2007年有關(guān)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的傳聞不斷，國(guó)務(wù)院在2006年最后一天修改頒布土地使用稅暫行條例，又給人們以極大的想象空間。
房地產(chǎn)是一個(gè)與公眾生活密切相關(guān)的行業(yè)，也是一個(gè)特殊的中間行業(yè)，在它上游涉及到建筑材料、工程施工等一系列生產(chǎn)和服務(wù)性行業(yè)，在它下游則涉及到消費(fèi)者的權(quán)利、物業(yè)管理等敏感的問(wèn)題。所以，如果中央政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策缺乏系統(tǒng)性方案，那么很可能會(huì)顧此失彼，各項(xiàng)政策之間產(chǎn)生相互抵消的效應(yīng)。
通過(guò)稅收手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，既是國(guó)際慣例，也符合中國(guó)的國(guó)情。但正如人們所擔(dān)心的那樣，如果在征稅的環(huán)節(jié)、征稅的幅度、征稅的時(shí)機(jī)上把握不穩(wěn)，很可能導(dǎo)致消費(fèi)者承受代價(jià)，宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。如果現(xiàn)在開(kāi)征房地產(chǎn)稅，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，只不過(guò)增加些微成本罷了，在房地產(chǎn)供求關(guān)系十分緊張的情況下，房地產(chǎn)投資者會(huì)采用各種手段將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)消費(fèi)者。所以，不能盲目提倡征收房地產(chǎn)稅，而應(yīng)當(dāng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)法律關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)思考，從而制定科學(xué)的宏觀(guān)調(diào)控制度。
首先，筆者認(rèn)為對(duì)土地不能征收土地使用稅。土地是一種不可再生的寶貴資源，解決土地科學(xué)利用問(wèn)題，必須通過(guò)民主的方式，制定科學(xué)的城市土地規(guī)劃，確保土地優(yōu)先用于滿(mǎn)足城市居民生活需要，在此前提下，政府應(yīng)當(dāng)區(qū)分工業(yè)建設(shè)用地和商品房開(kāi)發(fā)用地，將土地規(guī)劃作為控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最基本手段。
現(xiàn)在一些城市土地規(guī)劃朝令夕改，土地的綜合利用率很低。在這種情況下征收房地產(chǎn)稅，只能使房地產(chǎn)法律關(guān)系更加復(fù)雜化，不可能達(dá)到宏觀(guān)調(diào)控的效果。
其次，在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)取消土地增值稅，實(shí)行土地出讓金制度。土地使用者在轉(zhuǎn)讓土地的過(guò)程中，必須繳納5%到20%的土地轉(zhuǎn)讓所得，用以建立土地基金。在農(nóng)村這項(xiàng)基金用于建立農(nóng)村社會(huì)保障基金，在城市這項(xiàng)基金用于充實(shí)城市安居工程資金。
第三，在商品房保有環(huán)節(jié)，征收房地產(chǎn)稅。但是，并非所有的商品房都征收物業(yè)稅。從世界各國(guó)的情況來(lái)看，政府興建的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房不征收房地產(chǎn)稅，國(guó)家只對(duì)新建的高檔商品房征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅按年征收，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度，確定房地產(chǎn)稅的稅率，商品房所有權(quán)人必須按年向國(guó)家繳納房地產(chǎn)稅。這樣做既可以充分利用土地，防止商品房所有權(quán)人囤積居奇，又可以通過(guò)稅收調(diào)節(jié)的手段，進(jìn)行財(cái)富的再分配。
從實(shí)際效果來(lái)看，無(wú)論是美國(guó)的紐約還是歐洲的布魯塞爾，在城市的中心部位，商品房往往優(yōu)先提供給城市中下層居民，而收入豐厚的人士一般在城市郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)高檔別墅。這種房地產(chǎn)布局，既可以有效地解決大多數(shù)城市居民的住房問(wèn)題，同時(shí)也可以緩解公共交通所帶來(lái)的壓力。
因此，利用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，必須區(qū)分土地和商品房，不能“胡子眉毛一把抓”。在城市商品房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)盡量減少稅收，在開(kāi)發(fā)商、工程承包商、建筑材料供應(yīng)商、勞動(dòng)者之間建立比較公平的利潤(rùn)分配機(jī)制，防止由于稅收過(guò)重而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁矛盾，從而使房地產(chǎn)系列法律關(guān)系被扭曲。在城市應(yīng)當(dāng)區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和高檔商品房，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房不征收房地產(chǎn)稅，只對(duì)高檔商品房征收房地產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅的目的是增加商品房保有環(huán)節(jié)的成本，防止少數(shù)消費(fèi)者或者投資者濫用資源，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)畸形發(fā)展。
當(dāng)然，取消土地使用稅和土地增值稅之后，可能會(huì)擴(kuò)大商品房開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。因此，政府應(yīng)當(dāng)在城市規(guī)劃、稅收手段發(fā)揮作用之后，輔之以必要的價(jià)格手段，適當(dāng)限制商品房的價(jià)格，確保城市居民居者有其屋。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，在房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控方面，土地用費(fèi)、住房用稅，先規(guī)劃，后調(diào)價(jià)，理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、承包、施工、消費(fèi)法律關(guān)系，建立一種良性的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)平衡發(fā)展模式。
