最近一段時間物業(yè)稅被再度提及：我國可能會在明年選擇個別中小城市試點開征物業(yè)稅。目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，如果調(diào)研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉(zhuǎn)”，試點成熟后將向全國推廣。
物業(yè)稅試點箭在弦上
7月9日，中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務理論與實踐研討會”上表示，2007年我國的物業(yè)稅可能會在一些小城市試點開征。通過開征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費，來遏制炒房行為。
目前，全國有6個城市和地區(qū)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，有關部門物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”試點城市的選擇正在進行當中。作為試點城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點工作，由“空轉(zhuǎn)”變“實轉(zhuǎn)”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開征爭議比較大，各地對物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”持不同看法，因此有關方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉(zhuǎn)”地點選擇在首批6個試點城市之外。據(jù)了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經(jīng)進行模擬調(diào)研和課題研究，采用不同的改革方案試點。財政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點范圍的覆蓋度和代表性。前期試點是數(shù)據(jù)“空轉(zhuǎn)”，其目的是讓這幾個試點城市拿出方案。
物業(yè)稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結(jié)合的方式。另外，為了減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可能適當放寬。分析人士認為，目前物業(yè)稅的實行對于個人也不
會有太大影響。因為現(xiàn)在對于個人房地產(chǎn)的價值評估以及征稅時的扣除標準等都沒有一個合適的標準，現(xiàn)在理論界和實際操作部門仍在討論之中。
物業(yè)稅開征尚需時日
目前，輿論界對于開征物業(yè)稅的預期過于樂觀，低估了這一法規(guī)出臺的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？有關專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個條件。第一，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰�，F(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所
有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地、隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，產(chǎn)權(quán)不清晰。第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關系。現(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評估機構(gòu)。第四，房地產(chǎn)稅費體系要完整。
“物業(yè)稅開征將對目前房地產(chǎn)市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a(chǎn)專家這樣評價。開征物業(yè)稅的四個條件之一就是進行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及國家土地制度的改革，難度很大。另外，開征物業(yè)稅，首先要對不動產(chǎn)進行評估，但當前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？目前，我國有三個主管部門的評估機構(gòu)，一是建設部為主的房地產(chǎn)評估機構(gòu)；二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構(gòu)；三是國資局所屬的資產(chǎn)評估機構(gòu)。這三個不同屬性的評估機構(gòu)，對同一個不動產(chǎn)的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅？
當前開征物業(yè)稅涉及范圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進程。有關專家表示，要開征物業(yè)稅，至少還需要2~3年時間。
開征物業(yè)稅勢在必行
近日，建設部政策研究中心主任陳淮指出，市場經(jīng)濟有一個原則，有資產(chǎn)就要征稅。征物業(yè)稅的第一個重要的功能就是，調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通老百姓生活必需的消費。物業(yè)稅第二個作用是促進資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動性。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在人均住房達到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本很低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環(huán)節(jié)提高稅收，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。
事實上，目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都實行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國家也已經(jīng)開始采用這種做法。開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，均衡各方稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅收水平雖尚未確定，但基本原則是科學測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當。業(yè)內(nèi)人士分析，從試點到全國統(tǒng)一實施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當一段路要走。
