從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來看，物業(yè)稅的征收是必要的，相信對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲也是很有效的。從抑制房地產(chǎn)價(jià)格的角度看，也是可行的。因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)價(jià)格的角度看，物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有期間的稅收，從而減少極度膨脹的住房消費(fèi)嚴(yán)重膨脹的顯現(xiàn)，在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)者行為泛濫的局面，因此，是必要的。而且從目前我國(guó)事項(xiàng)的各種金融信貸（今年以來已經(jīng)9次提高銀行準(zhǔn)備金率、多次提高利率）市場(chǎng)管理、行政等等，控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的效果依然不是明顯，相反，價(jià)格總是在經(jīng)過暫短時(shí)間的徘徊后立即開始快速串升，而用稅收的辦法來進(jìn)行新的嘗試，也是有可以理解的，也有一定的道理。
但是從物業(yè)稅本身來看，其一、物業(yè)稅的對(duì)象是全體住房者，使記得面較廣，因此，增加稅種必須慎重考慮。而有房者群體是很復(fù)雜的，我們絕不可因?yàn)閮H僅要抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，而且是一頂時(shí)間段上的階段性自上漲，而設(shè)置一種長(zhǎng)期性的稅種。其二、我們也不能因?yàn)橐獙?duì)過度投資和投機(jī)以及大量擁有房產(chǎn)者進(jìn)行稅收調(diào)整，而將全部住房擁有者納入其中，這顯然是不合適的，實(shí)際上我們只要設(shè)立一種專項(xiàng)稅種就足夠了。其三、物業(yè)稅的征稅不是簡(jiǎn)單的增加一個(gè)稅種，而是關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅種的重新調(diào)整，需要進(jìn)行全面的新的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系改革，需要對(duì)現(xiàn)有的各種稅費(fèi)包括土地出讓金、土地增值稅、交易稅、契稅等等進(jìn)行一次全面的梳理和調(diào)整，假如僅僅是增加物業(yè)稅一項(xiàng)，那顯然是太簡(jiǎn)單化，太輕率了，是不可行的，偏執(zhí)的增加物業(yè)稅，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)稅收體體系的都是很大的。
我認(rèn)為，考慮到大多數(shù)人認(rèn)為設(shè)置物業(yè)稅的初衷主要是為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過高，那么，與其說征稅物業(yè)稅，還不如設(shè)立針對(duì)性更強(qiáng)、效果更好、征收范圍清晰的資源超額利用特別稅，也就是對(duì)于那些擁有社會(huì)平均住房水平、超過人們生活消費(fèi)平均水平以上者，征收房產(chǎn)特別稅收。這種特別稅應(yīng)該是很高的，其稅率可以參考煙草稅或者再高一點(diǎn)。
例如，對(duì)于超過社會(huì)平均消費(fèi)的住房如90平米，或者120平米，不管多大，只要是規(guī)定的平均水平，那么，對(duì)于超過1-2倍者就可以征收房產(chǎn)價(jià)格50%-80%高額稅收，對(duì)于2倍以上這就可以征稅大約2-3倍以上甚至更高的稅收。而對(duì)于別墅類，則需要制定一套超過一般稅收水平數(shù)倍的稅率，才可以達(dá)到抑制這種超消費(fèi)者。
資源是社會(huì)每個(gè)人都應(yīng)該平等享受的，而不僅僅是有錢者來多享受，資源是有限的，超過社會(huì)平均水平者就應(yīng)該為此而付更大的代價(jià)，但這并不是說有錢者就不可以多消費(fèi)，而是說，既然你消費(fèi)了比別人更多的資源，而這種資源又是稀缺性資源、不可再生性資源，你就應(yīng)該付出數(shù)倍的代價(jià)來獲得，只有這樣，才能根治炫耀性消費(fèi)泛濫和大量國(guó)際性奢侈性消費(fèi)達(dá)賴能夠向中國(guó)集中，造成土地等各種資源嚴(yán)重浪費(fèi)。而我國(guó)目前很多城市和郊區(qū)，為了短期的經(jīng)濟(jì)利益，將大量的資源廉價(jià)讓這些有錢者所揮霍。假如對(duì)這些消費(fèi)者，以高于一般消費(fèi)者數(shù)倍的代價(jià)來獲得這些資源，那么，就不用害怕房（別墅、公寓以及高消費(fèi)型）價(jià)上漲，讓這類房?jī)r(jià)上漲的越高越好，房?jī)r(jià)越高，國(guó)家征稅的稅就越高。如別墅價(jià)格是200萬，那么，假如價(jià)格上漲后300萬，此時(shí)，國(guó)家按50%征稅就是150萬，按照80%征稅就是240萬，那么，獲得這個(gè)房產(chǎn)的代價(jià)就是450萬或者540萬。當(dāng)然，對(duì)于一般的住房，則不在這一范圍之內(nèi)。設(shè)立這樣的稅種，要比設(shè)立物業(yè)稅帶來的負(fù)面影響小一些，而對(duì)于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的效果最明顯，而且從稅收的公共服務(wù)性特點(diǎn)出發(fā)，通過征收超過社會(huì)平均資源消費(fèi)的特別稅，可以真正的達(dá)到平衡社會(huì)利益均衡，服務(wù)社會(huì)大眾的目的。
當(dāng)然，設(shè)立這種稅種的阻力可能會(huì)不小，因?yàn)殡m然稅收的對(duì)象局限在一定范圍內(nèi)，不是大多數(shù)的民眾，但是，這一小部分卻是影響和決定國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展政策制定和執(zhí)行最強(qiáng)群體，所謂的精英全體，也是社會(huì)中有一定的地位所謂有權(quán)有勢(shì)、有錢的群體，也是直接和間接影響的決定輿論和話語權(quán)導(dǎo)向的最大群體，所以，遇到的阻力肯定不小，他們可能會(huì)尋找諸如時(shí)機(jī)不到、征收的對(duì)象不好定位、意見不統(tǒng)一、影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還有提出所謂危言聳聽的"殺富濟(jì)貧"等等來加以阻礙，甚至雖然可以同意，但會(huì)在執(zhí)行過程中，放寬條件，在具體執(zhí)行的條例中擴(kuò)大范圍和縮小范圍，或者延長(zhǎng)時(shí)間等等。2004年以來我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效果不明顯的一個(gè)重要原因就是國(guó)家政策遇到了制定部門之間、執(zhí)行部門之間、地方政府、開發(fā)商和很多與此相關(guān)的利益全體層層阻撓，通過有意無意的設(shè)置矛盾，直接和間接拖延時(shí)間，使得近幾年的各種政策都難以奏效，教訓(xùn)是深刻的，假如我們各個(gè)部門和群體都能像調(diào)控豬肉價(jià)格一樣的執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)也會(huì)像豬肉價(jià)格一樣盡快的得以穩(wěn)定和走向正常的變化軌道，這也從一個(gè)側(cè)面反映了為農(nóng)民和農(nóng)村利益保護(hù)的群體太少，力量太弱。
總的來說，征收物業(yè)稅是可以的，也是必要的，對(duì)抑制當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的效果預(yù)期也是很明顯的，但是，從目前的現(xiàn)實(shí)看，要慎重考慮，在觀察和判斷時(shí)機(jī)是否成熟之前，不要輕易設(shè)立。
（作者為北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院副院長(zhǎng)）
