國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規(guī)定將追溯至今年1月1日。
這份名為《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（31號(hào)文），與2003年發(fā)布的83號(hào)文相比，做出了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%.非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.
已經(jīng)執(zhí)行3年的83號(hào)文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。
31號(hào)文也有利好地產(chǎn)商的內(nèi)容。文件規(guī)定，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除費(fèi)用可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。與提高預(yù)征所得稅比起來(lái)，這不啻于是一個(gè)利好消息。
解讀
新規(guī)針對(duì)地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞
國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，83號(hào)文的一些規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。
由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號(hào)文對(duì)征稅手段加以改進(jìn)。31號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。
國(guó)稅總局人士表示，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。據(jù)此，31號(hào)文對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅做了限制，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
新政策進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)利用資本弱化和關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行避稅的可能性。31號(hào)文規(guī)定，為了防止開發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊(cè)資本50%以內(nèi)（含50%）的部分，可在按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)注冊(cè)資本50%的部分，其超過(guò)部分負(fù)擔(dān)的利息支出，不得扣除。
此外，31號(hào)文規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)，凡是符合竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品或是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品，都被視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。
國(guó)稅總局人士表示，之所以對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，主要是考慮到當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率高于實(shí)際利潤(rùn)率時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)對(duì)已完工開發(fā)產(chǎn)品積極結(jié)算成本。相反，一旦出現(xiàn)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率低于實(shí)際利潤(rùn)率的情況，這種積極性就不存在了。
反響
京城地產(chǎn)商表示將仔細(xì)研究
稅率的變化直接影響到開發(fā)商的利益。一家從事企業(yè)稅務(wù)咨詢的公司負(fù)責(zé)人向記者表示，該政策出臺(tái)以后，不少地產(chǎn)公司均表示出了不滿，認(rèn)為新的政策進(jìn)一步加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
但是昨天從京城的部分地產(chǎn)商那里了解到，他們還不知道上述文件的出臺(tái)。在記者向今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全簡(jiǎn)略介紹了文件內(nèi)容后，他表示非常關(guān)注，并告訴記者，稅收對(duì)地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)大問(wèn)題，回頭要仔細(xì)研究一下。
華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)向記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入應(yīng)當(dāng)算做應(yīng)付款，在沒有經(jīng)過(guò)最終結(jié)算的情況下，就預(yù)征企業(yè)所得稅是沒有道理的。他表示，以前的文件規(guī)定企業(yè)可以申請(qǐng)減免預(yù)征企業(yè)所得稅，但目前還沒看到文件，不清楚新的政策會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響。
