中介市場(chǎng)出現(xiàn)四大特征
個(gè)稅影響小于營(yíng)業(yè)稅，中長(zhǎng)期交易量穩(wěn)步增長(zhǎng)，中介洗牌在所難免
7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布強(qiáng)制征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅的通知，通過(guò)稅收來(lái)規(guī)范二手房市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。該通知確實(shí)給本不平靜的二手樓市又注射了強(qiáng)心劑。那么二手樓市的發(fā)展究竟會(huì)怎樣？
個(gè)稅影響應(yīng)小于營(yíng)業(yè)稅
在8月1日前幾天，受“個(gè)稅”新政策影響，市場(chǎng)出現(xiàn)了與5月末國(guó)家提高征收營(yíng)業(yè)稅年限（由2年改為5年）時(shí)相同的集中過(guò)戶(hù)的高峰現(xiàn)象。此后一段時(shí)間二手樓市觀(guān)望氣氛濃重，交易量有所下降，并有部分業(yè)主“惜售”和“稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼”的現(xiàn)象。
由于目前北京、深圳二手房市場(chǎng)仍然是一個(gè)房源偏緊、供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，且過(guò)去的一段時(shí)間二手房與一手房一樣，價(jià)格漲幅較大，而從目前的情況來(lái)看，在短期內(nèi)，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)市場(chǎng)觀(guān)望期。業(yè)主與客戶(hù)將會(huì)出現(xiàn)觀(guān)望情緒，短期內(nèi)將有可能出現(xiàn)業(yè)主由售轉(zhuǎn)租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼”的現(xiàn)象。二手房交易量將會(huì)在短期內(nèi)有一定幅度的下降，但這個(gè)觀(guān)望期不會(huì)太長(zhǎng)。
由此看來(lái)，雖然個(gè)稅稅率高達(dá)20％，但個(gè)稅的影響將不會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅對(duì)市場(chǎng)的影響。首先，營(yíng)業(yè)稅為全額征收，而個(gè)稅僅差額征收；其次，個(gè)稅征收中有稅費(fèi)抵扣項(xiàng)目，如裝修費(fèi)、合理費(fèi)用、交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)等；另個(gè)稅征收還有政策性?xún)?yōu)惠，如已購(gòu)公房是住滿(mǎn)五年的唯一居所，出售可以免個(gè)稅，再如出售自有住房后一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，可部分或全部退稅等。因此個(gè)稅影響將不會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅對(duì)二手房市場(chǎng)的影響。
中長(zhǎng)期交易量將穩(wěn)步增長(zhǎng)
就中長(zhǎng)期而言，交易量仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)，二手房房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將趨緩，但不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。由于北京、深圳等地的二手房市場(chǎng)中自住型購(gòu)房需求占90％以上，這種剛性的購(gòu)房需求中有相當(dāng)一部分是從一手房市場(chǎng)中轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的。由于二手房整體價(jià)格相對(duì)一手房要低，且具有地段優(yōu)勢(shì)與現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，二手市場(chǎng)上的購(gòu)房需求仍將大量存在。
另外，從出售角度而言，各區(qū)域城市仍有很大區(qū)別。在以往政策執(zhí)行中，上海等房產(chǎn)投機(jī)炒房較為嚴(yán)重的地區(qū)，大量“殺跌出局，斬倉(cāng)拋盤(pán)”現(xiàn)象明顯。但由于北京、深圳等地整體房地產(chǎn)投機(jī)炒房較少，不會(huì)出現(xiàn)由于征稅而導(dǎo)致大量拋盤(pán)現(xiàn)象出現(xiàn)，因此房?jī)r(jià)驟降的現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。
中介洗牌將在所難免
在市場(chǎng)調(diào)整的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也面臨一輪洗牌。因?yàn)閺氖袌?chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，“兩稅”落地后，市場(chǎng)的走向?qū)⒏右?guī)范。
首先，欺上瞞下吃差價(jià)，不規(guī)范的交易行為很快將從市場(chǎng)上銷(xiāo)聲匿跡。以往靠倒買(mǎi)倒賣(mài)，賺取差價(jià)騙客戶(hù)來(lái)盈利的中介公司將會(huì)在市場(chǎng)上面臨很大的危機(jī)。
其次，中小中介公司在市場(chǎng)上的生存空間越來(lái)越小，但大型的品牌中介公司，特別是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的大型品牌中介公司實(shí)際的業(yè)務(wù)交易量卻在明顯上升。這表明，不但老百姓對(duì)中介公司的認(rèn)可度在不斷上升，同時(shí)在中介市場(chǎng)中的交易量也在越來(lái)越向大型的品牌中介靠攏。
新政策出臺(tái)后，以吃差價(jià)為主要經(jīng)營(yíng)模式的經(jīng)紀(jì)公司和一些中小中介公司會(huì)更多更快地被淘汰出局。而抗御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，服務(wù)好，產(chǎn)品創(chuàng)新能力強(qiáng)的大型品牌中介公司將在市場(chǎng)上走得更遠(yuǎn)。不僅二手房的交易量會(huì)向其聚集，中介行業(yè)整體的發(fā)展格局也會(huì)因?yàn)樗麄兌{(diào)整。后“兩稅”時(shí)代，市場(chǎng)洗牌與房地產(chǎn)中介行業(yè)的調(diào)整將會(huì)在所難免。
市場(chǎng)前景將會(huì)更加樂(lè)觀(guān)
在目前宏觀(guān)調(diào)控的大背景下，此次強(qiáng)征個(gè)稅的政策不會(huì)像以往那樣推行兩三個(gè)月就無(wú)疾而終。按照目前宏觀(guān)調(diào)控的狀況，此次新政策應(yīng)該會(huì)落到實(shí)處。
早先懸在二手房市場(chǎng)上的兩把“利劍”—“營(yíng)業(yè)稅”和“個(gè)稅”，目前都已經(jīng)完全落地了。營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅出臺(tái)前，中介公司和百姓一直考慮政策出臺(tái)的時(shí)間及其影響。兩項(xiàng)政策的落實(shí)，反而使市場(chǎng)前景變得更加明朗。后“兩稅”時(shí)代，在經(jīng)歷過(guò)一輪短暫的觀(guān)望后，二手房市場(chǎng)仍然是該買(mǎi)的買(mǎi)，該賣(mài)的賣(mài)。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)心態(tài)也將趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)更加明朗。二手房市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)更加穩(wěn)定、積極、繁榮的市場(chǎng)。
