北京地產(chǎn)的奧運(yùn)效應(yīng)
“敢于拉動(dòng)房?jī)r(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法�！�6月7日，北京市朝陽(yáng)區(qū)的一名政府官員說(shuō)， “中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)需要高速增長(zhǎng)，而土地資源又相當(dāng)稀缺。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財(cái)政收入來(lái)源，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供的支持很大�！�
北京正在展開(kāi)大規(guī)模的投資活動(dòng)，而相當(dāng)一部分資金來(lái)源于土地和房地產(chǎn)相關(guān)收益。目前，房地產(chǎn)及建筑稅收已經(jīng)成為北京最重要的稅收來(lái)源，這超過(guò)了被北京作為支柱的服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)。
奧運(yùn)效應(yīng)
這位官員負(fù)責(zé)朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)各項(xiàng)和北京奧運(yùn)會(huì)籌備有關(guān)的事宜。上個(gè)月，北京奧運(yùn)研究會(huì)發(fā)布的一份研究報(bào)告表明，包括奧運(yùn)森林公園項(xiàng)目、朝陽(yáng)區(qū)落地場(chǎng)館項(xiàng)目、奧運(yùn)周邊道路項(xiàng)目、環(huán)境整治項(xiàng)目及其他奧運(yùn)相關(guān)建設(shè)工程項(xiàng)目在內(nèi)，朝陽(yáng)區(qū)需要籌措資金149.66億元。
奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施總投資規(guī)模至少有1500億元，朝陽(yáng)區(qū)是最重要的一塊，奧運(yùn)場(chǎng)館中有一半設(shè)在朝陽(yáng)。朝陽(yáng)區(qū)2006年本級(jí)財(cái)政用于奧運(yùn)的投入規(guī)模大約在二三十億元左右。
上述官員說(shuō)，朝陽(yáng)區(qū)是納稅大區(qū)，但朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)創(chuàng)造的400億元稅收，本級(jí)財(cái)政能拿到的只有84.5億元。這其中又有一多半要用于改善居民基本生活。不過(guò)他說(shuō)：就奧運(yùn)相關(guān)投入來(lái)說(shuō)，“朝陽(yáng)區(qū)每年財(cái)政收入增長(zhǎng)20%左右，明年能投入的就不止這么多。”
除了財(cái)政預(yù)算的投入以外，還有相當(dāng)一部分資金缺口需要靠融資來(lái)解決。該官員表示，“朝陽(yáng)區(qū)貸款信用額評(píng)估值低線在192億元左右，高線在340億元左右。目前朝陽(yáng)區(qū)的奧運(yùn)融資貸款規(guī)模大約占評(píng)估額低線的1/2不到，低于當(dāng)年財(cái)政收入水平。”照此計(jì)算，貸款大約在80億元上下。至于貸款擔(dān)保，據(jù)他介紹，一般是每個(gè)項(xiàng)目所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)收益。
無(wú)論對(duì)北京市還是朝陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)，土地和房地產(chǎn)都是最重要的財(cái)源之一。根據(jù)北京市地稅部門的統(tǒng)計(jì)，2005年北京市的營(yíng)業(yè)稅增量中，幾乎一半來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)以及建筑安裝業(yè)。2004年上半年北京地稅完成的126億元稅收中，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收達(dá)66.7億元，來(lái)自建筑業(yè)的稅收也達(dá)到30.7億元，兩個(gè)行業(yè)完成地稅稅收占到了地稅總稅收的2/3.
“建亞運(yùn)村的時(shí)候，北京市政府沒(méi)錢，就委托開(kāi)發(fā)商建樓，蓋完以后政府送一片地給開(kāi)發(fā)商作為交換。”一位在一家中央直屬機(jī)構(gòu)研究了多年房地產(chǎn)、對(duì)改革開(kāi)放后北京城的發(fā)展歷程了如指掌的學(xué)者說(shuō)。
2005年，北京市全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模計(jì)劃安排2857億元，其中市政府投資175億元，在其資金來(lái)源中，來(lái)自土地批租的資金達(dá)111億元。
土地資源的融資功能也成為化解資金問(wèn)題的方式之一。奧運(yùn)場(chǎng)館北區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理即以北京市土地整理儲(chǔ)備中心為主體運(yùn)作。2003年3月20日，建行北京分行向北京土地儲(chǔ)備中心意向提供50億貸款授信額度，用于奧運(yùn)場(chǎng)館北區(qū)3.1平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資，實(shí)際獲得貸款49.23億元。截至今年4月1日，奧運(yùn)場(chǎng)館土地一級(jí)開(kāi)發(fā)借款49.23億元已全部歸還，其中40億元為市財(cái)政撥付，專項(xiàng)用于歸還奧運(yùn)場(chǎng)館土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款。
高收益和高房?jī)r(jià)
據(jù)北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)測(cè)算，由于奧運(yùn)和入世的影響，在未來(lái)的4年內(nèi)，北京市的房地產(chǎn)投資將比正常水平提高30%.過(guò)去幾年中，北京市房地產(chǎn)投資一直占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的50%以上。
北京工商大學(xué)李明義教授說(shuō)：“北京在很大程度上是在靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這種模式有特殊的成因。珠三角就不可能，房子蓋多了沒(méi)人買，但在北京不愁賣不出去，全國(guó)富商以在北京擁有房產(chǎn)為榮�！�
而前述北京朝陽(yáng)區(qū)的官員說(shuō)：“北京目前的房?jī)r(jià)只有歐洲的1/4，而居民購(gòu)買力遠(yuǎn)超這一水平。”
在各種推動(dòng)力的作用下，北京房?jī)r(jià)一路狂飆。
去年8月，華潤(rùn)以26億元的天價(jià)獲得清河毛紡廠地塊，盡管到目前為止，華潤(rùn)這一項(xiàng)目尚未上市，北京清河區(qū)域的在售住宅卻已是漲聲一片。水木天成從去年9月底到今年3月底經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)價(jià)，均價(jià)從每平方米5777元抬到7300元；今年3月中旬剛剛開(kāi)始銷售的萊鎮(zhèn)香格里，不到兩個(gè)月的時(shí)間，均價(jià)就從到5500元漲到6300元，每平方米漲了800元。
“土地拍賣價(jià)格是有蝴蝶效應(yīng)的，近4000元/平方米的樓面地價(jià)給清河周邊已售樓盤項(xiàng)目帶來(lái)的是明確的信號(hào)：區(qū)域在升值，房?jī)r(jià)還能漲�！北本┨┸S地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)季滿如說(shuō)。
然而，北京市加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的住房社會(huì)保障政策進(jìn)展并不快。存量房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模同樣落后于長(zhǎng)三角和珠三角的主要城市。
中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師楊保軍說(shuō)：“廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是劃撥用地，二手房是存量房產(chǎn)，政府收不到土地出讓金收益，沒(méi)有太大的動(dòng)力去做這些方面的工作�！�
二次地產(chǎn)調(diào)控之后
5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》要求“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”：“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。”
北京、深圳等房?jī)r(jià)漲幅最高的城市，被看作是此次調(diào)控的“風(fēng)暴眼”。
6月7日，北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛表示，北京市落實(shí)《意見(jiàn)》的細(xì)則正在制定過(guò)程中�！兑庖�(jiàn)》中提到的“三限制”招標(biāo)供地的規(guī)定，需要結(jié)合北京實(shí)際情況制定細(xì)則后實(shí)施。北京市擬推的六塊限價(jià)商品房用地，也將在細(xì)則出來(lái)之后向市場(chǎng)推出。
在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，地方政府處境微妙。
如果房?jī)r(jià)劇烈震蕩，地價(jià)應(yīng)聲而落，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛所取得的出讓收益也會(huì)萎縮，甚至有可能出現(xiàn)土地流拍的情況。地方政府最大的財(cái)源勢(shì)必受損。
目前，北京土地儲(chǔ)備資金來(lái)源主要依靠銀行貸款。在8·31中未過(guò)關(guān)的大約有530宗地塊，但2005年真正用于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量總共只有48宗，800多公頃�！耙环矫媸怯捎谡哌^(guò)渡期的銜接問(wèn)題；另一方面也是因?yàn)閮?chǔ)備中心資金有限，而這兩年拆遷和土地整理的成本又在提高。”世邦魏理仕環(huán)球咨詢與研究部經(jīng)理覃曉梅表示。
在今年4月份召開(kāi)的一次會(huì)議上，安家盛承認(rèn)，北京市國(guó)土局“對(duì)于多種途徑籌集土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)資金缺乏實(shí)踐，過(guò)多地依賴銀行貸款并且在使用管理方面缺少規(guī)范的審批辦法和風(fēng)險(xiǎn)防范措施”。
同樣令人擔(dān)憂的是，從2005年到2020年，北京市可以新增的建設(shè)用地是700平方公里。近幾年的土地實(shí)際供應(yīng)量平均每年約為6572.5公頃。按照這樣的速度，原本要供應(yīng)15年的土地在十年之內(nèi)就會(huì)全部賣完。
果真如此，地方政府該如何應(yīng)付可能出現(xiàn)的財(cái)政收入缺口？
