把2006年的8月1日說成中國樓市的“分水嶺”，也許是言過其實(shí)的。但對無數(shù)市場的參與者和觀望者而言，這的確會是一個難忘的日子。
從政策出臺到實(shí)施，只有5天的“真空期”，趕“末班車”的人幾乎擠爆了各大城市房地產(chǎn)交易中心。拋盤的拋盤，過戶的過戶，炎炎烈日下四處奔波，為的是避開20%的二手房交易個人所得稅。
2006年的中國樓市可謂“道道金牌”�！皣鶙l”矛頭直指住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，規(guī)定從6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的征收售房收入全額營業(yè)稅。7月24日六部委出臺“171號文件”，將槍口對準(zhǔn)境外房地產(chǎn)投資基金，立下14道關(guān)口卡位外資。3天后，國家稅務(wù)總局出臺“國稅發(fā)108號文件”，8月1日起強(qiáng)制征收二手房交易20%的個人所得稅。
樓市調(diào)控上緊了發(fā)條。
量與價
7月29日上午，一位40多歲的男子走進(jìn)上海浦東家和房地產(chǎn)代理公司的大門，焦急地詢問：“我的房子100萬元賣掉要繳多少稅？”“繳納轉(zhuǎn)讓盈利部分的20%.”
他知道，要在短短3天內(nèi)把房子按心理價位賣掉，是一個小到可以忽略不計的概率。他的這套房子購入價不過30萬元，如今已經(jīng)漲至100萬元左右，除去不足5萬元的裝修等“合理費(fèi)用”，需要繳納（100-30-5）×20%＝13萬的個人所得稅。
聽到13萬這個數(shù)字，中年男子臉色一下子沉了下來，“不賣了！”丟下這句話后轉(zhuǎn)身離去。
要么由售轉(zhuǎn)租，要么干脆不賣，遏制炒房的政策紅燈高高掛起，重稅之下必有成效，各種預(yù)測數(shù)字不斷見諸報端，具體到上海二手房交易市場，比較普遍的預(yù)測是，未來交易量將下降50%至60%.“二手房成交量的下降是必然的。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉對《新民周刊》說。
至于二手房交易量大幅度下降之后，房價會跌會升，那就眾說紛紜了。有人說上海二手房交易價格將下跌約15%，“未來上海的房地產(chǎn)交易量及樓價，將進(jìn)入持續(xù)下跌的周期�！睂Υ耍A偉并不同意，他認(rèn)為上海房價下滑的趨勢會衰減，上揚(yáng)的可能會增大。“這一強(qiáng)制措施并沒有從根本上改變房地產(chǎn)市場需求旺盛的情況，它只是增加了投資的成本，因此對抑制房價上漲用處不大。二手房供應(yīng)量減少，會把買家趕進(jìn)新盤市場，反而有可能加劇穩(wěn)定價格的壓力。”
同樣值得關(guān)注的是，如果觀望期過后，二手房交易繼續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的賣方市場，那么增加的稅收就很可能轉(zhuǎn)化為交易成本，出于供求雙方地位的不對等，上家向下家部分或者全部轉(zhuǎn)嫁的情況就會發(fā)生。
管制外資
其實(shí)，無論是20%的重稅政策，還是“限制外資炒房”的政策，來得都并不突然。年初就不斷有專家學(xué)者和政府官員放出風(fēng)聲，稱外資炒房已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)價格上漲的重要原因之一，國家需從政策層面予以限制。
7月24日，由建設(shè)部牽頭，聯(lián)合商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局和外匯局6部委簽署的“171號文件”終于出臺�！蛾P(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，是2002年中國取消內(nèi)外銷房區(qū)別后，首次對外資投資房地產(chǎn)重設(shè)門檻。有專家認(rèn)為，此舉主要是對那些旨在炒樓的海外游資給予“精確打擊”，并給有意炒作的外資以“警示”。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年2月至5月看好人民幣升值而涌入的熱錢攀升逾12倍，達(dá)到232.8億美元。
華偉分析說，“171號文件”的出臺，有兩個深層背景，一方面是大量的美元發(fā)了瘋似的涌向中國大陸的房地產(chǎn)市場；另一方面，跟熱錢、游資畫上等號的外資（其主體仍然是美元），被我們視之為洪水猛獸，避之猶恐不及。
國際物業(yè)顧問戴德梁行指出，目前外資在中國投資房地產(chǎn)的分布，其中約50%投在北京，約43%投在上海，投在辦公樓的占58%，商鋪占30%，住宅占7%.另據(jù)統(tǒng)計，截至今年6月底止，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比大增25.4%，實(shí)際使用外資亦增27.9%；境外機(jī)構(gòu)和個人購買商品房第一季度結(jié)匯，更同比大漲2倍以上。
“綜觀世界諸國，尤其是發(fā)達(dá)國家，對境外資本在本國的投資行為都有嚴(yán)格管制。而外資在中國大陸幾乎沒有遇到過有效的管制�！比A偉不僅認(rèn)同六部委的政策，而且認(rèn)為力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
“現(xiàn)在更為需要的是全面清理對外資的超國民待遇，讓內(nèi)外資在一個起跑線上公平地為繁榮中國經(jīng)濟(jì)作貢獻(xiàn)。如果出于這個目的，那我們就應(yīng)該梳理外資在中國大陸的各種投資行為，而不僅僅只對外資在房地產(chǎn)業(yè)的投資進(jìn)行限制�！�
“外資不是慈善家，其一切行為莫不是出于牟利動機(jī)。”華偉分析說，外資如此青睞中國市場，一是中國大陸經(jīng)濟(jì)增長迅速；二是中國的金融改革大大滯后。這兩重因素導(dǎo)致中國內(nèi)地包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的幾乎所有的資產(chǎn)市場，都是外資青睞的對象。
在華偉看來，“171號文件”只不過是邁出外資管制第一步，“取消外資在華的投資特權(quán)勢在必行，越早越好。”
調(diào)控之道
“限制外資炒房”是國際慣例。出于土地資源的稀缺性、公共利益和國家安全，以及防止國民財富流失、限制非居民大資金炒作等原因，在國際貨幣基金組織187個成員中，已有137個成員對外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。政策出臺前的中國，恰是全球?yàn)閿?shù)不多的、對境外機(jī)構(gòu)和個人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有實(shí)質(zhì)性限制的國家之一。
記者就此采訪了澳大利亞皇家規(guī)劃院規(guī)劃師葉齊茂博士，以澳大利亞為例，深入解讀這一國際慣例。
葉齊茂介紹說，外國人購房前，需向澳大利亞聯(lián)邦政府“外國人投資委員會”（FIRB）申請，批準(zhǔn)需要至少30天，在申請批準(zhǔn)前簽署的合同或購買的住宅必須放棄；如果有任何欺詐行為將依法制裁行事，一切損失由外國投資者自付。同時，這些結(jié)果將通知外交部、移民部和稅務(wù)局。
外國人在澳大利亞可以購置新住房，但他們不能購置二手房，除非在澳大利亞住滿了12個月。
外國公司可以為它們的高級職員購置住房，但是，這個高級職員也需要在澳大利亞住滿12個月。而外國學(xué)生購房有更嚴(yán)格的限制：年齡必須在18歲以上，并為大學(xué)學(xué)生，有學(xué)生簽證12個月，購房房產(chǎn)在學(xué)校附近，購房房產(chǎn)價格不得超過30萬澳元。
對比中澳政策，不難發(fā)現(xiàn)一個“住滿12個月”的相似條款，而澳大利亞的政策更為細(xì)化。葉齊茂說，澳大利亞早在1975年就實(shí)行了這樣的政策，旨在阻止外國人的任何投機(jī)性房地產(chǎn)投資。
有專家認(rèn)為，中國政府出臺此一政策的初衷同樣是“阻止投機(jī)性房地產(chǎn)投資”，而不是眾說紛紛的“平抑房價”。
近年來外資在中國房價上揚(yáng)中究竟扮演了什么角色？是外資涌入造成了房價上漲，還是外資搭了房價上漲的順風(fēng)車？華偉認(rèn)為是后者�！笆聦�(shí)上，近年來中國房價上揚(yáng)過快的根源還在需求過旺。”華偉說，當(dāng)下社會上資金過剩，而分流渠道又有限，房地產(chǎn)就成為資金保值增值的通道。
“5年期的定期存款年息扣除利息稅后僅2.88%，而市面上租金房價比普遍在4%以上。更重要的是，就5年的時間來看，幾乎所有的房產(chǎn)都增值了�！币虼巳A偉認(rèn)為，要想抑制房價，根本之道還是要大力拓寬民間的投資渠道，而短期則可以采取加息的辦法。
他認(rèn)為，當(dāng)前中國市場經(jīng)濟(jì)還不十分完善，財政與貨幣手段發(fā)育還不健全。因此，救急需借助行政，但長遠(yuǎn)則要加速改革，完善市場，以市場手段為主。就房地產(chǎn)而言，不但不應(yīng)打壓需求，反而需要積極擴(kuò)張房地產(chǎn)需求總量，但要優(yōu)化結(jié)構(gòu)，清除投機(jī)，控制投資，然后將大力拓展自住需求作為政策發(fā)力點(diǎn)。
對此，華偉主張拓寬投資領(lǐng)域，分流投資需求；擴(kuò)大有效供給，緩和供需矛盾；降稅減負(fù)，擴(kuò)大自住消費(fèi)，“當(dāng)務(wù)之急是積極擴(kuò)大農(nóng)民的生存消費(fèi)與城市中產(chǎn)階層的小康消費(fèi)�！�
“千萬不要因?yàn)樾姓侄物@效一時就忽視了市場化培育的根本大計�！比A偉提醒說，“只有通過深化改革、拓寬渠道，為社會上的大量資金找到歸宿，才是治理樓市的根本之道。否則，一不小心就會陷入‘頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳’的怪圈�！�
