5個(gè)月過去了，手頭的房子還沒有過戶，小李怎么也沒想到，今年火爆的樓市怎么讓自己的買房路途變得如此艱難。先是房東提價(jià)，再是公積金放款遙遙無期，這些都成為房東違約的借口……小李被房東的頻頻違約弄昏了頭。
記者從裕興房產(chǎn)客服中心了解到，今年以來，由于市場(chǎng)或政策原因?qū)е碌姆繓|違約糾紛急速上升。據(jù)裕興房產(chǎn)客服中心郭夢(mèng)星介紹，以往，合同違約原因不外乎房屋質(zhì)量問題、戶口遷移等，違約方有房東也有買家，可是，今年卻新增了10%的案例，而違約的真正原因只能用一句話來概括，那就是“房子不愁賣”。
違約原因一：公積金放款延遲，房東不賣房了買家的損失由誰來承擔(dān)
案例：
今年8月底，楊小姐通過某中介公司，在建國北路永康苑一小區(qū)買了一套50平方米左右的二手房。依照合同約定，付款方式為3成現(xiàn)金首付，其余約定為省公積金與商業(yè)組合貸款，同時(shí)楊小姐向中介交納各類費(fèi)用3萬多元。
但合同簽了沒幾天，省公積金貸款延遲發(fā)放的消息就出來了。如果楊小姐繼續(xù)堅(jiān)持選用公積金貸款，至少要等到明年1月才有可能審批放貸，這就意味著房東要到明年才能拿到全部房款。
要等到明年才拿到房款，這是房東萬萬沒想到的。他想，如果房價(jià)又漲了，自己豈不是虧了？所以房東要求楊小姐改成商業(yè)貸款，否則就不賣。
按照合同的約定，9月2日交首付款，9月12日房東給鑰匙。但知道明年1月才能拿到第二筆款項(xiàng)后，房東一直到現(xiàn)在也沒有收首付，也沒有交鑰匙。經(jīng)過多次協(xié)商，李小姐拿回了20多萬元首付。但中介公司表示，雖然合同已經(jīng)取消，但中介公司的義務(wù)和責(zé)任都已經(jīng)盡到，因此中介費(fèi)用不能退。于是，楊小姐再次陷入了追討3萬多傭金及稅費(fèi)的征途當(dāng)中。
自今年7月底開始，省、市公積金房貸開始收緊，9月初開始正式放緩貸款。記者從我愛我家、裕興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)多家中介了解到，今年9月份簽的一批二手房合同都面臨這一政策變化的影響。而從近段時(shí)間開始，連商業(yè)貸款也有審批不出來的個(gè)例。
浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平認(rèn)為，公積金放貸時(shí)間延后屬于不可抗力因素，該合同還應(yīng)履行，銀行放款時(shí)間延后，房東也只能延遲收款。如果房東要求解約，則由房東承擔(dān)責(zé)任。也就是說，房東應(yīng)支付違約金，還應(yīng)承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)及已交納的評(píng)估費(fèi)。
違約原因二：有人愿出高價(jià)，房東不惜撕毀合同買家如何拿到足額違約金
案例：
在房價(jià)飆升的年代，真是什么樣的離奇事情都可能發(fā)生。11月初，張先生好不容易看中了濱江彩虹城的一套160平方米的江景房，房東也同意以1.3萬元/平方米的價(jià)格將這套房轉(zhuǎn)讓給他。雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，可是，沒想到，僅僅兩個(gè)星期，房東就翻臉要求解約。更離奇的是，房東為了速戰(zhàn)速?zèng)Q，愿意支付違約金。
房東的算盤打得不無道理：另一家中介公司給房東打電話，說有人愿意以1.46萬元/平方米購買這套房子。房東如果違約，哪怕支付總房價(jià)10%、即20.8萬元的違約金，他仍然還可以多賺近5萬元。
調(diào)查：
據(jù)多家中介反映，今年以來，因?yàn)榉繓|漲價(jià)而違約引發(fā)的糾紛最為常見。而像這位房東愿意承擔(dān)違約金的已屬于“高素質(zhì)”的了，不少房東借著強(qiáng)勢(shì)地位擺出一付“愛買不買”的架勢(shì)：我反正也不支付違約金，你要買就加價(jià)，不買就算。
針對(duì)這種情況，浙聯(lián)律師事務(wù)所副主任律師陳鐘建議購房者可走司法途徑解決。據(jù)他介紹，房東漲價(jià)違約分兩種情況，如果房東是簽了居間合同違約，這時(shí)，意向金已轉(zhuǎn)為定金，一般意向金常規(guī)約定為3萬～5萬元，購房者可獲得3萬～5萬元的賠償。而如果房東簽了房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定的違約金額度就大了，一般在總價(jià)的10%以上。陳鐘說，越是在賣方市場(chǎng)，買房者更要懂得保護(hù)自己，往往走司法途徑更簡(jiǎn)單省事。
違約原因三：房東隱瞞產(chǎn)權(quán)，稅費(fèi)繳納有變?cè)黾拥亩愘M(fèi)該由誰承擔(dān)
案例：
杭城某中介最近促成了一套房子，合同都簽好了，在過戶時(shí)卻卡殼了。原來，這套位于國信嘉園的房子總價(jià)140萬元，一半是繼承產(chǎn)權(quán)，一半是贈(zèng)予產(chǎn)權(quán)，而贈(zèng)予產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)還需20%也就是14萬元的個(gè)稅。
買房人小鄭很不甘心，他很想買這套房子，而房東在簽合同時(shí)卻隱瞞了這套房子如果轉(zhuǎn)讓要多交14萬元個(gè)稅的事實(shí)。而合同簽訂時(shí)，有一個(gè)條款就是“買家承擔(dān)一切費(fèi)用、賣家凈到手”。小鄭很擔(dān)心，如果采用法律手段，自己勝訴的可能性有多大？如果打官司，買房計(jì)劃又要擔(dān)擱了，到時(shí)侯房價(jià)漲了怎么辦？
調(diào)查：
往往在市場(chǎng)好的時(shí)侯，違規(guī)操作也就出現(xiàn)了。就像這位房東，反正他也不愁房子賣不出去，所以他才敢隱瞞產(chǎn)權(quán)事實(shí)，而購房者買房心切，也有可能咬咬牙憑空承擔(dān)這14萬元了事。
浙聯(lián)律師事務(wù)所副主任律師陳鐘認(rèn)為，這14萬元應(yīng)由賣方承擔(dān)，買房人完全可以通過走法律途徑來維權(quán)。但如果買房人起訴法院的話，可以主張合同無效：如果合同約定違約金，買房人可獲得違約金的賠償；如果沒約定違約金，買房人可獲得“實(shí)際損失”的賠償。這個(gè)“實(shí)際損失”可以是房價(jià)的上漲。
