“我們對(duì)26家從事物業(yè)投資發(fā)展的香港上市公司調(diào)查表明，1/3受訪公司今年計(jì)劃將投放在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的金額增加1億元人民幣以上。”香港德勤房地產(chǎn)策略公司房地產(chǎn)咨詢服務(wù)總監(jiān)陳偉文說(shuō)。
但即將在2月1日正式實(shí)施的土地增值稅清算政策，對(duì)地產(chǎn)商而言無(wú)疑意味著一場(chǎng)利空。面臨成本提高、利潤(rùn)削減的局面，港資地產(chǎn)商還會(huì)放出上述豪言壯語(yǔ)嗎？
德勤1月18日公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告指出，其在從事物業(yè)投資或發(fā)展的118家香港上市公司中選取了26家進(jìn)行調(diào)查，88%的公司表示，土地增值稅政策不會(huì)減弱其對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的投資熱情，而逾60%的調(diào)查對(duì)象雖已投資一線城市，但仍計(jì)劃進(jìn)一步投資北京、上海及深圳市場(chǎng)。
1月17日，土地增值稅清算政策浮出水面后，在港上市的中資房地產(chǎn)股立即表現(xiàn)出受到較大沖擊，很多股票短期出現(xiàn)了較大幅度的下跌，富力、世茂房地產(chǎn)、中國(guó)海外、雅居樂(lè)及華潤(rùn)置地等一線地產(chǎn)股都出現(xiàn)了不同程度的下跌。
但與中資地產(chǎn)股的整體走弱形成鮮明對(duì)比的是，香港本地地產(chǎn)股呈現(xiàn)整體走強(qiáng)。其中長(zhǎng)實(shí)（0001.HK）盤(pán)中一度達(dá)到102.4港元的高位，收盤(pán)報(bào)101.8港元；恒基地產(chǎn)（0012.HK）則以接近全日最高價(jià)的48.65港元報(bào)收；新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）、恒隆地產(chǎn)（0101.HK）均有0.6%~1.94%之間的漲幅。而以持有物業(yè)為主的太古地產(chǎn)（0019.HK）更是上升1.12%.
“對(duì)于熱衷于在內(nèi)地跑馬圈地的香港房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，土地增值稅清算的政策仍然會(huì)帶來(lái)一個(gè)不小的打擊�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。
他認(rèn)為，土地增值稅的征收針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商因地價(jià)飆升獲得的額外收益，而眾所周知，港資開(kāi)發(fā)商在此前諸如上海等大城市土地批租時(shí)低價(jià)吸納了很多如今價(jià)值不菲的地塊。
事實(shí)上，港資開(kāi)發(fā)商以相對(duì)較“劃算”的價(jià)格拿到的地塊不僅僅是數(shù)年前土地的協(xié)議出讓，在去年的上海土地公開(kāi)出讓或存量地塊轉(zhuǎn)讓中，以“長(zhǎng)和系”為代表的開(kāi)發(fā)商也是占盡風(fēng)頭。
和黃所取得的上海陸家嘴X3-2地塊、上海普陀真如副中心的A3-A6地塊等均被業(yè)內(nèi)認(rèn)為價(jià)格較為低廉。而長(zhǎng)和系在內(nèi)地土地儲(chǔ)備目前已達(dá)到建面1400萬(wàn)平方米。
尹伯成認(rèn)為，以往沒(méi)有清算土地增值稅時(shí)，這些地產(chǎn)商預(yù)期的暴利較多，現(xiàn)時(shí)的征收將使財(cái)富“縮水”；同時(shí)，由于囤地的投機(jī)行為風(fēng)險(xiǎn)加大，或?qū)⑹沟眠@些巨頭們改變以往的策略而收縮戰(zhàn)線。
但東方海外營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理張永順向記者表示：“很多港資的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上市公司像東方海外與和記黃埔等在內(nèi)地投資時(shí)，都已按照中國(guó)的稅法，預(yù)留了土地增值稅；這只是從開(kāi)發(fā)商的獲利中收稅，因此并不會(huì)對(duì)公司的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生太大的影響�！�
另一種業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)則是，香港地產(chǎn)商投資內(nèi)地的項(xiàng)目多是大型商業(yè)項(xiàng)目，以收租來(lái)盈利，受該政策的影響較小。
“此項(xiàng)政策肯定會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的成本，但對(duì)我們企業(yè)本身而言不會(huì)受到影響�！毕愀鄢绨罴瘓F(tuán)總裁鄭秉澤即表示，“崇邦以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主，項(xiàng)目只租不售，比如我們現(xiàn)今在滬開(kāi)發(fā)的大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)就是這樣，由商場(chǎng)和寫(xiě)字樓組成，按規(guī)定并不涉及到增值稅的收取。”
而恒基地產(chǎn)也是如此，目前其在內(nèi)地的儲(chǔ)備地塊基本為位于一線城市中心地段的商辦用地。恒基中國(guó)區(qū)總裁彭辰基在接受采訪時(shí)稱，接下來(lái)，恒基還會(huì)調(diào)整商用物業(yè)與住宅物業(yè)之間的平衡度，除了一線城市外，也會(huì)希望能以合理價(jià)格獲得二線城市的中心商業(yè)用地。
德勤的上述調(diào)查也顯示，在有意增加投資額的公司當(dāng)中，半數(shù)表示投資目標(biāo)為住宅物業(yè)，1/4會(huì)投資在商用物業(yè)，而余下1/4則投資商鋪及酒店等項(xiàng)目。
“但可以想見(jiàn)，政策出臺(tái)后，將使得這些地產(chǎn)商在青睞建造持有收租型商用物業(yè)外，可能逐漸傾向于發(fā)展大型中低檔的地產(chǎn)項(xiàng)目，因毛利率低，受該政策的影響也相對(duì)較小�！标悅ノ恼f(shuō)。
陳偉文表示，土地增值稅清算將大幅壓縮一些發(fā)展商的利潤(rùn)空間，這將使得內(nèi)地一些資金較弱的房地產(chǎn)商遭到新一輪洗牌，在強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)格局下，有實(shí)力的地產(chǎn)商卻是進(jìn)入的良機(jī)。
正如陳偉文表示的那樣，土地增值稅政策不會(huì)影響到港資地產(chǎn)大鱷投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，港資發(fā)展商看重的，仍是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好。
在接受采訪時(shí)，眾多港資地產(chǎn)商老總均對(duì)記者表達(dá)了將加速擴(kuò)張的想法。彭辰基透露：“到今年第一季度，恒基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備將達(dá)到1300萬(wàn)平方米左右�！�
恒隆地產(chǎn)（0101.HK）主席陳啟宗也表示：“未來(lái)3年，恒隆將在內(nèi)地6~8個(gè)城市簽訂10個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目將以大型綜合性高端商場(chǎng)為主，總投資將達(dá)到300億元�！倍行盘└挥嘘P(guān)高層則稱，計(jì)劃在未來(lái)2~3年里把內(nèi)地業(yè)務(wù)比重由現(xiàn)在的50%提升至70%。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒(méi)有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說(shuō)清算征收多征了部分稅款，那也是將本來(lái)的國(guó)家稅款還原為本來(lái)面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過(guò)難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。
實(shí)際情況并不是開(kāi)發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開(kāi)發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問(wèn)題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說(shuō)是清算動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪，不如說(shuō)是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
