楊成萬自今年6月1日以來，二手房投資就進(jìn)入了“多事之秋”，國家稅務(wù)部門根據(jù)國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)“二次調(diào)控”的精神，將二手房交易的全額征稅年限由原來的2年延長至5年，因此，市場上出現(xiàn)了一些對二手房交易稅收打“擦邊球”的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專家提醒說，打“擦邊球”的風(fēng)險(xiǎn)很大。
現(xiàn)象：變相買賣花樣多
袁先生手中有一套房齡不到3年的二手房，原來他打算滿2年后售出，免得遭營業(yè)稅。哪知2年期滿后，又遇到了將納稅年限延長至5年的房產(chǎn)稅收新政。“還要等一年的時間才能出售，太難等了�！痹壬f。他和他的一位朋友簽訂了如下協(xié)議：在未來3年時間內(nèi)，由他的這位朋友“承租”該二手房，租金由雙方協(xié)商確定且充抵購房款，成交價格也一并協(xié)商確定，待3年租賃期滿（即房齡滿5年）時，再將房屋過戶給他的這位朋友。
“現(xiàn)在只公證，不過戶，免得遭5.5%的營業(yè)稅�！逼雅縿t是打著這樣的“小算盤”。她從徐先生手中“買”下了位于城東地區(qū)的一套二手房，蒲女士說等房齡滿5年后再去過戶。雖然她對《房產(chǎn)證》上不是自己的姓名有點(diǎn)不太放心，但她認(rèn)為既然雙方簽訂的合同已經(jīng)由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行了公證，對方要耍賴也沒有用。
風(fēng)險(xiǎn)：三重風(fēng)險(xiǎn)隱藏其中
針對二手房變相買賣的現(xiàn)象，記者走訪了相關(guān)部門及人士。成都人和律師事務(wù)所萬飛律師認(rèn)為，無論是“以租代售”，還是以“只公證，不過戶”的方式買賣二手房，都隱藏著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛绊懛课輧r格變化的因素太多，如市場供求關(guān)系的變化，房屋所處周邊環(huán)境的變化及相關(guān)政策的變化等，都有可能導(dǎo)致房屋價格或升或降。如果5年以后，房屋價格上漲了，賣方完全有可能寧愿按以前約定的違約金給予買方補(bǔ)償，也不愿意按以前約定的價格賣掉房子；反之，5年以后，如果房屋價格下跌了，買方也完全有可能寧愿支付違約金給賣方而不愿購買這套房子。由此看來，買賣雙方都承擔(dān)著較高的違約風(fēng)險(xiǎn)，如果打起官司來，無論哪一方都將耗費(fèi)大量的人力和財(cái)力。
同樣隱藏其中的還有收益風(fēng)險(xiǎn)，由于通過“以租代售”或“只公證，不過戶”這種方式取得的房子，其本意是想逃避5.5%的營業(yè)稅，但有可能因?yàn)闊o產(chǎn)權(quán)，使買方無法以此作抵押物向銀行貸款，更無法轉(zhuǎn)讓，特別是對那些將房屋作為理財(cái)工具的投資者，更有可能失去其他投資機(jī)會。笫三重風(fēng)險(xiǎn)是機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)。“以租代售”或“只公證，不過戶”的房屋買賣方式，還可能導(dǎo)致機(jī)會成本過高。因?yàn)殡m然你取得了購買該房屋的機(jī)會，但如果賣方毀約就會使買方承擔(dān)較高的機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)。
對策：平攤稅負(fù)或以租待售
成都某二手房中介老板告訴記者，二手房買賣并非無路可走了，買賣雙方應(yīng)本著面對現(xiàn)實(shí)，公平買賣的原則來進(jìn)行二手房交易。
第一，平攤稅負(fù)。經(jīng)買賣雙方協(xié)商共同分擔(dān)營業(yè)稅，這樣的個案目前已在一些大型的房屋中介公司中屢屢出現(xiàn)。假設(shè)一套房齡不足5年，成交價為30萬元的二手房，如果由買賣方各承擔(dān)50%的營業(yè)稅，則各自承擔(dān)8250元。從表面上看，雖然雙方增加了支出，但可以有效避免日后產(chǎn)生的糾紛。
第二，以租待售。即在未達(dá)到免稅年限前，二手房擁有者可以將其出租，收取租金，等達(dá)到免稅年限后再賣出，這樣，既不耽誤房租收益，又避免了營業(yè)稅，也消除了打“擦邊球”可能帶來的種種風(fēng)險(xiǎn)。另有業(yè)內(nèi)資深人士稱：如果二手房持有者急需變現(xiàn)后用作其他投資，還可以將二手房抵押向銀行申請貸款。
