接受采訪的專家們表示，29日出臺的九部委調(diào)控細則內(nèi)容上沒有新意，最大特點是量化了地方政府的責任。他們預(yù)計，細則的出臺有利于調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但對房價的調(diào)控作用不會很明顯。
量化地方政府責任
國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部主任范劍平表示，此次出臺的調(diào)控細則內(nèi)容不是很新鮮，最大的特點是給各地政府的調(diào)控責任予以了量化，比如在住房結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方面的兩個70%的要求，對土地閑置的處理也明確要求。
范劍平認為，此次細則的出臺消除了市場的懷疑態(tài)度。2004年以來房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果并不大，一些開發(fā)商也是一副不怕調(diào)控的態(tài)勢，老百姓在觀望中央政府的調(diào)控決心。從內(nèi)容上看，細則是對各地調(diào)控經(jīng)驗的總結(jié)，可以引導消費者的理性消費。我國人多地少，90平米已經(jīng)使一個三口之家的居住水平達到了中等發(fā)達國家水平。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，新出臺政策的效果要看地方政府的執(zhí)行情況。他舉例說，處置閑置土地，在執(zhí)行過程中就很容易被規(guī)避，開發(fā)商很容易用一些手段來逃避調(diào)控。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，限比重、限面積、限價格的“三限房”措施很像是給房地產(chǎn)企業(yè)下的定單，從產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品價格到產(chǎn)品數(shù)量一應(yīng)俱全。這樣的住房是否真正切合市場需求，還需要更科學的論證。
稅收力度仍待加強
盡管專家們對此次出臺的細則有許多好評，但他們也認為，細則仍有不完善的地方：如沒有細分投資與投機———不能說買90平米以下的都是自住的，是不是可以將自住理解成第一套住房，沒有提到對二次購房的限制，也沒有涉及對外資炒房的限制。
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘認為，在交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，總體上力度較弱，“5.5%的稅率是不關(guān)痛癢的！”但他同時表示，由于營業(yè)稅以房價為稅基，這對不同地方的效果不一樣，對漲價比較快的城市，高稅率可能有用，但對漲價比較慢的城市則打擊又比較大。
他建議，對房價的增量部分征收資本利得稅，就是對房子的增值部分征高額稅，這可以抑制房價上漲過猛。同時應(yīng)該對占地面積大、容積率低的住宅、豪宅征收高消費稅，這些稅收收入可以用來支持廉租房和經(jīng)濟適用房。另外，有必要對內(nèi)資、外資區(qū)別對待。在人民幣升值的背景下，外資往往利用房產(chǎn)來套利。即使房子沒有增值，而人民幣升值，外資也會獲得較大利益。
事實上，去年6月1日由國稅總局、財政部和建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》中，早已規(guī)定了個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局也已經(jīng)幾次表示，二手房轉(zhuǎn)讓獲益部分應(yīng)繳納個人所得稅，但這一政策的執(zhí)行卻沒有到位。2005年6月，北京朝陽區(qū)和東城區(qū)房地產(chǎn)交易中心聯(lián)手以“先稅后征”形式征收二手房交易個稅，但是當月僅征得40多萬元，并在半個月之后草草收場，其他試行此規(guī)定的杭州和南京等城市也都不了了之。
或需進一步調(diào)控手段
專家們幾乎一致認為，房價還將繼續(xù)上漲，任何一個調(diào)控措施都不可能解決所有的問題，政府還會根據(jù)形勢的變化來繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)。范劍平說，在世界貨幣流動性過大的情況下，房價上漲已成世界普遍現(xiàn)象，同時在人民幣升值等背景下，細則對房價很難控制。
哈繼銘表示，細則沒有對高檔房的需求進行限制，將來趨勢很有可能是高檔房供應(yīng)減少，刺激其價格上漲，但中低檔房價格會回落到合理空間。總體上對房價的上升會有抑制作用，但效果有限。
鐘偉認為，加大對閑置土地的處置力度，會有兩方面的效果———平抑房價和讓房價漲得更多，但綜合比較還是平抑功能更強。
中國社會科學院金融研究所專家易憲容建議，有效的調(diào)控對策是提高利率。低利率政策是導致房地產(chǎn)市場投資過熱、房地產(chǎn)市場炒作嚴重而房價快速上漲的重要原因。盡管政府宏觀調(diào)控能夠使用的工具很多，但有的對市場影響不大，有的可能被地方政府抵制而效果弱化，只有通過加息來改變目前的低利率政策，才是宏觀調(diào)控的正確方向。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮也提醒，“利率是購房者要承擔的最大風險”。他建議，應(yīng)該建立風險規(guī)避制度為消費者提供保障。現(xiàn)在迫切需要建立的不是保護房地產(chǎn)開發(fā)商的政策體系和制度體系，而是保護購房者的制度體系。現(xiàn)在將所有的風險都加在了購房者的身上，他們沒有辦法預(yù)料在未來二十年遇到的風險。
