最近一段時(shí)間物業(yè)稅被再度提及：我國可能會(huì)在明年選擇個(gè)別中小城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅。目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，明年有望在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，試點(diǎn)成熟后將向全國推廣。
物業(yè)稅試點(diǎn)箭在弦上
7月9日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時(shí)期納稅服務(wù)理論與實(shí)踐研討會(huì)”上表示，2007年我國的物業(yè)稅可能會(huì)在一些小城市試點(diǎn)開征。通過開征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費(fèi)，來遏制炒房行為。
目前，全國有6個(gè)城市和地區(qū)開始對物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，有關(guān)部門物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市的選擇正在進(jìn)行當(dāng)中。作為試點(diǎn)城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調(diào)研和試點(diǎn)工作，由“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開征爭議比較大，各地對物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”持不同看法，因此有關(guān)方面在試點(diǎn)城市選擇過程中會(huì)充分考慮其積極性，甚至不排除“實(shí)轉(zhuǎn)”地點(diǎn)選擇在首批6個(gè)試點(diǎn)城市之外。據(jù)了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)行模擬調(diào)研和課題研究，采用不同的改革方案試點(diǎn)。財(cái)政部門前期選擇試點(diǎn)城市時(shí)，考慮到了試點(diǎn)范圍的覆蓋度和代表性。前期試點(diǎn)是數(shù)據(jù)“空轉(zhuǎn)”，其目的是讓這幾個(gè)試點(diǎn)城市拿出方案。
物業(yè)稅最終可能會(huì)實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報(bào)和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。另外，為了減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可能適當(dāng)放寬。分析人士認(rèn)為，目前物業(yè)稅的實(shí)行對于個(gè)人也不
會(huì)有太大影響。因?yàn)楝F(xiàn)在對于個(gè)人房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估以及征稅時(shí)的扣除標(biāo)準(zhǔn)等都沒有一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在理論界和實(shí)際操作部門仍在討論之中。
物業(yè)稅開征尚需時(shí)日
目前，輿論界對于開征物業(yè)稅的預(yù)期過于樂觀，低估了這一法規(guī)出臺(tái)的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會(huì)對此已有說法，“在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？有關(guān)專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個(gè)條件。第一，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰�，F(xiàn)在我國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國有，二是集體所
有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地、隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，產(chǎn)權(quán)不清晰。第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系�，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)。第四，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。
“物業(yè)稅開征將對目前房地產(chǎn)市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a(chǎn)專家這樣評(píng)價(jià)。開征物業(yè)稅的四個(gè)條件之一就是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及國家土地制度的改革，難度很大。另外，開征物業(yè)稅，首先要對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但當(dāng)前面臨的問題是：誰來評(píng)估？評(píng)估費(fèi)誰來出？目前，我國有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是國土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；三是國資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能將得出三個(gè)不同的價(jià)值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅？
當(dāng)前開征物業(yè)稅涉及范圍很廣的各個(gè)領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實(shí)踐上，都將遇到相當(dāng)多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進(jìn)程。有關(guān)專家表示，要開征物業(yè)稅，至少還需要2~3年時(shí)間。
開征物業(yè)稅勢在必行
近日，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮指出，市場經(jīng)濟(jì)有一個(gè)原則，有資產(chǎn)就要征稅。征物業(yè)稅的第一個(gè)重要的功能就是，調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通老百姓生活必需的消費(fèi)。物業(yè)稅第二個(gè)作用是促進(jìn)資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動(dòng)性。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在人均住房達(dá)到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本很低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環(huán)節(jié)提高稅收，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。
事實(shí)上，目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都實(shí)行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國家也已經(jīng)開始采用這種做法。開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡各方稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅收水平雖尚未確定，但基本原則是科學(xué)測算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。業(yè)內(nèi)人士分析，從試點(diǎn)到全國統(tǒng)一實(shí)施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當(dāng)一段路要走。
