由于媒體對(duì)“物業(yè)稅在全國(guó)十個(gè)城市空轉(zhuǎn)”的消息報(bào)道，使得關(guān)于物業(yè)稅征收的話題再次引起人們廣泛關(guān)注。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，國(guó)家利益和私有財(cái)產(chǎn)利益的關(guān)系表現(xiàn)為日趨復(fù)雜，對(duì)二者利益關(guān)系的梳理、調(diào)整和確認(rèn)，必然成為法律制度的責(zé)任和任務(wù)。我們面臨的國(guó)情正是如此。
什么原因?qū)е挛飿I(yè)法呼之欲出
我國(guó)物業(yè)法的話題，從2003年十六屆三中全會(huì)提出：“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，去年北京等6城市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)，到今年初國(guó)稅總局的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》又將“研究物業(yè)稅方案”列入2007年的工作范圍，一路成為公眾熱點(diǎn)話題。
從理論的角度看，國(guó)家制訂物業(yè)法，早已大勢(shì)所趨。第一，在我國(guó)稅收體系中，由于缺失物業(yè)法而嚴(yán)重影響稅法的完整性。其自身建設(shè)要求物業(yè)法盡早誕生；第二，早在起草《物權(quán)法》時(shí)，物業(yè)法的概念也就必然隨之出現(xiàn)了。原因很簡(jiǎn)單：當(dāng)國(guó)家給予公民私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的時(shí)候，財(cái)產(chǎn)人交納相關(guān)稅費(fèi)就是義務(wù)。這表現(xiàn)為權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一。所以說，當(dāng)《物權(quán)法》承認(rèn)保護(hù)私有房地產(chǎn)權(quán)益的同時(shí)，《物業(yè)法》對(duì)房地產(chǎn)課稅必將接踵而至。
從這個(gè)角度看熱點(diǎn)話題，至少會(huì)在思路上超然一些。但它絕不是問題的全部。當(dāng)今世界上有200多個(gè)國(guó)家，實(shí)施物業(yè)法的也只有約80個(gè)。從世界三大法系的基本狀況來看，物業(yè)法的情形呈現(xiàn)出很大差異。比如奧地利、波蘭稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”；德國(guó)、美國(guó)等稱“財(cái)產(chǎn)稅”； 新西蘭、英國(guó)、馬來西亞等稱之“地方稅”。
一般說來，多數(shù)國(guó)家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動(dòng)產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)和更有效的利用，提高不動(dòng)產(chǎn)的供給量。韓國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從2000年初開始過熱，首爾江南區(qū)首當(dāng)其沖。韓國(guó)幾次修改財(cái)產(chǎn)稅來遏制房?jī)r(jià)漲幅。目前韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到30%，并且將進(jìn)一步提高稅率。顯然，物業(yè)法的神經(jīng)，直接被地方財(cái)政收入需要，直接被房地產(chǎn)價(jià)格的極端化等因素牽動(dòng)著�，F(xiàn)在，我們?cè)儆纱顺霭l(fā)，以實(shí)際和理論的雙重觀點(diǎn)看待我國(guó)物業(yè)法的問題，就比較全面和理性了。
物業(yè)法與當(dāng)前的房地產(chǎn)熱
物業(yè)法的客觀要求與當(dāng)前的房地產(chǎn)熱有直接關(guān)系，將來物業(yè)法內(nèi)容的修訂稅率的變更也被房地產(chǎn)發(fā)展所牽動(dòng)。那么，究竟應(yīng)該如何看待二者之間的關(guān)系呢？這也是社會(huì)最為關(guān)注的一個(gè)問題。
首先，物業(yè)法應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)器和穩(wěn)定器，而絕不是房地產(chǎn)價(jià)格的打壓工具。二者之間，根本上不存在水火不容的對(duì)抗。物業(yè)法是國(guó)家法制體系的元素，其使命在于國(guó)家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)秩序和地方財(cái)政的穩(wěn)定收入。用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)法一定會(huì)穩(wěn)健地推動(dòng)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。
但是，對(duì)于不正常不符合國(guó)情狀況的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲現(xiàn)實(shí)，物業(yè)法肯定會(huì)起到強(qiáng)制的調(diào)節(jié)和遏制作用。比如，你買了一套或幾套不是自己住的房子，干什么？無非投資保值增值，無非用來出租獲得收益等。但是，如果你的增值或者出租收益還抵不上物業(yè)法稅率對(duì)你的課稅，或者收益不大，你還爭(zhēng)先恐后地去買多余的房子嗎？當(dāng)然例子簡(jiǎn)單了點(diǎn)，但道理很明顯。遏制不必要不正常的投資需求，冷卻市場(chǎng)的追捧，就是法律的強(qiáng)制調(diào)節(jié)功能。
宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)大致區(qū)分需求為基本需求和投資需求。有人懷疑和指責(zé)國(guó)家對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資需求的限制（如二手房的稅費(fèi)和銀行借貸），其實(shí)，在社會(huì)供給有限時(shí)，或者嚴(yán)重失衡時(shí)，國(guó)家必然為了盡量滿足社會(huì)貧困弱勢(shì)階層的基本需要而一定程度地犧牲社會(huì)的投資需求。否則，社會(huì)的貧富差距就可能加大，社會(huì)就可能出現(xiàn)不和諧，這是我們社會(huì)主義制度的本質(zhì)所不允許的。
其次，物業(yè)法真的能讓眼下的房地產(chǎn)價(jià)格大跌嗎？這類觀點(diǎn)有炒作的嫌疑。在進(jìn)入中等收入國(guó)家后，我國(guó)的城市化過程將要走很長(zhǎng)一段歷程。城市建設(shè)，城市人口增加，城市人口住房的基本需求日益擴(kuò)大和強(qiáng)烈，一定反映在房地產(chǎn)的供求關(guān)系上。其表現(xiàn)，必將導(dǎo)致一定時(shí)期的主流傾向，即求大于供。當(dāng)社會(huì)的供給依然無法全然滿足社會(huì)的基本需求時(shí)，任何力量都難以顛覆或者改變這個(gè)格局，物業(yè)法的功能也是如此。物業(yè)法無疑會(huì)發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)過熱的遏制作用，但它的使命不是摧毀這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，而是為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到平衡穩(wěn)定調(diào)節(jié)的作用。
物業(yè)法對(duì)于緩解社會(huì)貧富差距的作用
表象上看，物業(yè)法的功能一定會(huì)對(duì)社會(huì)貧富差距的擴(kuò)大產(chǎn)生緩解中和的作用。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)擁有多者，必然是社會(huì)富裕階層。而對(duì)其擁有的房地產(chǎn)征收高稅率的稅費(fèi)，并且是持續(xù)不斷地年年課稅，又必然遏制其財(cái)富的膨脹。反過來稅收所得豐富地方公共事業(yè)特別是公共福利事業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)縮小貧富差距的社會(huì)調(diào)節(jié)作用。這的確是物業(yè)法普遍性的一項(xiàng)社會(huì)功能。物業(yè)法的這項(xiàng)功能性在一些福利國(guó)家發(fā)揮得淋漓盡致。
但是，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，一定要謹(jǐn)慎評(píng)估物業(yè)法的這項(xiàng)社會(huì)功能。這是因?yàn)�，我�?guó)改革開放時(shí)間短，市場(chǎng)的發(fā)育性和成長(zhǎng)性都不很健全，財(cái)富的獲取和聚集方式非常復(fù)雜，并且財(cái)富的占據(jù)形式往往不去轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)。西方人大都好奇中國(guó)喜歡用現(xiàn)金消費(fèi)。這里除了我們民族的習(xí)慣性，我們的市場(chǎng)體制發(fā)育不健全，資本流通方式單一化等因素外，恐怕還有更深刻的社會(huì)根源。物業(yè)法是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅的，如果財(cái)產(chǎn)擁有者階層不將大筆的財(cái)富變成不動(dòng)產(chǎn)，而是以現(xiàn)金、股票等有價(jià)證券形式持有，那物業(yè)法對(duì)其如何呢？
物業(yè)法立法框架話題
物業(yè)稅的概念在廣義上依然存在分歧，但實(shí)質(zhì)主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅。其特點(diǎn)是要求其所有者或占有使用者每年都繳付一定稅款。有消息說，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士表示，物業(yè)稅基本框架已經(jīng)確定，就是把現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
應(yīng)該說，這樣無疑是個(gè)合適的方向。但是，在立法技術(shù)上將會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)和難題。物業(yè)法與其他法律的協(xié)調(diào)一致，物業(yè)法典與原有法規(guī)政策條例等契合上，國(guó)家利益和地方利益的統(tǒng)籌性方面，在地區(qū)間稅收利益平衡方面，以及在法典現(xiàn)實(shí)適應(yīng)性的原則與韌性兼顧，以及國(guó)家物業(yè)法同經(jīng)濟(jì)全球化現(xiàn)實(shí)相適應(yīng)等等方面，我們依然有很多矛盾需要解決，立法的程序還有一段艱辛的道路，絕不是一朝一夕的事情。
總之，我們應(yīng)該以熱情平和的心態(tài)，來面對(duì)物業(yè)法的一系列社會(huì)熱點(diǎn)話題，求得一個(gè)理性的了解和認(rèn)知。
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
