受贈(zèng)房屋若再出售，個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅征管更嚴(yán)格
目前在二手房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)始流行的通過(guò)“無(wú)償贈(zèng)與”方式逃避交稅的做法，今后將難以為繼。昨天，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)無(wú)償贈(zèng)與的減免稅提出了嚴(yán)格要求。
繼承須按3%交契稅《通知》明確，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。而國(guó)家稅務(wù)總局此前的規(guī)定是，對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在繼承土地、房屋權(quán)屬時(shí)，不征收契稅；對(duì)于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬的，則屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。因此，從《通知》的規(guī)定看，今后不論是否法定繼承人，其受贈(zèng)的房產(chǎn)都要征收契稅。目前，房屋贈(zèng)與按該房屋市場(chǎng)價(jià)的3%征收契稅。以一套現(xiàn)值30萬(wàn)元的房子為例，過(guò)去子女繼承免征契稅，今后就得交納9000元契稅。
再轉(zhuǎn)手營(yíng)業(yè)稅如何算時(shí)間受贈(zèng)房屋后，若再轉(zhuǎn)手，要不要征收營(yíng)業(yè)稅？這涉及到是否符合“滿五年免征營(yíng)業(yè)稅”的問(wèn)題。因此，首先取決于如何計(jì)算“購(gòu)房時(shí)間”。《通知》將無(wú)償贈(zèng)與行為區(qū)分為兩類，并對(duì)以此獲得的住房的“購(gòu)房時(shí)間”加以區(qū)分。第一類是一般贈(zèng)與行為，包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與；第二類是其他無(wú)償贈(zèng)與行為。對(duì)于以遺囑、繼承等第一類方式取得的住房，其購(gòu)房時(shí)間仍按原規(guī)定執(zhí)行，即其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。而對(duì)于以其他無(wú)償贈(zèng)與方式取得的住房，其購(gòu)房時(shí)間確定為發(fā)生受贈(zèng)行為后，新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間。很明顯，對(duì)于非遺囑、繼承等的“其他無(wú)償贈(zèng)與行為”來(lái)說(shuō)，購(gòu)房時(shí)間將會(huì)“從新計(jì)算”。如果房產(chǎn)受贈(zèng)不滿“五年”就轉(zhuǎn)手，那么，繳納營(yíng)業(yè)稅將不可避免。再轉(zhuǎn)手須按20%征個(gè)稅受贈(zèng)房屋后，若再轉(zhuǎn)手，個(gè)人所得稅怎么算？能否像以前那樣，采取“核定征收”的方式，按房屋價(jià)值的1%繳交？《通知》明確，受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，作為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)，在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不得采取“核定征收”（按房屋估值1%計(jì)征）的方式，必須嚴(yán)格計(jì)算應(yīng)納稅所得額，按照20%的稅率“據(jù)實(shí)征收”。
