從2005年至2006年這一年多時(shí)間里，房地產(chǎn)政策層出不窮，從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”等，讓人目不暇接。毋庸置疑，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，正確把握房地產(chǎn)政策的未來(lái)走向不僅對(duì)房地產(chǎn)投資者有戰(zhàn)略意義，而且對(duì)從事證券投資乃至專業(yè)的商品期貨市場(chǎng)市場(chǎng)投資者都有很重要的意義。
“國(guó)八條”為何沒有起到預(yù)期效果
“國(guó)八條”出臺(tái)之后，上海等城市的房?jī)r(jià)得到了遏止，但北京、深圳等城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了較大幅度的上漲。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？我認(rèn)為主要有以下兩個(gè)原因：
部門之間的博弈和地方政府的陽(yáng)奉陰違使房地產(chǎn)政策難以落到實(shí)處。2005年中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控或許是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有史以來(lái)規(guī)模最大的一次多個(gè)部委之間的協(xié)調(diào)工作，取得了不錯(cuò)的成效。但應(yīng)該看到不同部門之間的利益協(xié)調(diào)是很困難的。本次調(diào)控雖然艱難地實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，但最終仍無(wú)法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調(diào)管理，即便在調(diào)控過(guò)后，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的多個(gè)主管部門需要長(zhǎng)期面對(duì)和解決的問題。
我們有理由相信，中國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮。未來(lái)可能會(huì)出臺(tái)的政策包括：不動(dòng)產(chǎn)稅、消費(fèi)稅，也有可能修改所得稅法，對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)行累進(jìn)的稅率。如果這些政策出臺(tái)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響
這場(chǎng)利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)陽(yáng)奉陰違。例如，“國(guó)八條”中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例，但統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)速度不是加快而是放慢了；按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則要收回，但該政策也無(wú)法得到落實(shí)。地方政府以及地方政府的官員與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的利益關(guān)系是十分復(fù)雜的，這是分析房地產(chǎn)政策效果的關(guān)鍵。
人民幣升值預(yù)期使金融政策無(wú)法得到有效施展。在房地產(chǎn)調(diào)控中，金融手段包括利率、信貸、首付比三個(gè)方面，在資金過(guò)剩的背景下，這三個(gè)方面對(duì)調(diào)控的作用都十分有限。
第一，利率。從2004年10月至今，央行對(duì)利率進(jìn)行了三次調(diào)整，總體上提高利率。但是，在人民幣升值的背景下，利率上調(diào)的空間非常有限。2006年4月，央行提高貸款利率的同時(shí)保持存款利率的不變，說(shuō)明了人民幣升值的預(yù)期對(duì)利率有很大的制約，道理十分簡(jiǎn)單，如果存款利率上升，就會(huì)有更多的國(guó)外熱錢涌入中國(guó)，人民幣升值的壓力就會(huì)更大。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過(guò)大幅度提高利率的方法來(lái)遏止住房?jī)r(jià)格是有難度的。
第二，信貸。通過(guò)貸款條件的限制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)，看似很好的辦法，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)卻會(huì)失靈。因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款不僅是利潤(rùn)最高的貸款，并且風(fēng)險(xiǎn)也最小。在利益的驅(qū)動(dòng)之下，希望通過(guò)卡緊信貸關(guān)口，卻難以真正實(shí)行。即使國(guó)內(nèi)貸款緊縮，國(guó)外的游資也會(huì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
第三，首付比例。最近，有媒體報(bào)道說(shuō)央行準(zhǔn)備提高首付比，將首付比提高到五成，隨后，央行出面澄清，沒有此計(jì)劃。我國(guó)的首付比大多數(shù)在三成，這是比較合適的比例，再提高的難度很大，如果老百姓在三成首付比的情況下都買不起房子，那么將首付比提高就更加買不起房子了。除非實(shí)行差異化的策略，對(duì)于大戶型和多套住房實(shí)行高首付比，這是可行的。
應(yīng)充分重視稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
在2005年、2006年的房地產(chǎn)政策中都充分重視稅收政策的作用�！皣�(guó)八條”中有關(guān)稅收手段是這樣的：要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
2006年7月18日國(guó)稅總局公布了108號(hào)文件，發(fā)布征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉(zhuǎn)讓的所得稅。
和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn)：可以做到精確打擊。在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，不會(huì)使其他行業(yè)無(wú)辜受到牽連，也不會(huì)讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系，稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，在抑制房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)也十分重視稅收政策。我們有理由相信，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮。未來(lái)可能會(huì)出臺(tái)的政策包括：不動(dòng)產(chǎn)稅、消費(fèi)稅，也有可能修改所得稅法，對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)行累進(jìn)的稅率。如果這些政策出臺(tái)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。投資者應(yīng)該給予足夠的重視。
未來(lái)重點(diǎn)應(yīng)該是完善住房保障制度
國(guó)八條和國(guó)六條的核心都是打擊投機(jī)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，希望通過(guò)市場(chǎng)的途徑使住房市場(chǎng)的供給與需求的結(jié)構(gòu)得到平衡。但國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐表明，依靠市場(chǎng)的力量是無(wú)法使住房市場(chǎng)得到均衡的。完全的住房市場(chǎng)化必然會(huì)出現(xiàn)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：有限的土地資源會(huì)配置到收益較高的高檔住宅上，而中低收入階層無(wú)法得到他們所需要的住房。不斷高漲的房?jī)r(jià)和越來(lái)越多的城市人群無(wú)法購(gòu)買住房會(huì)使住房問題從一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題演變成為一個(gè)政治問題。為了得出這個(gè)結(jié)論，西方國(guó)家探索了幾百年。20世紀(jì)初開始出現(xiàn)住房干預(yù)政策，現(xiàn)代住房制度開始形成。不少國(guó)家把公民享有住房的權(quán)利寫入了憲法。
我國(guó)在設(shè)計(jì)住房制度改革的思路時(shí)也充分借鑒了西方國(guó)家在完善公共住房保障制度上的努力與探索。1998年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化住房制度的決定》（即23號(hào)文）明確規(guī)定：在我國(guó)推行住房分類供應(yīng)制度，即對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租屋。這是適合我國(guó)國(guó)情的正確選擇，但在后來(lái)的實(shí)踐中，我們有意無(wú)意地偏離了該指導(dǎo)思想，企圖用完全市場(chǎng)化的方法來(lái)解決我國(guó)的住房問題。
對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租屋。這是適合我國(guó)國(guó)情的正確選擇，但在后來(lái)的實(shí)踐中，我們有意無(wú)意地偏離了該指導(dǎo)思想，企圖用完全市場(chǎng)化的方法來(lái)解決我國(guó)的住房問題。
在十七大召開之前，為了緩和住房?jī)r(jià)格不斷上漲所帶來(lái)的社會(huì)壓力，政府會(huì)在住房制度的調(diào)整方面有所作為，住房制度的改革思路會(huì)回到或部分回到23號(hào)文件的精神上來(lái)。
從住房制度的實(shí)踐看，經(jīng)濟(jì)適用房在操作中面臨分配的難題，受到了市場(chǎng)各方的強(qiáng)烈譴責(zé)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策會(huì)作出相應(yīng)的修改，例如，在10月初北京市推出的“經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)制度”就是很好的辦法，未來(lái)全國(guó)的其他城市的經(jīng)濟(jì)適用房政策很可能都效仿北京市的做法。在我國(guó)現(xiàn)行的住房保障制度中，廉租房也是一種重要的形式，但目前的廉租房的覆蓋面僅僅限于城市低保人群，這些人口約占城市人口的1%左右，未來(lái)的廉租房的覆蓋面應(yīng)該會(huì)有大幅度上升，政府會(huì)通過(guò)大幅度增加廉租房供給的方式來(lái)緩解住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。
由于我國(guó)的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)多年快速上漲，住房消費(fèi)已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)度消費(fèi)的跡象，部分城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)比較大的泡沫，如果上述政策會(huì)出臺(tái)，會(huì)直接沖擊住房市場(chǎng)的價(jià)格，房地產(chǎn)泡沫隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)崩潰，其中的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。有人會(huì)心存僥幸，認(rèn)為政府不會(huì)讓房地產(chǎn)泡沫崩潰的。是的，世界上沒有一個(gè)政府希望房地產(chǎn)泡沫崩潰的，但有幾個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫沒有崩潰呢？再看看中國(guó)的股市，2001年后，出臺(tái)的多少政策意圖挽救其下跌的走勢(shì)，但成效甚微。希望中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)重蹈股市之覆轍。
