在宏觀調(diào)控政策頻出的市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)投資者是繼續(xù)堅(jiān)守陣地還是果斷離開(kāi)，這需要根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況進(jìn)行判斷。
尚未離場(chǎng)者如何應(yīng)對(duì)
在目前政策頻出的市場(chǎng)環(huán)境下，如果再去高談房產(chǎn)投資，似乎有些不合時(shí)宜。
雖然有業(yè)內(nèi)人士提出，沒(méi)有投資的房產(chǎn)市場(chǎng)是不健康的市場(chǎng)，但是投資過(guò)度的危害性則更大。從國(guó)家出臺(tái)的系列政策來(lái)看，打擊投機(jī)是近期最為主要的任務(wù)。
尤其是在近期二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的雙重作用下，難怪有投資者喊出：“房?jī)r(jià)不漲25%以上，投資將一無(wú)所獲。”但是就目前的市場(chǎng)環(huán)境，短時(shí)間內(nèi)想要房?jī)r(jià)上漲25%，已不太可能。因此，我們不難看出，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，再舉資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求投資機(jī)會(huì)的意義已不大，而對(duì)于先前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在還沒(méi)有離場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，則有必要討論一下后續(xù)的應(yīng)對(duì)措施。是繼續(xù)堅(jiān)守陣地還是果斷離開(kāi)，這需要根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況進(jìn)行判斷。
離場(chǎng)不失為明智之舉
來(lái)自溫州的投資者夏女士在聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)曾一度擁有十幾套物業(yè)，在去年遭遇宏觀調(diào)控之后，表示想要觀望一段時(shí)間再做決定，但是記者近期了解到，她已經(jīng)將手頭的物業(yè)處理殆盡。
夏女士承認(rèn)處理掉手中的物業(yè)主要是從資金鏈方面考慮。她表示，由于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有上漲，而且每個(gè)月還要承擔(dān)一大筆銀行利息，因此繼續(xù)持有物業(yè)的意義已經(jīng)不大，還不如拋售解套。
像夏女士這樣出手拋售解套的投資者不在少數(shù)。上海美聯(lián)物業(yè)在最近進(jìn)行了一次問(wèn)卷調(diào)查，在被調(diào)查的賣(mài)家中，有20%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在宏觀調(diào)控系列政策的作用下，出現(xiàn)下跌，而且下跌幅度不小。同時(shí)還有16%的賣(mài)家希望通過(guò)降價(jià)的方式以求盡快脫手，以免房?jī)r(jià)下跌造成更大的損失。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，現(xiàn)階段交易雙方最大的阻礙并非是在稅收款項(xiàng)的繳納上，而在于對(duì)于宏調(diào)政策的不明確。雖然政府早在今年5月下旬就下發(fā)了宏觀調(diào)控的指導(dǎo)意見(jiàn)，但是至今上海市場(chǎng)仍舊有許多宏調(diào)政策的實(shí)施細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)。由此，造成了市場(chǎng)上交易雙方的持續(xù)觀望。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果觀望的期限持續(xù)越長(zhǎng)，對(duì)投資者則越不利。因此這位人士建議，如果手頭資金不足，也就是說(shuō)資金鏈有問(wèn)題的話，不妨拋售手中的物業(yè)以求解套，不失為明智之舉。這位人士表示，就目前的情形來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)不大有可能出現(xiàn)較大幅度的上漲，那么繼續(xù)持有物業(yè)的話，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其持有成本會(huì)不斷增加，由此會(huì)帶來(lái)巨大的資金壓力。而如果資金鏈有問(wèn)題的話，遲早有一天會(huì)有無(wú)法堅(jiān)持的那一天，與其這樣，還不如現(xiàn)在就拋售解決問(wèn)題，以求無(wú)債一身輕。
鑒于目前剛性需求仍然存在，套用復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)過(guò)的一句話：“只有賣(mài)不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子�！敝灰獌r(jià)格合理，還是能夠成交，因此在此建議急需解套的投資者，不妨在自己可以接受的基礎(chǔ)上，對(duì)價(jià)格做出一些讓步。
留守只為看好后市
而對(duì)于手頭持有物業(yè)不多，無(wú)須承擔(dān)沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，繼續(xù)持有也不算一件壞事。
來(lái)自浙江寧波的鄭先生也是一位房產(chǎn)投資者，他便明確表示自己將繼續(xù)持有。他目前仍然持有兩套物業(yè)，位于人民廣場(chǎng)附近，每個(gè)月需承擔(dān)的銀行利息約7000多元，但是這兩套物業(yè)出租的月租金收入為5000元，兩者相差僅2000多元，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，沒(méi)有形成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
鄭先生坦承，只要租金市場(chǎng)維持在穩(wěn)定的狀態(tài)，他便有足夠的信心繼續(xù)持有，因?yàn)槌钟械某杀静桓�。同時(shí)他也看好上海未來(lái)的市場(chǎng)。因?yàn)樵谒磥?lái)，雖然市場(chǎng)暫時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方都在觀望，交投不是很活躍，但是上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)由此而掉頭急轉(zhuǎn)直下，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的盤(pán)整之后，會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的局面。
對(duì)后市看好的人還有不少，根據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)的市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)于宏觀調(diào)控對(duì)于上海樓市的走勢(shì)預(yù)測(cè)，有近29%的人認(rèn)為僅略微下降，31%的人認(rèn)為會(huì)基本持平，由此可見(jiàn)，還是有近六成的人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心，如果再加上20%認(rèn)為上海房?jī)r(jià)仍會(huì)大漲的人，看好后市的人達(dá)到八成。
諸多業(yè)內(nèi)人士也看好后市，在他們看來(lái)，宏觀調(diào)控并非要將房?jī)r(jià)打壓下去，而是希望通過(guò)系列調(diào)控措施使得房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展的態(tài)勢(shì)。上海杰星房地產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理錢(qián)春芳曾向記者表示，宏觀調(diào)控的目的并不是要使房地產(chǎn)市場(chǎng)沉淪下去，而是通過(guò)宏觀調(diào)控，使得此前發(fā)展過(guò)快的局面有所緩和，同時(shí)抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，使得市場(chǎng)更加健康地發(fā)展。對(duì)于后市的走向，錢(qián)春芳認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。
因此，對(duì)于有能力持有的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不要急于變現(xiàn)，繼續(xù)持有也不是一件壞事。當(dāng)然，目前持有房產(chǎn)需注意一下方式。此前在房?jī)r(jià)瘋狂上漲的時(shí)期，業(yè)主一般不大會(huì)在意出租帶來(lái)的收益，因?yàn)橄鄬?duì)于房?jī)r(jià)上漲的幅度，租金收益少之又少，故業(yè)主們?yōu)榱耸⌒�，一般將物業(yè)長(zhǎng)時(shí)間空關(guān)而不去出租。但如果現(xiàn)在還采用這種方式來(lái)處理手中的物業(yè)則有些不恰當(dāng)了。為了降低持有成本，最好是將物業(yè)進(jìn)行裝修之后，再行出租，以獲得租金收益。
可留意海外房產(chǎn)
還有一種思路是，既然國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資層層設(shè)卡，不妨將眼光投向海外。如今年2月，澳洲鼎豐集團(tuán)攜澳洲最大開(kāi)發(fā)商MERITON開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)亮相上海，其中包括南半球的公寓標(biāo)志性建筑——世界大廈。諸多的澳洲精品樓盤(pán)給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)一個(gè)全新的海外置業(yè)機(jī)會(huì)。在今年4月初，澳洲豪宅“VALENCIA”登陸中國(guó)便首選上海，該案是目前澳大利亞的濱水豪
宅，位于悉尼奧林匹克公園和Homebush海灣之間。5月中旬，來(lái)自泰國(guó)豪華度假式別墅Guti Kiri Resort在上海舉行中國(guó)首次展銷(xiāo)會(huì)。據(jù)了解，前往參觀的人群中，其中有的著眼海外置業(yè)，有的純粹是為了投資獲利。此外，上海還陸續(xù)有來(lái)自新加坡、西班牙、泰國(guó)的境外樓盤(pán)前來(lái)推廣。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，國(guó)外豪宅來(lái)滬推廣的頻率越來(lái)越密集，并以近20%的增長(zhǎng)速度往上遞增。其中尤以來(lái)自澳大利亞及東南亞的地產(chǎn)項(xiàng)目最多。
不過(guò)，由于投資者對(duì)于境外房產(chǎn)政策的了解不夠深入，同時(shí)對(duì)跨國(guó)投資的可操作性信心不足，使得投資客們不敢輕易出手購(gòu)置境外物業(yè)。但有專(zhuān)家表示，目前中國(guó)投資者對(duì)境外房產(chǎn)投資剛剛起步，較為謹(jǐn)慎在情理之中。隨著國(guó)內(nèi)不少人收入的提高及外出留學(xué)、度假等需求的增加，海外置業(yè)正在被越來(lái)越多的投資者和置業(yè)者所認(rèn)識(shí)和接受。
相關(guān)鏈接：
房產(chǎn)投資步步設(shè)限
2004年4月份開(kāi)始實(shí)行的期房限轉(zhuǎn)政策，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)谌〉梅康禺a(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，首次對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行限制。
2005年4月，上海銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布指引，上海16家中資商業(yè)銀行停止轉(zhuǎn)按揭，這對(duì)于大多依靠銀行按揭進(jìn)行資金放大的投資者來(lái)說(shuō)無(wú)異于“釜底抽薪”。
2005年3月央行加息后，各商業(yè)銀行對(duì)提高對(duì)第二套以上（含第二套）住房貸款的首付款比例，并實(shí)行利率上浮。
2005年6月起開(kāi)始征收房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，規(guī)定個(gè)人購(gòu)房未滿2年轉(zhuǎn)讓交易的，按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。自2006年6月1日開(kāi)始，這一征收期限延長(zhǎng)為5年。
2006年8月1日開(kāi)始，二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅，對(duì)于未提供原值憑證普通住宅按總價(jià)1%征收，非普通住宅按總價(jià)的2%征收，進(jìn)一步加大了投資成本。
