論我國物業(yè)稅改革的條件和時機選擇

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅的開征概況表

    2002年，中國房地產(chǎn)稅稅收總額為437億元，占全部稅收的2.36%，占地方財政本級收入5.13%。由此可見中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在全國稅收總額和地方財政收入中所占比例遠低于西方國家的10%左右，并且作為地方稅種也沒有構(gòu)成地方各級政府財政收入的主要來源。

    （三）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

    現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的各個稅種，從建國初期開征，歷經(jīng)了計劃經(jīng)濟時期和社會主義市場經(jīng)濟時期，它繁雜的不規(guī)范的制度涵蓋著各時期的經(jīng)濟發(fā)展和政策要求，現(xiàn)已很難發(fā)揮調(diào)節(jié)收入、抑制房地產(chǎn)投機、引導(dǎo)房地產(chǎn)和土地資源優(yōu)化配置等作用。其主要存在以下問題：一是內(nèi)外資企業(yè)分別是用不同稅制，不利于企業(yè)間的公平競爭；二是將房和地分離分別設(shè)立稅種，與房地產(chǎn)不可分割的自然屬性相違背，不利于稅務(wù)機關(guān)的征收管理；三是計稅依據(jù)不同，目前房產(chǎn)稅是按賬面價值征稅，城鎮(zhèn)土地使用稅按占地的面積征稅，而且都不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，因此也就不能很好發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用；四是我國目前房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍限制在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。征稅覆蓋面窄，不利于城鄉(xiāng)企業(yè)間的公平競爭，并在一些具體征稅范圍上難以確定和把握。同時收入規(guī)模偏小，籌集財政收入的功能較弱；五是我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的相關(guān)政策規(guī)定已與當前經(jīng)濟發(fā)展不相協(xié)調(diào)。

    二、適時開征物業(yè)稅的必要性

    黨的十六屆三中全會《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制的若干問題的決定》中明確指出：“分步實施稅收制度改革，按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，穩(wěn)步推進稅收改革�！�…條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。針對國內(nèi)房地產(chǎn)稅制的問題和房地產(chǎn)市場日業(yè)升溫的現(xiàn)狀,我國改革現(xiàn)行稅制、適時開征物業(yè)稅，使之適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，已勢在必行。

    （一）開征物業(yè)稅是健全財產(chǎn)稅制度的需要

    包括物業(yè)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅,是當今世界大多數(shù)國家普遍開征的稅,是一國稅收體系的重要組成部分,構(gòu)成西方國家地方政府財政收入的重要來源。但是,在我國財產(chǎn)稅不僅稅種單一,而且征稅范圍小收入少。開征物業(yè)稅,一方面可以改變內(nèi)外兩種房產(chǎn)稅制并存的狀況,貫徹“簡稅制”的原則,規(guī)范財產(chǎn)制度,平衡稅收負擔(dān)；另一方面,可以通過財產(chǎn)稅制改革拓寬稅基,增加財政收入。同時,也為以后開征遺產(chǎn)和贈與稅、車船稅奠定基礎(chǔ)。

    （二）開征物業(yè)稅是縮小貧富差距的需要

    作為財產(chǎn)稅的一種，物業(yè)稅是對納稅人不動產(chǎn)的征稅,對富人的財產(chǎn)和收入起著調(diào)節(jié)作用,因為財產(chǎn)越多的人,交稅越多。富人比之一般人占有更多的財產(chǎn),自然需要交納更多的稅。可見,開征物業(yè)稅有利于加強對富人財富的調(diào)節(jié),縮小貧富差距,同時有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，緩解社會矛盾。

    （三）開征物業(yè)稅是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅費征收的需要

    目前,我國對房產(chǎn)征稅實行內(nèi)、外兩套稅制,這不僅造成稅制復(fù)雜,增大征收成本,而且導(dǎo)致稅負不公,影響企業(yè)的公平競爭。開征物業(yè)稅,把現(xiàn)行對房屋、土地征收的稅費并為物業(yè)稅,這樣一方面可以簡化稅制、公平稅負,另一方面也可以清費立稅,規(guī)范規(guī)費征收,減輕百姓負擔(dān)。

    （四）開征物業(yè)稅是規(guī)范房地產(chǎn)市場的需要

    在國際上，物業(yè)稅已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要杠桿。當前，我國房地產(chǎn)市場迅速升溫，“炒地”、“炒樓”等房地產(chǎn)投機現(xiàn)象極為嚴重，不僅掩蓋了市場的真實需求，也增大了實際需求者的購房成本。開征物業(yè)稅后,不僅金融風(fēng)險得到降低，而且由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后,也抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手，并且由于物業(yè)保有階段的成本增加,對于“炒樓”者也有有效的抑制作用。

    三、我國開征物業(yè)稅的條件分析及時機選擇

    （一）開征物業(yè)稅基本條件的國際借鑒

    根據(jù)十六屆三中全會精神，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。那么開征物業(yè)稅需要什么條件呢？借鑒國際房地產(chǎn)稅制的成熟經(jīng)驗，我們認為應(yīng)具備以下五項基本條件：

    一是具有成熟的、充足的稅源。國家征稅雖然不會通過法律規(guī)定稅款的經(jīng)濟來源,但必須充分考慮稅源,沒有稅源就無從征收。物業(yè)稅和其他稅種一樣,其開征的一個基本條件是要有足夠的稅源。我國即將開征的物業(yè)稅以不動產(chǎn)為征收對象,那么,不動產(chǎn)的數(shù)量或價值必須達到一定的規(guī)模,人們占有產(chǎn)權(quán)明晰的應(yīng)稅不動產(chǎn)必須具有普遍性，這樣,開征物業(yè)稅才有足夠的稅源條件。

    二是具有明晰的產(chǎn)權(quán)制度。物業(yè)稅，它是一種財產(chǎn)稅，要求產(chǎn)權(quán)清晰。政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征稅，而不能向租用者征稅。現(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰。因此，開征物業(yè)稅必須要有法律明確規(guī)定不動產(chǎn)和土地使用權(quán)的歸屬關(guān)系。

    三是具有健全、規(guī)范的評估機構(gòu)。物業(yè)稅一般以不動產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)。但要隨著不動產(chǎn)市場價值的變化對其做出科學(xué)評估,必須建立科學(xué)的不動產(chǎn)評估制度, 必須有健全的不動產(chǎn)評估機構(gòu),必須配備高素質(zhì)的評估人員,強化評估手段。只有這樣,物業(yè)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù),才能有效發(fā)揮物業(yè)稅的職能作用。由此可見，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評估機構(gòu)，使其脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評估機構(gòu)真正成為不以盈利為目的，講道德、講公正、講良心、講誠信的公正、公平的中介機構(gòu)，老百姓才能信得過。

    四是具有規(guī)范的房地產(chǎn)收費制度。開征物業(yè)稅,特別是要保證稅款的及時、足額征收,必須對現(xiàn)行房地產(chǎn)收費進行全面的清理,規(guī)范費的征收，防止費擠稅。所以要堅決取消不合理的收費、亂收費；對某些具有稅收性質(zhì)的收費,應(yīng)實行費改稅；對確需保留的收費項目,應(yīng)通過法律法規(guī)加以規(guī)定,明確收費標準、收費期限和收費用途,并嚴格實行收支兩條線管理。

    五是具有完善的稅收征管配套措施。 開征物業(yè)稅必須要有一系列的稅收征管配套措施作保障，如建立財產(chǎn)登記制度，強化稅源管理，逐步推行一名登記制或?qū)嵜�登記制；建立健全財產(chǎn)評估制度，健全相應(yīng)的法律法規(guī)，培養(yǎng)一批具有較高業(yè)務(wù)素質(zhì)和品德的注冊評估師；建立并完善經(jīng)紀人隊伍，普遍提高居民的房地產(chǎn)知識；建立有效的懲罰機制等。

    （二）我國開征物業(yè)稅的已具條件

    比對開征物業(yè)稅應(yīng)具備的基本條件，我們認為目前我國已基本具備了開征物業(yè)稅的條件，其理由是：

    1．中央《決定》中有關(guān)改革房地產(chǎn)稅的表述，已為我們開展物業(yè)稅改革的國際借鑒研究指明了方向。

    2．為了貫徹落實黨中央部署，國家稅務(wù)總局、中國國際稅收研究會予以高度的重視，已連續(xù)兩年將物業(yè)稅改革列入全國性理論調(diào)研課題，為開征物業(yè)稅打下了堅實的理論基礎(chǔ)。

     3．我國房地產(chǎn)市場日趨成熟，不動產(chǎn)數(shù)量已達到一定的規(guī)模，尤其是住房私有化已形成普遍現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2004年城鎮(zhèn)住房產(chǎn)權(quán)私人擁有率已達到了80% ，為開征物業(yè)稅提供了充足穩(wěn)定的稅源。

    4．《中華人民共和國物權(quán)法》（草案）已經(jīng)出臺，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，國家對不動產(chǎn)將實行統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)登記的將不發(fā)生物權(quán)效力；嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)；嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地等條款都將產(chǎn)生法律效力，為房地產(chǎn)業(yè)提供了公平競爭的環(huán)境，為物業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)提供了法律依據(jù)。

    5．財政部、國家稅務(wù)總局已在全國六個城市進行了物業(yè)稅改革試點并已初步取得成效。尤其是根據(jù)房屋使用性質(zhì)的不同采用重置成本法、收益還原法、市場比較法等不同的評估手段確定評估值，并根據(jù)模擬評估結(jié)果，從稅基、稅率、稅負、稅收收入等不同角度開展了數(shù)據(jù)分析，從物業(yè)稅的內(nèi)涵、實質(zhì)和功能出發(fā)，對物業(yè)稅的納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)、稅率、起征點、減免規(guī)定、管理辦法等進行了系統(tǒng)的思考和實踐，為改革我國房地產(chǎn)稅制，開征物業(yè)稅提供了有價值的實踐參考。

    6．國際上的成功做法，可供我們結(jié)合我國國情予以科學(xué)的借鑒，關(guān)于物業(yè)稅的宣傳已經(jīng)廣泛進行。

    7．由于物業(yè)稅的開征能為地方財政提供穩(wěn)定的收入，并可發(fā)展為地方收入的主要來源，所以各級地方政府已給予了高度關(guān)注、重視與支持。

    8．全國稅收征管的軟、硬件建設(shè)已有足夠的能力為開征物業(yè)稅提供有力的業(yè)務(wù)和技術(shù)支撐。

    9．我國的房地產(chǎn)稅費征收在逐漸清理、規(guī)范，資產(chǎn)評估制度也在不斷健全，評估機構(gòu)在不斷壯大等都為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了條件。

    （三）我國開征物業(yè)稅的時機選擇

    雖然我國已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的基本條件，但我們同時也要認識到目前其中的有些條件還不充分，開征時機還未成熟。如不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還沒有完全理順,評估制度和評估機構(gòu)還不夠健全,評估人員的素質(zhì)還有待提高,對房地產(chǎn)的收費也還待規(guī)范,立法的論證還不夠成熟等等。當前開征這一稅種，涉及到范圍很廣的各個領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實踐上，我們都將遇到相當多的問題，而這些問題如今還沒有真正得到解決，阻礙了房地產(chǎn)稅的改革進程。

    1、物業(yè)稅開征的難點

    （1）．土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。然而，我國目前有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)�，F(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當大的困難。

    （2）．目前我國房地產(chǎn)稅費的征收實際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。開征物業(yè)稅后，必須按照國際慣例定期進行土地評估，屆時這項具體而又基礎(chǔ)性的工作究竟由誰來承擔(dān)尚待明確。

    （3）．目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費，面對如此繁雜的稅費及計征辦法，要想很快地科學(xué)測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負水平難以確定。

    （4）．如何合理確定物業(yè)稅的征收對象，解決已購房產(chǎn)與新購房產(chǎn)的稅收差別問題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收差別問題。

    （5）．開征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過渡時期的稅收政策，而是如何對不動產(chǎn)進行價值評估。從財產(chǎn)稅制發(fā)展的國際趨勢看，目前許多國家都傾向于采取從價計征（主要是改良資本價值和租金價值）的方式。我國未來的物業(yè)稅制顯然也會采取從價計征的方式。這樣就面臨著一個很大的問題，即如何客觀、公正、及時地評估不動產(chǎn)的價值。從國外財產(chǎn)課稅的實踐來看，一些國家（例如馬來西亞、博茨瓦納）財產(chǎn)課稅難以為繼的主要原因就在于其評估環(huán)節(jié)出了問題。

    以上這些問題都將是我們在進行稅制設(shè)計時需要明確的。

    2、可能出現(xiàn)的新問題

    我們在肯定開征物業(yè)稅這一做法的同時，也應(yīng)該正視開征物業(yè)稅帶來的消極效應(yīng)和新情況、新問題，要有一段時間做好防范的準備。例如，開征物業(yè)稅后，購房門檻降低，可能會出現(xiàn)購房人引發(fā)的金融風(fēng)險；開征物業(yè)稅后，地方政府當期財政收入將會減少，城市建設(shè)將面臨資金困境；一次性繳交有關(guān)稅物業(yè)稅開征后，土地需求增加，如果沒有土地定量科學(xué)供應(yīng)的制度，將會極大地刺激土地投機。有可能出現(xiàn)的與消費者有利害關(guān)系的情形是：

    （1）. 出現(xiàn)“平買貴用”現(xiàn)象。從理論上分析，開征物業(yè)稅后，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者至少可降低10%至20%的購房成本，使購房者的“門檻”大為降低。但是，根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對于那些家庭經(jīng)濟實力不強，只是因購房“門檻”降低而購置房屋的消費者來說，有可能買房容易養(yǎng)房難了。

    （2）．平抑不了房地產(chǎn)價格。業(yè)內(nèi)專家提出，房地產(chǎn)項目的價格不是由成本一個因素決定的，主要是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況和需求決定的。目前房價的上揚是由我國商品房旺盛的市場需求所致。物業(yè)稅開征后，房價未必會隨之大幅下調(diào)。因此，物業(yè)稅的開征，不意味著購房總成本的下降，而消費者房產(chǎn)升值所帶來的收益則會因物業(yè)稅而大打折扣。對地產(chǎn)公司來說，房價也不會應(yīng)聲而落，短期內(nèi)還將獲得超額利潤。因為地產(chǎn)商不可能將房價一步降到位，將通過加強房產(chǎn)的營銷，提升房產(chǎn)的附加價值等方式維持房價，再通過買賣雙方的博弈，逐步降低價格。

    （3）.低收入階層壓力增大。業(yè)內(nèi)專家認為，目前我國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，社會保障體系還不健全，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。低收入的人在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中面臨著就業(yè)與失業(yè)的壓力，農(nóng)村勞動力進城就業(yè)等問題在現(xiàn)階段都存在。低收入階層買不起房，應(yīng)住進政府提供的廉租房，政府應(yīng)多收稅去興建廉租房。在目前我國社會保障體系不夠完善的環(huán)境下，如果讓低收入階層繳納養(yǎng)房的稅費，他們無法承擔(dān)。 

    （4）.有失公平現(xiàn)象可能出現(xiàn)。物業(yè)稅開征前購買的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價和相關(guān)稅費，對于這樣的房屋如果也開征物業(yè)稅，就有失公平；物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營性物業(yè)與純消費性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。前者是純支出，而后者則通過房屋出租收取利潤，如果兩者按相同稅率征取，則會失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能；普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應(yīng)有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。對普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達的將是社會“公平”的要求。

    總之,開征物業(yè)稅涉及范圍廣,影響面大,應(yīng)慎之又慎,不可倉促出臺。應(yīng)既要符合簡稅率、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，既要著眼當前又要注重長遠發(fā)展。尤其是要符合中國國情，關(guān)注老百姓的利益，區(qū)分特殊情況下納稅人的承受能力。在廣泛調(diào)查和充分論證的基礎(chǔ)上,先選擇個別地區(qū)進行試點,總結(jié)經(jīng)驗,然后再逐步推開,切不可一步到位。

    四、對物業(yè)稅開征基礎(chǔ)工作的幾點建議

    根據(jù)十六屆三中全會精神,改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城市土地使用稅和土地增值稅，實現(xiàn)簡并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將成為今后地方稅務(wù)工作的現(xiàn)實。關(guān)于開征物業(yè)稅時機問題是國家決策層的事，作為稅收主管部門、職能部門應(yīng)該配合國家稅制改革,在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)做好以下幾方面的工作：

    一是配合有關(guān)部門繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場,以保證物業(yè)評估的正確率。

    二是以市場為導(dǎo)向，建立健全行政部門信息交流制度和建筑業(yè)雙向登記制度，對不動產(chǎn)的形成、銷售環(huán)節(jié)實施有效監(jiān)控，及時掌握稅源成立情況。 

    三是實行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。與當?shù)芈毮懿块T配合，積極開展稅源數(shù)據(jù)采集工作，對轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)保有情況實行數(shù)字化臺帳管理，以理清稅源情況，強化稅源管理為稅款征收儲備數(shù)據(jù)資源。

    四是認真落實房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，不斷優(yōu)化納稅服務(wù)。

    五是針對房地產(chǎn)偷漏稅的薄弱環(huán)節(jié)，嚴格執(zhí)行行政處罰制度，可根據(jù)一些房地產(chǎn)稅收的特點，采取不同的征收方法，確保稅款不被流失，為開征物業(yè)稅創(chuàng)造良好的實施環(huán)境。

    六是進一步修正技術(shù)標準，構(gòu)建計算機批量評估模型，利用計算機的標準化程序及統(tǒng)計學(xué)測試，為開展批量評估做好技術(shù)上的準備工作，不斷推進稅收管理現(xiàn)代化建設(shè)。

    七是全面加強地稅人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高稅務(wù)人員素質(zhì)。按照稅制改革要求培養(yǎng)合格的房地產(chǎn)評估人才。在“財產(chǎn)確認”、“稅款核定”、“稅款征收”三個環(huán)節(jié)上確保物業(yè)稅的征收管理能力。

    八是借鑒國外成功經(jīng)驗建立公開、公平的反對及上訴機制，為納稅人提供一個申訴的渠道，以確保物業(yè)評估、稅款征收的合理性和公平性。

    九是積極做好稅制改革的宣傳工作，讓納稅人充分認識物業(yè)稅的性質(zhì)、作用，了解對不動產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅的必然性和重要性，以提高納稅人的納稅意識。