隨著國稅總局一紙《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的出臺，標(biāo)志著二手房市場冷靜期的到來。
《通知》的出臺是希望通過對二手房市場的調(diào)控抑制投資需求，進(jìn)而平抑新房價格。
對于普通消費(fèi)者而言，在新計(jì)稅方式下親自操作房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜性加大
7月26日，隨著國稅總局一紙《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的出臺，自8月1日起消費(fèi)者在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的個稅繳納無法回避，標(biāo)志著二手房市場冷靜期的到來。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的專家表示，《通知》的出臺標(biāo)志著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泥沙俱下的時代已經(jīng)過去，市場正在逐步冷靜，要想在微利市場中求生存就必須提高中介服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)技能。這對于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成熟發(fā)展非常有利。而那些急功近利的中、小中介公司將會被逐漸淘汰，市場環(huán)境在“冷靜”過后將有新一輪凈化。
政府：謹(jǐn)慎對待強(qiáng)征個稅
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為，各地政府對于《通知》比較謹(jǐn)慎，目前大部分地區(qū)的各稅政收細(xì)則尚未出臺，但從已經(jīng)出臺的部分地區(qū)的細(xì)則來看，在嚴(yán)格執(zhí)行《通知》中個稅計(jì)算公式（個人所得稅金額＝（實(shí)際售價—房產(chǎn)原值—各項(xiàng)交易稅費(fèi)）×20%）的同時，各地細(xì)則的制定還是較為寬松，其中對于消費(fèi)者較為關(guān)注的無法確定原值的房產(chǎn)的征稅標(biāo)準(zhǔn)，各地細(xì)則均采取了《通知》中規(guī)定范圍的下限（即按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的1%確定），這可能是各地政府考慮到前期個稅征收時的市場過激反應(yīng)，出于維護(hù)二手房市場的健康發(fā)展的考慮，因此不希望進(jìn)一步刺激二手房市場。
市場：二手房引導(dǎo)新房價格
目前二手房交易價格對新房定價的影響越來越大。更多新房在確定房價時不僅要考慮周邊新房的房價，還要考慮周邊二手房的房價。例如：北京棕櫚泉二手房的成交價在1.6萬-1.7萬元，周邊的品質(zhì)差不多的項(xiàng)目定價時就不敢高出太多。
而《通知》的出臺也是國家希望通過對二手房市場的調(diào)控來抑制投資需求，從而來平抑新房的價格。由于目前二手房市場的建設(shè)正在逐步完善，與一手市場形成的梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)還很脆弱，如果增加二手房的交易成本，勢必會對其發(fā)展產(chǎn)生影響。二手房交易成本的上揚(yáng)，直接后果是交易量的大幅下滑；間接后果是新房價格參照二手房價格上揚(yáng)。最終可能會使二手房市場失去對一手房市場房價的調(diào)節(jié)作用，甚至形成一、二手房市場房價間的攀長格局。
另外21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為，適量投資客對于一個正常的房地產(chǎn)市場是必須的。北京高檔房的租金回報(bào)近年來已經(jīng)從8%下滑到4%.如果投資客大量減少，房租將出現(xiàn)上漲。過分打壓二手房市場中的投資行為，則市場中正常的租賃需求無法滿足，租賃市場供求將會失衡，并不可取。
消費(fèi)者：個稅計(jì)算復(fù)雜、交易陷阱增多
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為，《通知》的出臺一方面明確了個稅的計(jì)算公式以及減免稅的具體政策，增加了個稅執(zhí)行的可操作性，但另一方面，對于消費(fèi)者而言無疑增加了買賣房屋的復(fù)雜性，使得交易操作顯得更加撲朔迷離。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)目前消費(fèi)者購房時需要繳納的各種稅金共計(jì)4種（契稅、營業(yè)稅、印花稅、個稅），且各種征稅基準(zhǔn)與稅率不同；各種交易費(fèi)用多于3種（裝修費(fèi)、貸款利率、公證費(fèi)等），且費(fèi)用計(jì)算方式也各異。此外，加上這次新出臺的個稅的計(jì)算辦法牽扯到大部分稅金與交易費(fèi)用，雖然計(jì)算公式明確，但計(jì)算過程復(fù)雜，即使是專業(yè)人士，也需要對個稅政策有充分的理解。還有政策中的各種優(yōu)惠條款，稍有遺漏就會給買賣雙方帶來不應(yīng)有的損失。顯然對于普通的消費(fèi)者來說，親自操作房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的全過程難度將大大加大。
正是由于個稅在實(shí)際操作中的復(fù)雜，容易使不法中介利用買賣雙方對政策的不了解，設(shè)置交易陷阱，通過損害交易雙方的利益從中獲利。因此，21世紀(jì)不動產(chǎn)專家提醒消費(fèi)者，從維護(hù)自身的利益出發(fā)，選擇信譽(yù)好的正規(guī)中介是消費(fèi)者減輕交易負(fù)擔(dān)，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為，《通知》的出臺表現(xiàn)出政府調(diào)控房價、打擊投機(jī)市場的決心，但調(diào)控的最終效果一要看各地出臺的細(xì)則，二是短期內(nèi)會造成二手市場的重大動蕩，行業(yè)的再次洗牌，長期看則會促進(jìn)品牌服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。
