因9月份孩子要到中關(guān)村地區(qū)讀小學，這幾天，張宏兩口子天天都在和大大小小的二手房中介公司打交道。讓張宏兩口子不解的是，他們碰到了一個二手房買賣的新問題：“陰陽合同”。幾乎在每次他們流露出購買意向的時候，賣家或中介公司都提到了這個問題。
張宏以北三環(huán)附近的太陽園一套兩居室的二手房為例，講述了難住他們的二手房“陰陽合同”問題：原來，根據(jù)目前的北京市二手房買賣稅費規(guī)定，無論是再上市的已購公房、經(jīng)濟適用住房，還是商品房，繳納稅費時都以買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》中確定的成交價格為依據(jù)。同時，對于成交價格低于市建委半年公布一次的《北京市已購公房和經(jīng)濟適用住房在上市買賣指導(dǎo)價格手冊》中確定的區(qū)域指導(dǎo)價格時，必須以指導(dǎo)價格作為計稅的基數(shù)征收稅款。
以太陽園這套張宏兩口子看中的房子舉例：100平方米的建筑面積，賣主想賣給張宏的實際成交價格為9000元/平方米。按照現(xiàn)行標準，賣主需要按照成交價90萬元的5.5%繳納營業(yè)稅49500元，張宏需要交納的契稅為90萬元×1.5%=13500元，而如果做“陰陽”兩分合同——一份是給房屋管理部門“看”的購房合同，一份是雙方持有的真正購房合同，就可以將給房屋管理部門的“明”合同即假合同的價格調(diào)低，從而規(guī)避部分應(yīng)繳納的契稅，而以中介公司為第三方見證人的真合同——“暗”合同則寫明實際成交價格。用賣主的話說：“雙方都合適。”
按照賣主的建議，給房地局的“假”合同，要將合同售價調(diào)整為6500元/平方米——高于目前稅務(wù)部門參照核準的這個區(qū)域的指導(dǎo)價，這樣總房價為65萬元，賣主要繳納的營業(yè)稅變?yōu)?5萬元×5.5%=35750元，相應(yīng)地，張宏的契稅也降為65萬元×1.5%=9750元。再交上其他的印花稅等，成交價“調(diào)低”25萬元，買賣雙方能逃稅大概在2萬元左右。
政府對策
二手房最低計稅價新規(guī)即將出臺
針對二手房市場現(xiàn)存的“陰陽”兩份合同規(guī)避稅費的問題，北京市建委有關(guān)負責人透露，目前正在完善二手房交易住房指導(dǎo)價格體系，新增的二手商品住房指導(dǎo)價即將公布，而北京市地稅部門有關(guān)負責人則說，一旦市建委公布二手商品住房交易指導(dǎo)價，地稅部門將出臺二手商品房最低計稅價格新規(guī)定，限制目前市場上出現(xiàn)的買賣雙方虛報二手房交易價格、差價私下補齊的常見逃稅行為。
而針對北京市地稅部門即將實施的二手商品房最低計稅價，業(yè)界人士認為，有兩大問題需要注意。
首先，需要解決普通住宅與非普通住宅最低價計稅標準區(qū)分問題。如果契稅新規(guī)中將普通住宅與非普通住宅的最低計稅標準予以區(qū)分，不但增強了對普通住宅與非普通住宅征稅標準的公平性，也將加大對非普通住宅房產(chǎn)消費者的控制和約束力度。其次，縮短二手房交易指導(dǎo)價格更新時間。目前，北京市建委城研中心半年一次公布二手房交易指導(dǎo)價格，對此，有業(yè)內(nèi)人士認為更新期太長，不能及時反映市場的價格變化，特別是一些交易熱點區(qū)域，價格變化較大，如果不及時更新，勢必會出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進而影響到二手房交易市場真實價格體系的建立。
專家提醒
賣方逃稅款未來轉(zhuǎn)嫁給買方
在調(diào)查中，無論是中原還是“我愛我家”等一些大的房屋經(jīng)紀公司有關(guān)人士都指出：“陰陽合同”，最終的受害者是暫時的“便宜”換來“大虧”——對二手房的賣家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回來的風險，而對買家而言，暫時的“獲利”會給今后這套房子的再交易埋下后患，會因此面臨交納高額個人所得稅的問題。
“我愛我家”的負責人提醒二手房賣主，采取瞞報、虛報價格的方式就意味著買賣雙方要簽署“黑白”兩份合同，由于政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價買賣合同，因此只承認原價合同，買賣雙方一旦因為補充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定，如果雙方是口頭約定，進行現(xiàn)金交易，那風險就更大了。而且這種買賣雙方私下簽署的合同是不受法律保護的。
中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍提醒說，“陰陽合同”雖然使二手房買家眼下是少交了點契稅，但如果今后再出售房產(chǎn)，將面臨更大的個人所得稅：假如張宏真的以“陰陽”兩份合同買下上述那套太陽園的房子，若干年后，他需要把這套房子賣掉，即便是以他當年買進的實際成交價90萬元賣出，張宏需要交納的個人所得稅就是差價的20%，即他要為90萬元-65萬元=25萬元的差價繳納個人所得稅25萬元×20%=5萬元。即當時賣主“省”下的稅費將全部轉(zhuǎn)嫁到自己頭上。
經(jīng)濟適用房買賣也玩避稅把戲
記者在為期三天的調(diào)查中得知，隨著2005年以來系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，北京二手房成交量快速上升，越來越多的二手房買主和賣主互相配合著做“陰陽合同”逃避提高了的稅費。
據(jù)中原地產(chǎn)二手房部門副總監(jiān)宮萍介紹，2005年系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是對營業(yè)稅和契稅的征收標準有了重新的界定，受稅收影響最大的莫過于二手商品房，業(yè)主在出售房屋時出售成本增大，極大減少了消費者出售房屋的預(yù)期利潤，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在交稅時虛報成交價格的逃稅現(xiàn)象。而很多小中介公司或一些非法中介為了贏得客戶，甚至把這項服務(wù)作為“特長”，作為第三方見證人或擔保人，幫助買賣雙方做“陰陽”兩份合同。
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，除了二手商品房，已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市交易，通過“陰陽”兩份合同逃稅的現(xiàn)象也在增多：來自昌平地稅局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年6月1日至去年年底，昌平區(qū)受理的二手房交易共有3727件次，交易額超過10億元。月交易量由去年6月份的334筆上升到去年12月份的820筆，增長146%.從交易額來看，天通苑、回龍觀兩大居住小區(qū)的二手房平均成交價格是28.6萬元/套，每平方米平均成交價格在2860元左右。而根據(jù)市建委公布的二手房交易指導(dǎo)價，天通苑地區(qū)是3000元/平方米，回龍觀地區(qū)是3100元/平方米。而對天通苑、回龍觀經(jīng)濟適用住房比較了解的人都知道，目前天通苑、回龍觀的二手房經(jīng)濟適用住房成交價都已經(jīng)突破4000元/平方米。這也證明，很多經(jīng)濟適用住房的賣家也在玩“陰陽合同”逃稅的把戲。
計算器
1.已購公房（包括成本價、央產(chǎn)房）
買方
①契稅成交價×1.5%
�、谟』ǘ�
成交價的萬分之五
�、弁恋爻鲎尳�
1560元×建筑面積×1%
賣方
�、儆』ǘ�
成交價的萬分之五
②營業(yè)稅
不足兩年內(nèi)的需按成交價×5.5%
2.經(jīng)濟適用房不足兩年內(nèi)的
買方
�、倨醵惓山粌r×1.5%
�、谟』ǘ�
成交價的萬分之五
�、劬C合地價款
差額×10%
賣方
�、儆』ǘ�
成交價的萬分之五
�、跔I業(yè)稅
不足兩年內(nèi)的需按成交價×5.5%
滿兩年的
買方
�、倨醵惓山粌r×1.5%
②印花稅
成交價的萬分之五
賣方
�、儆』ǘ�
成交價的萬分之五
�、跔I業(yè)稅出售超過兩年（含兩年）的非普通住房：（銷售價格-原購房單價）×5.5%
�、劬C合地價款
成交價×10%
3.商品房
買方
�、倨醵惓山粌r×1.5%
②印花稅
成交價的萬分之五
賣方
�、儆』ǘ�
成交價的萬分之五
②營業(yè)稅不足兩年內(nèi)的需按成交價×5.5%
出售超過兩年（含兩年）的非普通住房：（銷售價格-原購房單價）×5.5%
注：普通住房：合同標的額×1.5%
非普通住房：合同標的額×3%
