10月13日國家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》。該通知的出臺(tái)從兩方面對(duì)房地產(chǎn)交易中為了規(guī)避正常稅費(fèi)轉(zhuǎn)而采取贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的做法進(jìn)行了更嚴(yán)格的控制和打擊。一方面是從購房時(shí)間上的再確定；另一方面是從房屋再轉(zhuǎn)讓上個(gè)人所得稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和方式上。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士認(rèn)為新稅收管理辦法的出臺(tái)，將在一定程度上抑制房地產(chǎn)交易雙方通過贈(zèng)與方式繞開真實(shí)買賣的正當(dāng)途徑從而達(dá)到避稅目的的行為。
購房時(shí)間新認(rèn)定，免稅日期再延長(zhǎng)
在《通知》第二條第一款中規(guī)定，第一：對(duì)于通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈(zèng)與以上五種方式取得的房屋，購房時(shí)間仍按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》中的條款執(zhí)行，即購房時(shí)間按發(fā)生贈(zèng)與前的購房時(shí)間確定，且依照房產(chǎn)證和契稅發(fā)票上注明的時(shí)間，遵循“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間，也就是說以上的贈(zèng)與方式并不改變?cè)撎追课莸馁徺I時(shí)間，仍以實(shí)際購房日期為準(zhǔn)；第二：對(duì)于其他無償受贈(zèng)方式取得的房屋，如旁系親屬、朋友、陌生人等之間的贈(zèng)與取得的房屋，該房屋的購房時(shí)間將按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間確定，即將此種贈(zèng)與行為視同發(fā)生了一次房屋買賣，購房時(shí)間更替為贈(zèng)與后的新日期。
對(duì)于第二種名為贈(zèng)與，實(shí)則買賣的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式，取消了受贈(zèng)者曾經(jīng)享受到的時(shí)間上的優(yōu)惠。如果是以往未區(qū)分兩類人群的贈(zèng)與方式，這類購房者假借贈(zèng)與買到的房屋并不重新計(jì)算購房時(shí)間，而現(xiàn)在他們通過贈(zèng)與取得的房屋將重新認(rèn)定購房日期，從而其再出售的免稅（營業(yè)稅、個(gè)稅）日期將最多延長(zhǎng)5年。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士舉例說明：王先生于2006年9月30日以贈(zèng)與的方式將房屋出售給其朋友李小姐，該套房產(chǎn)實(shí)際的購房時(shí)間為2002年5月30日，那么按照以前的稅收征收管理規(guī)定，李小姐取得房屋所有權(quán)后的第二年即2007年5月30日（所購房屋已滿5年）以后再出售此套房屋就可免征營業(yè)稅，甚至個(gè)人所得稅（如果該房屋是其自住且唯一的生活用房）；然而按照最新的稅收?qǐng)?zhí)行辦法，李小姐取得的這套房屋的購買時(shí)間變?yōu)榱?006年9月30日，也就是說如果她想在到達(dá)免稅期后出售此套房產(chǎn)，則需等到2011年9月30日，這比以往的操作方式晚了4年多的時(shí)間。因此對(duì)于真實(shí)贈(zèng)與關(guān)系外的其他贈(zèng)與交易中的受贈(zèng)方來說將不劃算，同時(shí)贈(zèng)與的方式還要向受贈(zèng)人征收全額3%的契稅，而買賣中購買方購買普通住房?jī)H需按照1.5%繳納契稅。
再轉(zhuǎn)讓稅率變唯一，20%的標(biāo)準(zhǔn)已確立
此次新的政策確定了贈(zèng)與后的不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)的個(gè)人所得稅征收辦法和適用稅率，由于在契稅和印花稅完稅憑證上加蓋了“個(gè)人無償贈(zèng)與”的印章，因此當(dāng)再次交易時(shí)能夠清晰明確地認(rèn)定房屋的取得方式是否為贈(zèng)與，而該類房屋的個(gè)人所得稅征收辦法將按照20%的征收方法和規(guī)則來征收，同時(shí)其扣減費(fèi)用中可以再增加一部分扣除費(fèi)用——受贈(zèng)中繳納的稅金和合理費(fèi)用。此項(xiàng)規(guī)定取消了受贈(zèng)房屋再出售對(duì)于個(gè)稅繳納方式的選擇權(quán)，即不允許采用按轉(zhuǎn)讓收入×1%的方式計(jì)繳。因此如果是房屋品質(zhì)較好，升值較快，且又找不全上次交易時(shí)所交納的各項(xiàng)稅費(fèi)的相關(guān)憑據(jù)和發(fā)票，那么按照20%繳納個(gè)人所得稅的稅額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按1%征收，北京中原三級(jí)市場(chǎng)的專業(yè)人士舉例說明，假設(shè)孫先生欲以60萬的價(jià)格出售某套2002年取得的受贈(zèng)房產(chǎn)，而房屋的原值為45萬，他所能找到的各類稅費(fèi)票據(jù)和所支付的貸款利息以及裝修費(fèi)用憑據(jù)總計(jì)為7萬元，那么按照差額的20%計(jì)算，個(gè)人所得稅為（60萬-45萬-7萬）×20%=16000元，如果按照另一種1%的計(jì)稅方式，個(gè)人所得稅為60萬×1%=6000元，兩者共相差了10000元。可以看出通過贈(zèng)與后的房屋再出售，所交個(gè)人所得稅在一般情況下會(huì)比較高。因此購房者切勿盲目追求此次購房的低稅金而采取贈(zèng)與的方式逃避正常稅費(fèi)，因?yàn)榇藭r(shí)的逃避將在某種程度上加大房屋再次交易時(shí)的成本。
通過對(duì)新贈(zèng)與稅收管理辦法的分析中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士認(rèn)為新贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收的政策區(qū)分了贈(zèng)與的主體類型，對(duì)于真正的贈(zèng)與關(guān)系人仍建議采用贈(zèng)與方式進(jìn)行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，與此同時(shí)也是從政府的指導(dǎo)層面希望真正的房產(chǎn)買賣交易主體能夠采用和回歸到正常的交易方式中，而不要再打贈(zèng)與的主意。贈(zèng)與的物業(yè)采用贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移權(quán)屬，買賣的物業(yè)采用交易方式進(jìn)行過戶。這是規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該遵循的行為原則和方式。
