)�！胺�?jī)r(jià)降四成”，意味著原來(lái)50萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在只要30萬(wàn)元，這不是天上掉餡餅嗎？然而，這種想法真是太天真了。

　　說(shuō)到地價(jià)，其中占大頭的，在大多數(shù)人看來(lái)無(wú)疑是“土地出讓金”了。作為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿，“土地出讓金”并入物業(yè)稅，很有可能造成土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的扭曲。此外，在城市化的高速發(fā)展階段，“出讓金”被改為“70年每年征收一點(diǎn)的稅”，根本就是“遠(yuǎn)水解不了近渴”，取消土地出讓金無(wú)疑將出現(xiàn)城市發(fā)展停滯不前的現(xiàn)象�！巴恋爻鲎尳稹蹦芊癫⑷胛飿I(yè)稅，在許多決策者看來(lái)，缺乏可操作性。

　　即使“土地出讓金”并入物業(yè)稅，實(shí)質(zhì)上對(duì)房?jī)r(jià)的影響也非常有限。在現(xiàn)實(shí)中，地價(jià)影響房?jī)r(jià)，最主要的原因不是土地出讓金，而是受拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的影響。土地出讓金為500萬(wàn)元每畝的土地，它的拆遷費(fèi)用每畝要六七百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元。其實(shí)，“土地出讓金”折算到每套商品房的價(jià)格中，一般連1/10都不到。那種認(rèn)為開征物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)降四成的說(shuō)法，首先就把土地出讓金與地價(jià)混為了一談。

　　至于將房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地增值稅等籌劃并入“物業(yè)稅”稅種，它們對(duì)房?jī)r(jià)的影響也微乎其微。房產(chǎn)稅不是針對(duì)居民住宅的，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)外國(guó)企業(yè)和個(gè)人占用土地所征收的一種稅，土地增值稅在目前稅制中，全國(guó)各地都基本沒(méi)有得到執(zhí)行。想依靠“物業(yè)稅”來(lái)達(dá)到直接平抑房?jī)r(jià)的目的，簡(jiǎn)直就是天方夜譚。

　　即使在理論上，通過(guò)“物業(yè)稅”的征收能夠使房地產(chǎn)價(jià)格有所下跌，一般來(lái)說(shuō)，在目前的情況下，基于住房需求十分旺盛的現(xiàn)實(shí)，開發(fā)商的讓利空間也不會(huì)太大。房產(chǎn)商不是吃素的，他們?cè)趺纯赡堋叭炭捶績(jī)r(jià)成流水”。前段日子房產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)還說(shuō)，“沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，無(wú)法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的”。換句話來(lái)理解，開征物業(yè)稅，房產(chǎn)商一定會(huì)通過(guò)增加小區(qū)附加值（如品牌）以及利用各種形式的促銷來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是一個(gè)動(dòng)態(tài)均衡的過(guò)程，在當(dāng)前房地產(chǎn)需求大于供給的條件下開征物業(yè)稅，有限的房?jī)r(jià)下降空間更有可能會(huì)立刻被膨脹的消費(fèi)者心理預(yù)期所抵消。這時(shí)房?jī)r(jià)不僅不會(huì)下降，甚至還有可能上升。

　　實(shí)際上，長(zhǎng)期以來(lái)，許多人，包括專業(yè)人士對(duì)物業(yè)稅都存在某種程度上的誤解。物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，絕不是通過(guò)簡(jiǎn)單的換算或計(jì)算公式來(lái)得出的。開征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費(fèi)者節(jié)約、理性消費(fèi)，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)界投機(jī)行為。這才是“物業(yè)稅”最重要的功能。