自2007納稅年度（1月1日起至12月31日止）起，上海開(kāi)始對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
昨天，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》（以下稱(chēng)《規(guī)定》）：從今年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。
計(jì)稅的土地面積，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)；對(duì)于商品房而言，則以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分?jǐn)偼恋孛娣e為準(zhǔn)。
《規(guī)定》要求，城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，實(shí)行按月、季度或者半年分期繳納。具體繳納期限，由市地方稅務(wù)局確定。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這在一定程度上將加大購(gòu)房者的持有成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備代價(jià)也將隨之提高。
商品房也要征稅
去年年底，國(guó)務(wù)院頒布了修訂后的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍，但具體實(shí)施方法由省級(jí)人民政府制定。上海昨天公布的《規(guī)定》即是對(duì)上述修改的落實(shí)。
按照昨天公布的《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》，上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級(jí)，其中內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)區(qū)域?yàn)橐恢寥?jí)；內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)區(qū)域分布二至四級(jí)；外環(huán)線(xiàn)以外區(qū)域三至六級(jí)。各級(jí)土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等，其中30元的收稅標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的部分土地。
對(duì)于如何計(jì)算土地面積，《規(guī)定》指出，納稅人實(shí)際占有土地的使用權(quán)屬于專(zhuān)有的，計(jì)稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的土地面積為準(zhǔn)；無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證上未記載土地面積的，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)。而對(duì)于類(lèi)似商品房這種使用權(quán)屬于共有的土地來(lái)說(shuō)，將按照房產(chǎn)證上的分?jǐn)偼恋孛娣e來(lái)計(jì)算。
舉例來(lái)說(shuō)，在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)核心地段，土地使用稅額為30元/平方米，如果以公攤土地面積100平方米來(lái)計(jì)算，土地使用者每年需要繳納3000元的土地使用稅。
開(kāi)發(fā)商囤地成本增加
城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整是政府土地調(diào)控的重要環(huán)節(jié)之一。2006年8月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》�！锻ㄖ分械囊豁�(xiàng)重要措施是，通過(guò)調(diào)整相關(guān)稅收政策，加大對(duì)建設(shè)用地的稅收調(diào)節(jié)力度，抑制建設(shè)用地的過(guò)度擴(kuò)張。
2006年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對(duì)1988年國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》作了相應(yīng)修改，提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)至原來(lái)的3倍，并將城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦使用新的稅收標(biāo)準(zhǔn)，其土地儲(chǔ)備成本將增加。在上海北京等大城市中，以12元/平方米的中間價(jià)位計(jì)算，10萬(wàn)平方米的土地一年的“持有費(fèi)用”為120萬(wàn)元，如此算來(lái)，對(duì)于那些動(dòng)輒擁有數(shù)千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的土地大戶(hù)來(lái)說(shuō)，僅僅土地的持有成本就將達(dá)到數(shù)千萬(wàn)乃至上億元之巨。
延伸新聞
城鎮(zhèn)土地使用稅：房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)目前惟一稅種
土地使用稅的開(kāi)征對(duì)于多套住房持有者來(lái)說(shuō)，除了銀行貸款費(fèi)用之外，“養(yǎng)房”的費(fèi)用又增加了一筆。實(shí)際上，由于針對(duì)物業(yè)保有環(huán)節(jié)的“物業(yè)稅”一直沒(méi)有出臺(tái)，城鎮(zhèn)土地使用稅成為目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中惟一的一項(xiàng)稅種。
最近兩年來(lái)，面對(duì)持續(xù)“高燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)住房保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，提高持有成本的呼聲越來(lái)越高。
大部分專(zhuān)家意見(jiàn)認(rèn)為，一旦物業(yè)稅開(kāi)始征收，隨著持有成本的提高，將成為調(diào)控過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的一招。
今年10月12日，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。在此之前，稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)了包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶等6個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。2007年又?jǐn)U大試點(diǎn)范圍，增加河南、安徽、福建、大連4個(gè)地區(qū)作為試點(diǎn)，至此試點(diǎn)區(qū)域達(dá)到10個(gè)。
《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》
上海市下列區(qū)域內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1.外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的區(qū)域；
2.長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)和普陀區(qū)在外環(huán)線(xiàn)以外的區(qū)域；
3.外環(huán)線(xiàn)以外區(qū)縣人民政府街道辦事處管理的區(qū)域、建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域和經(jīng)市政府批準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工業(yè)園區(qū)等其他區(qū)域；
4.前款第三項(xiàng)規(guī)定的建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域的具體范圍，由區(qū)縣人民政府征求市地方稅務(wù)局意見(jiàn)后確定。
六個(gè)納稅等級(jí)
1.內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)區(qū)域：一至三級(jí)；
2.內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)區(qū)域：二至四級(jí)；
3.外環(huán)線(xiàn)以外區(qū)域：三至六級(jí)；
4.各納稅等級(jí)區(qū)域的具體范圍，由市地方稅務(wù)局確定并公布。
稅額標(biāo)準(zhǔn)
一級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額30元二級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額20元
三級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額12元四級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額6元
五級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額3元六級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額1.5元
計(jì)稅土地面積計(jì)算方法
1.納稅人實(shí)際占有土地的使用權(quán)屬于專(zhuān)有的，計(jì)稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的土地面積為準(zhǔn)；無(wú)房地產(chǎn)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證上未記載土地面積的，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)。
無(wú)法按照前款規(guī)定確定計(jì)稅土地面積的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際測(cè)量的土地面積計(jì)稅。
2.納稅人實(shí)際占有土地的使用權(quán)屬于共有的，以所在宗（丘）地面積為計(jì)稅依據(jù)。
房地產(chǎn)登記中已對(duì)宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟模?jì)稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分?jǐn)偼恋孛娣e為準(zhǔn)。
未經(jīng)房地產(chǎn)登記或者房地產(chǎn)登記中未對(duì)宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟�，�?jì)稅土地面積依如下公式計(jì)算：計(jì)稅土地面積＝納稅人的房屋建筑面積÷宗（丘）地內(nèi)所有房屋的總建筑面積×宗（丘）地面積。
